涉稳楼盘剖析材料12篇

涉稳楼盘剖析材料12篇涉稳楼盘剖析材料　　关于化解征地搬迁领域矛盾纠纷的专项调研陈廷安　　征地搬迁是一项牵涉利益广泛、矛盾多发的领域，也是社会各界关注的焦点领域；事关我市工业下面是小编为大家整理的涉稳楼盘剖析材料12篇,供大家参考。

篇一：涉稳楼盘剖析材料

　　征地搬迁是一项牵涉利益广泛、矛盾多发的领域，也是社会各界关注的焦点领域；事关我市工业化、城镇化建设以及汽车名城建设进程的重要工作，关系到整个现代化建设的全局。近年来，全国范围内征地搬迁工作发生了一些矛盾、纠纷，吸引了广大群众的眼球，导致搬迁工作成为了社会焦点、热点问题。为了正确理解好相关法律法规和各项条例，更好地执行好国家的相关规定，维护好广大人民群众的切身利益，真正做好征地搬迁这项工作，为城市规划建设服务，确保整个社会的和谐与安全稳定。我镇组织相关业务人员进行信息收集,现将调研情况汇报如下：

　　一、认真组织相关人员学习研究相关法律法规和各项条例，针对征地搬迁领域出现的新情况、新问题积极妥善地处置。

　　1、组织有力，学习主动。为了规范征地搬迁活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法利益，今年一月份国务院通过新条例以后，我镇金副镇长就召集相关人员初步学习文件精神，并安排专人与市拆迁办联系，请来教员举办培训班，认真学习市里细化的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，给实施征地搬迁的相关人员进行授课讲解，分析比较新旧细则的不同之处，强调掌握的重点与难点，以及具体操作过程中应注意的问题；要求相关人员必须理解其中涵义并能熟练掌握，做到能讲解能剖析，能结合实际工作准确操作。并以此

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　　为契机，要求工作人员全面学习相关法律法规，通过培训、考核，全体参训人员掌握了征收决定、补偿、法律责任等相关一些内容，为依法开展搬迁工作、推进城市重点工程建设奠定良好基础。

　　2、我镇近年来征地搬迁工作中出现的新情况、新问题，这些问题涉及面广、社会影响大，与老百姓生活息息相关，事关社会稳定。

　　（1）被搬迁户利益得不到充分保障。（2）对被搬迁户潜在利益损失关注不够。（3）搬迁安置补偿款发放的不够及时。（4）给予被搬迁户的补偿安置标准把关不严密，出现攀比现象。（5）与被搬迁户沟通思想工作的力度不够。（6）个别被搬迁户在拆迁补偿款上漫天要价。

　　二、征地搬迁领域受理群众矛盾纠纷的基本情况、原因、特点及表现形式。

　　我镇今年来在征地搬迁领域未发生一起大的矛盾纠纷，但小的问题还是存在的。主要表现在以下几个方面：

　　1、被搬迁户对法律法规、搬迁政策理解不透，误解误读引发争吵。此类情况一般由拆迁公司的工作人员耐心解释，常常是一天半天的绕口舌，最终都能让群众满意而归。

　　2、极少数被搬迁户把搬迁当发财机会，提出种种要求和困难要挟政府，死缠硬磨提无理要求。我镇针对这种情况，一般由主要负责人金镇亲自进行解释、劝导，在政策范围内尽力解决被搬迁户的合理要求，对被搬迁户的过激言行进行冷处理，总体来看处理较为妥当。

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　　3、被搬迁户容易观望、轻信他们身边的所谓“能人”的言行，总觉得自己的权益受到侵犯。此类情况工作比较难做，因为要搬掉被搬迁户心理上的“巨石”，工作人员常常要解释到筋疲力尽。

　　原因分析：1、被搬迁人方面。被搬迁户素质参差不齐，理解问题见解不一；担心利益受侵犯，怕不适应新的生活方式。2、搬迁管理方面。个别工作人员对政策法规理解把握不准，解释和思想工作欠力度；工作方法简单，易引起群众不满情绪；为了项目进度满足“钉子户”不合理要求，助长“不闹不得利，小闹小得利，大闹大得利”的歪风。3、、执行政策法规方面。同一搬迁项目因当事人签订协议时间不同，补偿标准可能不一样的现象，被搬迁人不管项目建设时间、市场等因素，只考虑自己比别人少了而“想不通”，因而产生矛盾。特点一，参与的拆迁工程项目多，涉及面广，涉及人员多。特点二，非正常渠道反映问题，把上访等非正常行为当做获取不法利益的手段。特点三，调解、说服难度大。核心是经济利益的冲突，由于当事人有不同的要求，国家利益、集体利益、个人利益很难沟通协调。

　　三、化解征地搬迁矛盾的工作举措，好的做法和工作遇到的难点、薄弱环节及意见、建议。

　　1、建立让被搬迁户有机会、有地方说话的渠道机制。安排熟悉搬迁政策的专门人员接待被搬迁户，耐心地做解释工作。相当一部分

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　　被搬迁户道听途说一些小道消息，亲信谣言，找到相关部门指责工作人员，容易激化情绪。针对这一类被搬迁户，就是要专人负责接待解释，做通做好这项棘手的工作。

　　2、加大搬迁政策宣传力度，增加搬迁工作的透明度。我镇做的比较好：一是搬迁前向被搬迁户宣传相关法律法规及搬迁政策，还将相关法律、法规及政策张榜公示，并把资料装订成宣传册发放给被搬迁户，告知他们应享有的权利，同时告诉他们应尽的义务，要服从城市规划建设需要，顾全大局，按时完成搬迁；二是做好法律法规、政策的解释及被搬迁人的思想工作，对一些所谓的“钉子户”要耐心解释，政府的搬迁是从公共利益考虑的，并严格依据相关政策办事。

　　3、坚持以人为本，维护群众利益。首先安排好被搬迁人安置过渡期内生活；其次补偿安置资金及时足额到位；再次是完善搬迁补偿的保障机制。如就业困难，生活补助低，拆迁时与安置时的生活水平差异，老人疾病等。

　　4、建立了透明的搬迁工作制度，怎样搬迁和如何补偿及依据的相关法律法规和政策应向被搬迁户公示，并将搬迁工作置于公众监督之下，切实履行项目的审查及监督职能，依法保护被搬迁户的合法利益，使城市建设这个政府的“民心工程”，真正好事办好。

　　4、成立真州镇城镇建设服务办公室，正规各项工作制度，明确相关人员工作职责，从严要求廉政建设。督促评估公司、拆迁公司的工作人员，确保搬迁实施过程规范、合法、有序，从源头上杜绝各种违法乱纪及有损被搬迁户利益的情况发生。

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　　5、重视信访工作，及时化解各类矛盾。确实耐心倾听被搬迁户的心声，符合相关政策或因工作人员工作疏漏造成的问题，及时纠正并追究相关当事人的责任。

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篇二：涉稳楼盘剖析材料

　　房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及

　　对策

　　随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水平和人口

　　城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各地新建楼盘如雨

　　后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异。但是也迎来了房地产开发领

　　域涉稳矛盾纠纷的高发期，特别是近几年因城市征地拆迁、企业资金

　　断链、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，涉及

　　的问题纵横交错，纷繁复杂难处理，不仅严重损害了老百姓的切身利

　　益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了

　　经济发展，严重影响到社会和谐稳定。

　　一、存在的主要问题及原因分析：该领域出现的矛盾纠纷

　　细分起来种类很多，原因也较多，归纳起来，笔者认为对社会影响较

　　大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面：

　　（一）征地拆迁问题。从2003年高速公路征地拆迁开始至

　　今，新晃县主要经历了教师新村、柏树林食品工业园、前锋工业园、

　　八江口温泉、金橘佳苑、梅林春天、320国道改造、城东物流中心、

　　城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目的征地拆迁工作，难易

　　程度呈如下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难；

　　交通便利地域征地比交通不便地域征地难；

　　征收房屋、熟地、农田比山地难。从个案来看：高速公路建设

　　征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的，这2个项目本人都经历参加过，征地难的主要原因各有不同。高速公路征地一开始老百姓还是理解支持的，但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面，出动武警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要原因是征地标准不一致，与紧临的贵州省各是一个价（贵州是万元/亩，新晃才万元/亩），出现大规模阻工后政府向百姓承诺补足后事件才得以平息。柏树林征地前后经过了近6年时间，期间出现了多次上访和2此较大规模的阻工事件。

　　综其原因主要是：1、私自买卖土地严重，同等地块价格比政府征地的补偿价格高出许多，造成补偿标准不一致，百姓怨气大；

　　2、受高速公路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得”的心理；

　　3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源充足的良田，产值或经济收入都很高，被征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府暂时只能在口头上承诺今后解决，但事实上至今许多问题得不到解决；

　　4、征地补偿款不能及时到位，征地时间拉得过长，滋生的其他问题不断涌现。5、私下买卖土地严重，土地市场价格不一是征地难的重要因素；

　　6、政府统筹安排，准确谋划是完成征拆工作的有力保障。综合上述情况得出的结论是：关系国家大事、老百姓长远利益的项目是能够理解支持的；

　　确保百姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键。

　　（二）项目管理问题。一是历史遗留问题较多。新晃县成规模商品房开发建设起步较晚，约从2000年开始，每年都有商品房推出销售，有本地开发企业建设的，也有招商引资的外地企业开发的商品房楼盘。从总体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多，且规模要大，产生的矛盾纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。目前，金都苑、金城家园、教师新村、鸿森佳苑、金橘佳苑都还存在不同程度的遗留问题，办不了房产证和土地使用证，老百姓反映强烈，存在较大的不稳定因素。

　　从调查收集的情况显示，不能办证主要问题是：1、欠缴税费；

　　2、土地总证和规划验收未办理；3、因当时的优费政策未兑现（例如：金都苑、金城家园），企业就不愿主动去办理相关手续。造成这些问题的主要原因是：1、部门对企业的违法违规行为执法力度和跟踪管理不到位。例如：税费欠缴问题，税务部门应该加大催缴力度，应督促企业按期缴纳税费，不按期缴纳的，应根据税法予以及时处理，但60县庆的一些老项目至今还欠缴税费而没有得到相应处罚；再例如：根据中华人民共和国国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的

　　罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。而金都苑、鸿森佳苑项目已交付使用多年未办理规划验收手续也曾未受到相应处罚。2、行政审批把关不严。有部门把关不严的，也有政府领导批条，相关部门不得不办理的。例如：金都苑项目，土地证现在还是一建公司的，没有办理土地过户手续，该项目当时也尽然能够开工建设，现在补办的话，相关费用又比以前高出许多，开发商心里难以承受；

　　其次是当时该项目在没有办理土地过户手续的情况下通过领导签字批示办理了商品房预售许可证。二是在建项目存在隐患。新晃县目前在建的大楼盘有晃山新城、水岸龙腾、山河御花园、舞水星城，开发总建筑面积约65万平方米。今年通过多次走访调研，商品房销售市场相比前几年明显萎缩，特别是电梯房受鸿森佳苑的影响，销售压力更大（山河御花园于去年8月份办理了预售许可，至今才卖出了约70套房，每月约销售5套）。房屋销售的压力意味着开发商资金回笼周转的压力增大，政府应提高警惕，加强对企业的监管力度，以防教师新村因资金断链造成的矛盾纠纷和不稳定因素现象的再次发生。

　　（三）物业管理问题。目前，×县成型小区26个，其中已建成规模较大的小区有金×佳苑、梅×春天、教×新村、商业步行街等4个，在建规模较大小区有晃×新城、山×御花园、水岸龙腾等5个。从调查情况来看，仅有2个小区聘请了专门的物业管理公司进行小区管理，教×新村、金×佳苑、金×步行街等小区采取居民自治管理的模式，甚至还有个别小区没有实行任何方式的物业管理。存在的物业管理纠纷主要体现在以下几个方面:一是业主与开发商之间矛盾，

　　因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪。二是业主与物业公司之间矛盾,物业服务不到位，服务意识不强，物业管理在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。有的物业管理企业不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度的存在。引发业主的不满，不肯交物业服务费。三是业主与业主之间矛盾，部分小区业主为了自身利益利用公共用地乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上投诉举报较多。四是业主委员会与业主之间矛盾，由于部分业主委员会成员有热情，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部分业主意愿就决定处理方式，造成业主对业委会有意见和误解。

篇三：涉稳楼盘剖析材料

　　房产营销方案策划要做到尚方宝剑的强劲韧性和幅度，务必在艺术创意核心理念上产生。下边是有关新楼盘市场销售策划方案的內容，热烈欢迎阅读文章！

　　一、“大中型新楼盘”的发生有其必然趋势精确地说，“大中型新楼盘”的发生是房地产行业发展趋势的一种必定，从以下几个方面便可窥一斑：一是最开始房地产业房地产商在开展开发设计地快开店选址时，通常重视于“地区”，而优良的地区通常可运用室内空间比较有限，因此只有运用很有可能的室内空间下功夫，因此便发生了好几千平米的新楼盘。伴随着管理中心地区地快越来越低，加上参考海外房地产行业发展趋势规律性，许多房地产商便把眼光转为远郊区或城市副中心地区，这就给房地产商给予了极其宽阔的开发设计室内空间，为“大中型新楼盘”的发生在土壤资源上给予了很有可能；二是历经市场需求的适者生存和政府部门主管机构对房地产商的清除整治，使一些欠缺资产工作能力、技术性能量、人力资源局运营资质证书的中小型房地产商踏入了穷途末路，房产开发领域获得了净化处理，这些运营工作能力强的大中型房地产开发商有着了更高的发展趋势室内空间，为房地产业房地产商开发设计“大中型新楼盘”给予了市场环境确保；其三房地产业房地产商在开发设计全过程中慢慢完善起來，特别是在这些极具企业规模和运营工作能力的房产开发公司，她们发觉“大中型新楼盘”具备许多优势，准确地说成好处大于坏处，操业工作经验为“大中型新楼盘”发生给予了思想观念和运行上的确保，因此“大中型新楼盘”应时而生。“大中型新楼盘”于北京、上海市、广州市等地早已司空见惯，北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等众多新楼盘在实际操作、经营、市场销售上面获得了巨大成就。二、“大中型新楼盘”的缺点与优点共行出色的营销方案应当着眼于对新楼盘商品、市场需求和自然环境的全方位客观性剖析，并依据剖析結果明确提出具备目的性和可执行性的解决计划方案，针对“大中型新楼盘”也是一样。虽然它的发生合乎地产业链的发展趋势规律性，但其依然具备难以摆脱的缺陷。科学研究的营销方案该是取长补短，或是化“短”为“长”，因而必须对“大中型新楼盘”开展全方位而客观性的剖析：1、“大中型新楼盘”的优点：（1）便于产生经营规模优点，甚至造成规模效益，产生规模效应；（2）有益于提高阳气，产生资源优势，提高版块使用价值；（3）便于集中化公司资产、技术性、管理方法及优秀人才优点和融合各种各样社会资源，多管齐下搞好一件事情；（4）有益于构建企业品牌和物业管理知名品牌，运用品牌知名度推动和促进地产销售；（5）便于因时制宜地构建主题风格、园林景观、服务设施等新项目，提升房地产的额外使用价值，具备很大的可玩性和充分发挥室内空间；（6）根据集中统一管理方法，有益于控制成本和开发设计、维护保养及期间费用。2、“大中型新楼盘”的缺点

　　（1）受限于项目规模，新项目在开店选址时很有可能欠缺地利人和。欠缺地利人和有二种状况，一是新项目所在城市块相对性偏僻，并未开发设计或只在开展基本开发设计，二是版块内强悍竞争者众多，干预因为难以构建新楼盘与众不同的产品卖点而欠缺核心竞争力，从小范围的视角上而言这也是欠缺地利人和的一种主要表现；

　　（2）房地产新项目难以精准定位，特别是在总体目标顾客群精准定位也是难以精准定位，非常容易走入泛精准定位的错误观念；

　　（3）市场价格难以掌握，特别是在第一期新房开盘价钱；（4）市场销售节奏感难以操纵，主要是开发设计节奏感和市场销售节奏感不太好对接；（5）市场销售时间长，造成资产收购时间长，危害经济收益并提升经营风险，难以产生充沛人气值；（6）若发生困境，局势难以操纵；（7）物业管理服务半经很大而不易整体规划、设计方案和执行，另外商业服务配套设施每日任务繁杂；（8）资产难以筹集，尤其是在我国持续发布新的贷款政策和顾客日益客观的状况下。三、“大中型新楼盘”的销售市场发展战略与营销方案“大中型新楼盘”营销推广是房地产商能不能迅速取回项目投资并盈利的重要环节，因此务必对于“大中型新楼盘”的特性和市场环境采用与众不同的销售市场发展战略、营销策略和营销方案，以尽量减少“大中型新楼盘”的市场销售周期时间，提升周转资金速率和地产销售率。适合“大中型新楼盘”采用的销售市场发展战略和营销方案以下：1、销售市场发展战略开展房地产业网络营销，战略发展规划一定要优先。“大中型新楼盘”因为项目投资开发设计的经营规模很大，通常要分期付款来进行，一般最少要二期、三期，乃至要超出十期。根据这一实际，许多“大中型新楼盘”都采用了“组队开发设计、翻转发展趋势”的房产开发发展战略。即便如此，还必须对房地产业开展战略发展规划，包含对房地产商品（设计方案、工程施工、建筑装饰材料、自然环境、配套设施等）、文化艺术（小区主题风格、建筑文化等）、服务项目（销售、物业管理等）和销售市场（产品定位、销售市场等）开展整体规划。更关键的是对销售市场的沟通能力和调节工作能力，即依据销售市场转变持续修定和调节销售市场战略发展规划，使战略发展规划更具有具体性、前沿性和示范。（1）品牌推广发展战略。知名品牌是营销推广的生命和主线任务，也是“大中型新楼盘”取得成功营销推广的神器。品牌企业和知名品牌物业管理的优点反映在优良的用户评价，及其优良的名气、信任感和品牌效应，根据散播（传播学、社会发展散播和媒体散播）来激起房地产业顾客的选购冲动，从而造成选购个人行为。知名品牌就应当那样，早期推动中后期市场销售，中后期推动早期增值。因此品牌策略对“大中型新楼盘”营销推广具备尤为重要的实际意义，要使知名品牌变成一条主线任务围绕于开发设计、市场销售与管理方法的各阶段当中；（2）差异化营销。房地产行业正趋向完善，新楼盘产品同质化已变成一个实际摆放在房地产商眼前，因此房地产商或地区代理采用了授予房地产以不一样定义、主题风格等对策构建产品卖点，以产生核心竞争力。应当毫无疑问，这类运行构思是恰当的。房地产硬件配置上优点已逐渐屏蔽掉，因此要在手机软件上

　　下功夫，即产生一种文化冲突，这就必须房地产同产业链、高新科技、文化艺术的连接与结合，以产生自身的核心竞争力；

　　（3）技术性领跑发展战略。翠绿色、高新科技、历史人文早已变成房产开发的三大因素，高新科技便是生产主力，便是市场销售力，根据新型材料、新品和新技术应用提升新楼盘技术含量而得到核心竞争力已为众多房地产商所高度重视，在选用技术性时很高度重视技术性的前沿性和领跑性。“大中型新楼盘”开发进度长，在一期时就需要留意选用领跑技术性，不然在中后期开发设计中早期将显著欠缺优点。广州市保利花园很多选用新技术应用、新型材料，住房工程造价比普通住房高10％上下，但住房各类特性和新楼盘品牌形象也会另外提升，其市场价格还要比普通住房高15％上下，虽然价格对比类似物业管理较高，但一期泌泉居两个月即卖出9成，资金回笼两亿元，不得不说成个惊喜；

　　（4）协作发展战略。房地产行业具备上中下游关联企业较多的特性，在这儿注重协作也是理所应当的。协作关键就是指与城市规划建设、整体规划、土地资源、工商局、设计方案企业、施工企业、整体规划企业、景观规划企业、新闻媒体和全过程方案策划、代理销售企业等组织或单位协作，根据与这种企业创建优良的合作关系，能够得到优良的开发设计软环境建设、出色的新楼盘商品、缜密的方案策划和中介代理服务项目，为进行知识营销打下基础；

　　（5）信息化管理发展战略。房地产行业与信息工作息息相关，房地产行业最后即将衔接为服务项目产业链，并非开发设计。“大中型新楼盘”更必须信息内容，包含领域的、销售市场的、顾客的有关信息，因此一定要把信息工作取得一个发展战略的高宽比来对待，提升信息化规划，创建信息收集、生产加工、梳理、剖析、消化吸收和消化吸收的服务平台，以提高对新楼盘的最后精准定位工作能力、设计方案工作能力、基本建设工作能力、市场销售工作能力、管理水平和服务能力，而这种工作能力将服务项目于销售市场。

　　2、营销方案营销方案是战略，是商品销售战争的玩法，恰当地制订并实行对策是取得成功营销推广的重要，下列对策可供“大中型新楼盘”参照：（1）订制营销方案。销售市场必须房地产开发商在营销推广全过程中把工作中做得愈来愈细，“大中型新楼盘”必须创建客户资料数据库查询，进行“一对一”营销推广，为房地产业顾客给予人性化的本人服务项目，包含为顾客“量身订做”，针对扩展销售市场大有益处。（2）机动性营销方案。机动性即依据状况灵便变化多端，包含营销模式、通道、价钱、支付方式等熟练掌握实际操作。营销模式就是指以租代售、租赁融合、互联网销售、展销会等方法熟练掌握，及其增加內部申购、包裝等方式；通道则就是指自主市场销售、市场销售业务外包和收盘（包含库存积压新楼盘）进到二三级市场商品流通等方法；价钱就是指特价、震撼价、室内装修价等能达到不一样消费市场的价钱方式；支付则包含一次性支付、住房贷款、分期还款、工程建筑期支付、延期付款等方法的熟练掌握和组成。灵活机动针对“大中型新楼盘”而言具备十分的实际意义，“船”大还要争得好“调头”。（3）借势借势营销对策。借势借势营销重要要正确认识“力”和“势”，“力”为外力作用，“势”为优点、机遇，全是来自于公司外界的資源，借势借势营销便是要融合外界資源。外力作用很有可能主要表现为技术专业企业、领域主管机构、媒体、权威专家、同业竞争和顾客，优点和机遇则很有可能主要表现为资源优势、节假日日、重特大主题活动等层面，要擅于发觉机遇和依靠外界能

　　量，进行事情营销，以推动和促进营销推广工作中的广泛开展。保利花园在十一国庆期内举行“珍贵文物重归，十一国庆广州市特展”主题活动，可以说应时应景，掀起了一股“保利地产”飓风，造成了“保利地产—保国—益民—保利花园—知名品牌、质量保证”的极大社会效应，提高了企业形象。在此之后又进行了“军x营销推广”，也与“保国利民”牢牢地相握。无可置疑，保利花园的营销推广笄者是事情营销的大神；

　　（4）专业知识营销方案。知识营销是以专业知识普及化为流板，以专业知识促进网络营销的新发展理念，许多房地产开发商都接纳了这类营销策略。根据进行普及化住宅专业知识、国家产业政策、住房建筑装修、借款方式和程序流程及其如何办理买卖办理手续、缴纳税金等专业知识基本常识的普及化，在提升房地产业顾客专业知识的另外，也提高房地产业顾客对房地产商的认可，从而造成消费行为甚至产生选购个人行为。针对“大中型新楼盘”营销推广这次“攻坚战”，彻底必须创建一块专业知识阵营，变成沟通交流房地产商和顾客的专用工具，甚至变成沟通交流房地产商和小区业主的专用工具，从而产生一种文化艺术而持续提高房地产的增加值；

　　（5）自主创新营销方案。“大中型新楼盘”营销推广必须商业模式创新，不然每一期都采用同样的对策对顾客而言也许会“不疼不痒”，不容易造成觉得，更难以造成选购个人行为。商业模式创新的前提条件是核心理念自主创新，驱动力是技术革新，关键是创新管理，生命是文化传承。在中国地产业链盛行的“退房流程改革”、“回租认购”等营销推广对策都归属于自主创新，在营销推广全过程中具有了不凡的功效。自然，自主创新要在国家新政策容许范畴以内，“零首付”被封禁便是由于其与国家主权本末倒置。

　　不管采用哪种销售市场发展战略和营销方案，在“大中型新楼盘”营销推广全过程都需要维持一个主旋律。这一主旋律便是“空气”，烘托和突显“大中型新楼盘”的经营规模优点，包含新楼盘在建筑规划设计、区域规划、基本建设工程施工、景观规划、作用配套设施、营销宣传策划、氛围构建等诸多方面都需要突显这一主旋律。当初广州碧桂园50万平方另外工程施工另外市场销售是一囊“空气”，祈福新村构建了等同于30个香港特区政府球场总面积的祈愿湖也是一种“空气”……根据“空气”产生一种“势气”，震慑竞争者和吸引住房地产业顾客的目光，从而提高“人气值”，为新楼盘脱疑而出并热卖确立牢靠的基本。

　　危害房产营销对策的相关各种因素如何尽早把房子售出，是令房地产商头疼的事儿，因此房产营销对策被愈来愈多地高度重视起來。房产营销对策的制订是一项繁杂的工作中，覆盖面广、难度系数大，怎么才能制订较好的营销方案，是非常值得大家深入分析的关键课题研究。市场的需求非常明显的三个特性一是顾客销售市场房地产要求的多层次性。在同一产品销售市场上，不一样顾客人群因为地位，工资水平和人文素养的差别，其要求也会主要表现出多层次性的特性。比如有些人必须一室一厅，有些人必须二室一厅、三室一厅乃至豪宅别墅。二是顾客销售市场对房子要求不稳定性，顾客总数诸多，差异非常大，因为多种要素的危害，对房子便会有各种各样的要求，伴随着生产制造的发展趋势，消费能力的提升，顾客要求在总产量、构造和层级上也将持续发展趋势，日益多元化。这规定制订营销方案时依据本身标准精确地挑选市场定位。

　　三是顾客销售市场对房子要求的可不可逆性，顾客要求的造成，有一些是本能反应的，生而有之的，但有时候是与外部的刺激性诱发相关的，国家经济政策的变化，社会发展人际交往的启发，宣传广告的诱发这些，都是会使顾客的要求产生变化，潜在性的要求能够变成实际的要求，很弱的欲望能够变为明显的选购冲动。顾客要求的这一特点，规定销售市场营销方案的实施者不但要融入和达到顾客的要求，并且应当根据各种各样营销方式危害和正确引导消費。

　　危害消费行为的三个关键要素一是心理障碍，除开由必须造成主观因素这一最重要要素外，也有直觉、学习培训和心态三个要素，直觉就是指顾客感观直接接触条件刺激所得到的形象化的、具象化的体现，归属于理性认识。一切顾客购买商品，都需要依据自身的感观觉得到的印像，来决策是不是选购，因此对新楼盘的包裝、宣传策划是十分关键的；学习是顾客在选购和应用产品的实践活动中，逐渐得到和积累经验，并依据工作经验调节选购个人行为的全过程，房子做为一种经久耐用且兼具项目投资的独特产品虽不相当于一般产品，但房地产商开发设计艺术创意、合理布局及其房子品质的优劣，全是消费者学习培训的目标，顾客点评的优、劣对房地产商的品牌形象和信誉度也拥有十分大的危害，因此房地产商应塑造知名品牌意识，重视房子品质，让顾客造成有益于己的心态。二是经济发展要素，简而言之，危害顾客选购个人行为主要是经济发展要素和产品价格、顾客收益、产品效应、房子的价钱等。三是社会文化要素，每一个顾客全是社会发展的一员，他的个人行为难以避免地要遭受社会发展各层面要素的危害和牵制，顾客的选购个人行为遭受阶级、文化艺术和二次元文化、有关人群、家中等社会因素的危害。制订营销方案的五个标准在把握营销推广自然环境，把握了房地产业顾客销售市场及危害顾客的要素的基本上，依据产品（房子）自身的特性、制订出房地产业的营销方案。房地产业是一种独特的产品，从建筑项目本身的产品特性和营销推广的视角看来，可实际操作的有五点：１、部位标准：房地产业商品的部位标准实际上是多种要素所组成的构造标准，包含不一样部位地区的不一样历史人文标准、交通条件、市政工程标准及其附近工程建筑标准、气侯等。在制订营销方案时不一样的部位标准，营销推广突破口的挑选不一样：历史人文标准越完善的部位，其营销推广突破口与初始标准的差异越大，相反则越小；交通条件越发比较发达的新楼盘，其针对营销推广在交通出行层面所必不可少的产品特点和营销推广突破口就越低；市政工程标准越健全的地区，房地产业产品特点和营销推广突破口的发掘和挑选产生就越要独特，相反则务必全方位；在附近工程建筑标准层面，附近工程建筑标准对本身新楼盘危害越大，房地产业产品特点和营销推广突破口的发掘和挑选就越要立即，敷衍了事会得不偿失。２、工程建筑标准：沒有2个工程建筑会是彻底一样的，因而在工程建筑自身找寻产品卖点应该是能够的，可是应将营销推广突破口放到工程建筑单个的设计方案“限定”层面，而不应该过深地进入到工程建筑的应用及作用层面，由于不论是建筑师们或是营销推广大神，针对工程建筑应用和作用层面的设计方案是“始终超但是顾客”的，酒店客房是立即使用人，顾客也是“造物主”３、修建标准：修建标准包含了建筑施工、工程建筑配套设施等层面，这种在推广营销突破口层面，以往一般都挑选很少，大部分集中化在施工进度和服务

　　设施层面。修建标准层面的营销推广突破口挑选，大量地挑选在“修建技术性的层级反映、建筑工程技术的规范发展趋势”层面比较适合。现阶段，顾客对房子品质的举报愈来愈多，抛开一些非法房地产商不谈，仅立在营销方案的视角看来，假如新楼盘的营销推广可以将其修建标准合理地传递给顾客，便是其有一部分不够的层面，顾客不但不容易举报，还可能是一个非常好的营销推广突破口和产品特点主要表现。

　　４、应用标准：“优良的物业管理服务”是很多房地产商的营销推广突破口，这仅仅功效标准做为营销推广突破口的一个层面，只是是房子完工后的应用标准，还应当高度重视工程建筑自身给予的“先天性服务项目标准”。如房子的停车位、绿化等。拿停车位而言，住宅小区停车场有多少个对顾客而言并不重要，而停车位与房子的设计方案占比却关联到顾客之后购车还有没有停车位泊车。物业管理费用多少钱，顾客能不能担负，顾客自身要算出，但物业管理服务所给予的內容对顾客定居水准的提升是不是等价，顾客却难以算起。因此，在“应用标准”层面，营销推广突破口的第一个挑选便是设计方案，管理方法用意全方位公布；营销推广突破口的第二个层面便是设计方案，管理方法用意的“成本计算”，不可以仅仅述说对顾客的“全方位关爱”却不讲那样的关爱什么价格。

　　５、产品附带条件：房地产商本身企业品牌的名气，可以营造这一房地产业知名品牌的名气，它是房地产业产品附带条件之一；给一个房地产业引入一个全新升级定义或构建学习氛围，也是房地产业产品的附带条件之一。在现如今市场竞争愈来愈猛烈，信息内容沟通交流变的越来越快，房地产商效仿工作能力愈来愈强，房地产业的附带条件就愈渐关键。做为房产的独特性，详细的房地产业产品不容易仅仅一套房屋这么简单，一个产品一旦逐渐它的应用全过程，知名品牌就进入了再营造品牌效应。在产品增加值的营销推广运用中，一般来说产品增加值全是后天性的，可是这一后天性的产品增加值是能够预借的。因而，后天性产品附带条件在营销推广突破口的挑选上是能够“预借”很有可能会更立即、更确立，也更有益于顾客预先选择。

　　总的来说，房产营销对策的制订应依据营销推广自然环境、顾客销售市场特性、危害消费行为的要素、联系实际房地产业的本身标准要素综合性考虑到，才可以在变幻莫测的销售市场中把握方向，使自身的营销方案健全，可实际操作，有经济效益。

篇四：涉稳楼盘剖析材料

　　房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题

　　及对策

　　随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水

　　平和人口城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各

　　地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异。但是

　　也迎来了房地产开发领域涉稳矛盾纠纷的高发期，特别是近几

　　年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的矛

　　盾纠纷和群体性事件不断出现，涉及的问题纵横交错，纷繁复

　　杂难处理，不仅严重损害了老百姓的切身利益，也给政府工作

　　带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，

　　严重影响到社会和谐稳定。

　　一、存在的主要问题及原因分析：该领域出现的矛盾纠纷

　　细分起来种类很多，原因也较多，归纳起来，笔者认为对社会

　　影响较大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面：

　　（一）征地拆迁问题。从20__年高速公路征地拆迁开始

　　至今，新晃县主要经历了教师新村、柏树林食品工业园、前锋

　　工业园、八江口温泉、金橘佳苑、梅林春天、320国道改造、

　　城东物流中心、城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目

　　的征地拆迁工作，难易程度呈如下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难；

　　交通便利地域征地比交通不便地域征地难；征收房屋、熟地、农田比山地难。从个案来看：高速公路建设征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的，这2个项目本人都经历参加过，征地难的主要原因各有不同。高速公路征地一开始老百姓还是理解支持的，但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面，出动武警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要原因是征地标准不一致，与紧临的贵州省各是一个价（贵州是1.2万元/亩，新晃才0.6万元/亩），出现大规模阻工后政府向百姓承诺补足后事件才得以平息。柏树林征地前后经过了近6年时间，期间出现了多次上访和2此较大规模的阻工事件。综其原因主要是：1、私自买卖土地严重，同等地块价格比政府征地的补偿价格高出许多，造成补偿标准不一致，百姓怨气大；2、受高速公路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得”的心理；3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源充足的良田，产值或经济收入都很高，被征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府暂

　　时只能在口头上承诺今后解决，但事实上至今许多问题得不到解决；

　　4、征地补偿款不能及时到位，征地时间拉得过长，滋生的其他问题不断涌现。5、私下买卖土地严重，土地市场价格不一是征地难的重要因素；

　　6、政府统筹安排，准确谋划是完成征拆工作的有力保障。综合上述情况得出的结论是：关系国家大事、老百姓长远利益的项目是能够理解支持的；

　　确保百姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键。（二）项目管理问题。一是历史遗留问题较多。新晃县成规模商品房开发建设起步较晚，约从20__年开始，每年都有商品房推出销售，有本地开发企业建设的，也有招商引资的外地企业开发的商品房楼盘。从总体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多，且规模要大，产生的矛盾纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。目前，金都苑、金城家园、教师新村、鸿森佳苑、金橘佳苑都还存在不同程度的遗留问题，办不了房产证和土地使用证，老百姓反映强烈，存在较大的不稳定因素。从调查收集的情况显示，不能办证主要问题是：1、欠缴税费；2、土地总证和规划验收未办理；

　　3、因当时的优费政策未兑现（例如：金都苑、金城家园），企业就不愿主动去办理相关手续。造成这些问题的主要原因是：1、部门对企业的违法违规行为执法力度和跟踪管理不到位。例如：税费欠缴问题，税务部门应该加大催缴力度，应督促企业按期缴纳税费，不按期缴纳的，应根据税法予以及时处理，但60县庆的一些老项目至今还欠缴税费而没有得到相应处罚；

　　再例如：根据中华人民共和国国务院令

　　其次是当时该项目在没有办理土地过户手续的情况下通过领导签字批示办理了商品房预售许可证。二是在建项目存在隐患。新晃县目前在建的大楼盘有晃山新城、水岸龙腾、山河御花园、舞水星城，开发总建筑面积约65万平方米。今年通过多次走访调研，商品房销售市场相比前几年明显萎缩，特别是电梯房受鸿森佳苑的影响，销售压力更大（山河御花园于去年8月份办理了预售许可，至今才卖出了约70套房，每月约销售5套）。房屋销售的压力意味着开发商资金回笼周转的压力增大，政府应提高警惕，加强对企业的监管力度，以防教师新村因资金断链造成的矛盾纠纷和不稳定因素现象的再次发生。

　　（三）物业管理问题。目前，×县成型小区26个，其中已建成规模较大的小区有金×佳苑、梅×春天、教×新村、商业步行街等4个，在建规模较大小区有晃×新城、山×御花园、水岸龙腾等5个。从调查情况来看，仅有2个小区聘请了专门的物业管理公司进行小区管理，教×新村、金×佳苑、金×步行街等小区采取居民自治管理的模式，甚至还有个别小区没有实行任何方式的物业管理。存在的物业管理纠纷主要体现在以下几个方面:一是业主与开发商之间矛盾，因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪。二是业主与物业公司之间矛盾,物业服务不到位，服务意识不

　　强，物业管理在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。有的物业管理企业不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度的存在。引发业主的不满，不肯交物业服务费。三是业主与业主之间矛盾，部分小区业主为了自身利益利用公共用地乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上投诉举报较多。四是业主委员会与业主之间矛盾，由于部分业主委员会成员有热情，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部分业主意愿就决定处理方式，造成业主对业委会有意见和误解。

　　（四）历史产权登记问题。此类问题属个案，主要是对产权登记的面积权属有争议，一般不会引发群体性事件，但处理不好容易引发个人上访。产生问题的主要原因是当时的登记工作比较粗放，登记程序和要件上存在瑕疵和错误。虽然是个案，但因时间久远，依据欠缺，处理时存在许多问题和困难。

　　二、建议与对策（一）建议由政府组织相关部门对房地产开发领域存在的问题进行一次专题研究，对存在的问题进行一次全面梳理，并认真分析查找产生问题的原因，找出处理问题的办法，为今后的管理和问题的处理总结经验。

　　（二）建立房地产开发领域涉及部门联席会议制度并定期召开会议，为相关部门就相关问题协调沟通和全面掌握开发建设情况提供平台，为政府领导提供决策依据。

　　（三）建议决策层要充分了解分析该领域的市场行情，建立风险评估机制，科学控制开发规模，重点考虑供需平衡关系，确保房地产市场可持续稳步发展；

　　（四）要正确处理好优化发展环境与依法管理的关系。我县属于经济发展比较落后的小县城，招商引资难度大，可以从政策上优惠上吸引外资，但不能放松对开发企业依法依规的管理；

　　领导要重视、理解和支持部门对企业的依法管理和对违法违规行为的打击处理，要严把准入关和行政审批关，应坚决杜绝“先上车，后补票”的审批程序，防止象教师新村、金都苑、金城家园等项目证难办的现象再次发生。

　　（五）科学谋划，统筹安排，依法依归开展征地拆迁工作。一是从科学、长远的角度谋划建设用地储备工作，坚持净地出让，避免项目建设土地急用急征，缓解征、用土地压力，防止因征地进度影响建设进度的次生矛盾纠纷；

　　二是结合以前征地工作存在的问题和好的经验做法认真做好土地征用的前期准备工作，包括风险评估、土地报批、群众摸底、拆迁安置、宣传发动等工作，应在正式开展征地拆迁之前做好谋划和统筹安排，要有“磨刀不误砍柴工的思想”，要对可能出现的问题心中有数，事先预防和解决；

　　三是要坚决依法打击非法买卖土地，治理土地交易市场价格混乱现象，在土地交易市场没有完全放开的情况下，做到土地只能通过政府统一征用和交易，达到补偿标准一致的原则和目的，避免因补偿标准不一致而产生的矛盾纠纷。

　　（六）建立健全物业管理办法，全面加强物居民小区业管理。一是广泛收取民意，学习先进经验，找准管理的方向和办法。新晃县房地产业起步较晚，成型居民小区也是近几年才出现，物业管理的方法和经验也正是摸索阶段，很有必要通过学习交流、调查研究、社会听证等方法全面了解我县物业管理的现状、存在的问题、业主的期望和了解发达地区的先进经验，找到科学的管理办法，提升管理水平，最终才能达到管好物业小区的目的；

　　二是明确责任分工，健全管理措施。物业管理实际是一种社会管理活动，只靠一个部门去管理是不能达到预期目的的。目前新晃县城区成规模小区26个，由物业公司管理的只有2个，而房产局物业股工作人员只有3名，要管理好那么多物业小区，从人力、时间和精力上是管不过来的。只有通过进一步明确部门职责，不断完善管理措施，才能有效的将物业管理工作落到实处。虽然《物业管理条例》作出了规定，但在落实解决具体问题时多个部门都可以管，但结果是都没有去管。例如商业步行街，乱搭乱建现象严重，城管、建设和房产部门都可

　　以管，没有明确的责任主体，结果都没管好，以致业主意见很大，经常上访或网上发帖请求处理。所以我县应尽快完善管理机制，制定《新晃县物业管理暂行管理办法》明确相关部门职责。三是将物业配套公共设施建设纳入规划许可和规划验收范畴，严把物业配套公共设施建设管。金橘佳苑建成入住后，业主经常反应下水管道破裂堵塞、门锁质量、路灯、监控设施质量等问题向物业服务公司反应，但这些问题应属前期建设质量问题，物业公司又不能解决，也不应由物业公司解决，造成业主就不肯缴物业管理费，经常发生矛盾冲突，以致物业公司撤出该小区。所以，建议在项目前期规划和规划验收时邀请物业管理部门一起规划和验收并签字认可，确保物业配套公共设施建设保质保量的完成，预防后发矛盾纠纷。四是要加强物业管理人员的业务培训，持证上岗，提高物业管理整体水平。

篇五：涉稳楼盘剖析材料

　　楼盘难销的原因中，定位策划失误是最为重大的事项，也是最为难以解决的问题。

　　项目前期如果市场调研不准确或不详实，草率决定或一厢情愿最容易造成定位策划失误。项目的成功80%是由定位策划阶段决定的，一但定位策划确定，后期战略要要坚定执行，只是在战术上进行调整。而定位策划失误必然导致项目后期实施过程的受挫，甚至是项目停滞。

　　试问，一条方向就已经错误的道路如何能达到正确的目的地呢？具体体现：1、规划设计失误。形态、户型、配套、环境、外立面等2、上市时机或定价失误。市场行情不符、竞争对手、价格跑偏等3、客源分析失误。客户定位、客户来源、客户数量等2、客观市场变化。市场变化是必然的也是不可避免的，因此这是楼盘滞销最为普遍的原因。整体行情的动态性，局部格局的受制约性，特殊区间的有限性都会不停地变动，必然造成项目收到来自各方的影响。例如：今年的国家调控政策以及房地产大气候这些影响对楼盘销售普遍产生了不利影响，造成客户观望犹豫甚至放弃置业计划。具体体现：1、国家宏观调控政策。2、行业出现整体波动。3、竞争对手的打击。4、新型物业的出现。3、主观因素变化。随着项目的进展情况，开发商或服务机构的心里期待或目标要求可能会发生相应的变化。这本是无可厚非的，但是如果这样的心里变化脱离市场或者好高骛远很容易使得原本畅销的楼盘产生转变，造成滞销。具体表现：1、提价过快或过高。

　　2、公司过于追求利益。3、过于自信，“销控”过度。4、销售执行失败。无论是开发商自行销售还是委托代理公司，在销售执行过程中如果出现各种问题同样很容易造成楼盘滞销。例如开发商自行销售可能会出现市场把握不准，销售策略不到位或销售技巧不够等问题。而代理机构可能会出现品牌维护不利，与开发商步调不协调或责任感不强等问题。这些问题可能不会很集中的体现在某一方面，更多的是各种问题积累的形成。例如案场的管理不到位，不只是案场的状况不好，还会造成销售任务执行不到位，必然引起销售效果不理想等。具体表现：1、销售手段平淡。2、销售管理松散。3、销售责任失控。4、销售比例失调。针对富有国际花园问题的解决方案1、改头换面。针对定位策划的失误，因为项目本身的基本建筑相态应经不可更改，因此唯一有效的手段就是“改头换面”。根据项目本身的现有状况充分发掘自身所具有的优势，并尽可能的节约项目变更成本，结合市场调研情况，分析市场需求，重新定位策划开发新的更有市场需求的项目，以达到扭转乾坤的目的。此方案最为重要的环节就是准确的市场调研分析。如果是市场调研不准确或不到位，那么重新定位策划就没有依据，成功性就没有保障。2、策略调整。针对市场的变化，调整销售策略。这一条，其实不应该是滞销楼盘的改进措施，而更应该是一种市场风险防范机制成熟优秀的服务机构或者完善的全案策划方案之中就应该包含市场风险防范机制。在前期，固然不可能完全的预见到市场的变动情况也就是风险的发生情况，但可以建立预警体系，来提前感知风险。对于市场的变化趋势则是应该具有灵敏的嗅觉

　　和深度洞察力。此方案的重点是由于市场变化的不可抗性，必须提前建立市场预测及风险防范

　　体系。3、理清思路。

　　对于主观因素的变化造成的楼盘滞销，其实难题不是在如何解决上，而是在于是否真正认识到了是自己的主观因素造成的。如果认识到自己的问题所在，问题的解决相对会容易很多。

　　有效的理清自己的思路的原则就是明确首要目标。无论是方式及手段怎样的变化，必须明确项目的首要目标，是回款还是利润，是销售速度还是社会效益，这样才不会偏离基本轨道。

　　有效的信息反馈及沟通是此项方案实施的保证。合作各方要定期、不定期的有效沟，通对于各方面的信息反馈、汇总、分析，从而将问题消除在萌芽状态。即使已经产生偏差，也可以早发现、早解决。

　　4、管理优化。

　　如果出现销售执行不到位或失败的情况造成楼盘的滞销，毫无疑问的必须当机立断采取管理优化的措施。

　　手段可以是聘请服务商，包括聘请咨询公司、顾问公司或代理机构；也可以是更换代理机构，包括更换代理销售机构或营销策划机构。当然如果自身有能力解决问题，对于销售的执行环节进行改进和完善是最好的。

　　此方案的要点是必须果断的采取行动，坚决的实施变革。无论是自身解决还是借助外力，都必须采取快速强制的手段进行落实。

　　预防措施1前期准确定位的形成。避免滞销楼盘的产生首先最为关键的就是前期定位的形成一定是准确的

　　谓形成准确的定位就必然是建立在确凿的市场调研报告基础上的。市场调研的信息要详实，汇总要清晰，分析要透彻，总结要明确，从而定位的基础就会牢靠，得出的结论就会准确。

　　2、中期预防机制的建立。

　　风险的发生有很大的不可预见性，因此谁也无法提出绝对准确的风险预防方案，谁也无法避免所有的风险绝不发生。重要的是建立风险预警机制，提前感知各种风险的发生趋势，做好具体风险发生的准备工作，能避免的避免，无法避免的则减轻其危害性。

　　3、后期果断执行变革。

　　当风险发生或问题出现时，必须准确的判断，之后采取果断的措施。不能犹豫不决，等待观望。很多转机稍纵即逝，所有变革的执行要坚决坚定。

　　楼盘滞销原因的剖析及其解决策略

　　有开发商提出要求，他说他的楼盘既不是高档楼盘也不是尾楼，但现在卖不动了，请问该从哪个"穴位""下刀"?能否提供一个既不限档次高低又不论销售阶段的"滞

　　销楼盘万能解套公式"?其实,哪有什么"包治百病"的"万能公式",任何事情的有效解决都是离不开"具体问题具体分析"这一"甘草药方"的。

　　认为,楼盘的销售过程往往都不是一帆风顺的，楼盘滞销是经常会出现的情况，

　　问题是楼盘在销售出多少比例后才出现滞销。下文针对楼盘销售过程中不同阶段出现

　　滞销的原因进行剖析，并提出相应的解决策略，从而带动楼盘走出滞销的困局。为了便于解说，下面用表格加注解的方式来论述。注解：

　　(1)这种情况不多，但并非没有,只不过是大多由于处在楼花阶段而容易及时调整才摆脱了过早"夭折"的命运；

　　(2)包括"脱离市场现状,失去成交基础"和"物非所值"两方面；

　　(3)如安居房小区里建造"高尔夫练习场"、高档住宅主卧没设"卫生间"、

　　SOH没有"书房"等等；

　　(4)建筑规划没有创新、外立面没有特色、建筑密度、容积率、绿化率等均不

　　如同类市场。总之，规划硬件落后于同类市场；⑸该类开发商太过于自信，不相信市场调研和策划包装这一套，认为那都是骗人

　　的东西，他们喜欢凭自己的经验来操作。虽说"市场不相信眼泪"，但他们不

　　怕,www.fdcew.com因为他们早已无泪水可流；

　　(6)入市时机准则：

　　A、你已经知道目标客户都在哪里；

　　B、你知道你的价格适合目标客户；

　　C、你知道用什么方式跟客户打交道并且已经制定了一套完整的实施

　　计划；

　　D、其他外部条件也很适合。

　　(7)、我们强调"物业第一性、营销第二性"，但在此阶段营销更为重要，因为

　　营销策略是从前期设计中能把握物业的市场前景，我们称之为"物业胎教",也称之为营

　　销的前期介入；

　　(8)、这是楼市中的"自流"现象,即项目只要保证物业到位,无须投入广告费用,就

　　会自然而然地"消化"掉15流右的销量(区别只在于"消化"速度)。因此，能否突破

　　"15%"就成了销售中的第一道"坎"；

　　(9)、"市场细分"策略本身没有错,关键的冋题是"目标市场容量"是否足以承载投

　　资的"巨轮"；

　　(10)、营销手段单调化，无法多次掀起高潮；促销手法一成不变，无法刺激和

　　调动已"麻木"的潜在客户的购买欲望；

　　(11)、"横"做,即"合并市场细分",模糊"细分线"，做广做大；

　　(12)、"纵"做,即"深化市场细分",更"下"一层楼,做深做细；

　　(13)、此阶段的滞销概率较大,不少楼盘往往喜欢长期在此"休憩",什么广告轰炸

　　什么促销手段对它而言作用都是"零"，一步都不肯往前挪。由于此阶段是开发项目成

　　败的"临界点",所以事关全局，我们称之为销售中的第二道"坎"；

　　(14)、发展商往往将可售的单位全部推出(急着回笼资金用于后期的建设),让买家

　　自由选择，结果导致多类型单位的售出比例严重失衡(如:只售出方向、景观好的单

　　位，剩下差的;或只售出价格低的单位，剩下价格高的)，到售出四五成后好的单位

　　或价格低的单位已基本售出，于是便出现滞销的局面，同时，由于剩下的单位太偏

　　重于某种间隔或方向，导致整个楼盘的货尾感较重；

　　(15)、销售人员必须高度保密和统一口径；

　　(16)、冲过了第二道"坎",看到了胜利的曙光,但要达到预期目标,还必须冲破这第

　　三道"坎",这是最后一道"坎",也是最大的一道"坎"；(17)、客户宁愿选择质素差或楼层较差的单位认购，故剩余的是质素好但价格高

　　的部分，这种情况一般会出现在"价格决定一切"的市场状态中；

　　(18)、根据20:80规则,让那部分掌握着80%才富的20%勺人们产生购买欲望也

　　不失为一条出路；(19)、价格太接近,导致买家集中选择质素好的单位；(20)、对比性销控策略；(21)、这是"临门一脚"，我们应一鼓作气，把最后的10%也"踢"进开发商的腰

　　包里面去！

　　(22)、广告促销声势"先高后低"、"先强后弱"、"先旺后衰",把广告费用绝大部分

　　前倾，以广告炸开通路(这是对项目信心不足的表现)，后期促销经费断档，只剩下少量可怜的"余波"在"荡漾"，加上没有口碑市场的支撑，便无力再次掀起新一轮高潮；

　　(23)、这是后期滞销的幕后"元凶"!因为广告效果已被这股民间"暗流"抵消；

　　(24)、遵循"低开高走低收"的价格策略。但降价也有许多技巧,除了降低单位售

　　价外，还有所谓"隐性降价",如降低首期款、送装修、送物业管理费、送花园

　　(25)、比如"试住"、"购房返租"等等；(26)、比如:更换销售代理商或委托一些中介公司(三级市场)进行销售；(27)、比如对于交通不便、配套不全的小区，增加便民设施，增开住户专车等。提升楼盘的综合素质或增加楼盘的附加值无疑会增加开发商的投入，但是这种投入是值得的，因为这笔投入所产生的边际效益(包括经济效益和社会效益)是比较

　　高的。

　　当然，楼盘营销永远是"个案"营销，这是由地段唯一性决定的，所以我们无法提炼出一把"万能钥匙"。上述的表格只是界定了楼盘滞销的大方向，且还是常见

　　的"症状",如遇上"疑难杂症",还须"具体问题具体分析"。因为只有"对症下药",方可"药到病除

　　造武汉首个生活特区【烂尾、滞销楼盘比比皆是，同样的错误，在不同的决策者身上一犯再犯，经济损失令人触目惊心，本专栏将打破“披喜不报忧”的框框，采取连续报导的方式，对开发失败或销售不力的楼盘进行全面深入分析和探讨，总结出其中深层次的因素，引导决策者们如何辩别地雷和陷阱，同时寻找到绝处逢生的商机。】一、项目简介武汉丽岛花园，是著名的红桃K集团在武汉房地产业的第一个项目，占地210亩，容积率为1.05，建有78栋单体楼宇，包括46栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。丽岛花园位于武汉南湖风景区腹地，背倚珞珈山，南望狮子山，左侧右翼分别为桂子山和马房山，同时坐拥6000亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的武汉高校文化区：武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四周，小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。每个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色协调的其它植物，形成错落有致、色彩斑斓的植物群落，给人以丰富的视觉感。二、发展商简介丽岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建成武汉一流的精品住宅小区。在此之前，红桃K集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的发展商，红桃K看准了当时武汉房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国内五大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。丽岛花园的发展商：联合置业（武汉）有限公司，其合作单位包括：建筑设计：加拿大B+H国际建筑师事务所环艺景观设计：香港怡景师设计公司

　　室内装饰设计：香港陈建中设计有限公司施工图设计：上海建筑设计院物业管理顾问：深圳市金地物业管理有限公司三、项目前期推广回顾丽岛花园分三期开发，总占地面积约10万平方，容积率仅为1。首期总建面积

　　3.1万m2,其中别墅1万m2,公寓2.1万m2单位套数（共）：147套，其中别墅23

　　套,公寓124套；复式单位（共）:18套,其中5层洋房内占10套,小高层占8套；别墅均价7500元/m2（未折），基本在6000-8000元/m2之间；五层洋房均价3200元/m2;小高层均价3500/m2;复式均价3700-3800元/m2。

　　丽岛花园一期总销售额约1.5亿，已售达8000万元，其中别墅销售额约8000万元，已售5000万元；公寓销售额约7000万元，已售3000万元。

　　在已销售单位中，无论以销售额还是销售面积计算，社会外销比例只占20%，其余均为红桃K公司员工内部购买。比例如此小的社会外销比例，让人有一种一期销售表面风光的感觉，表明公众对丽岛花园的认知与认同还未完全建立，对今后的销售十分不利。

　　丽岛花园自开卖以来，来参观的人络绎不绝。从省市领导、房产同行到普罗大众对丽岛的评价都赞不绝口。照此情况，丽岛花园的销售应该十分乐观，但事与愿违，来参观口里都叫好的人却偏偏甚少落订，都抱着一种观望的态度，看一看丽岛一期建成后是否真如所说的一样。

　　丽岛花园在上市之初是由深圳某公司作为营销推广的顾问，其****作方式以每个月一次的咨询为主，在不长时间的推广过程中，主要作了以“告别汉口”、“丽岛新婚”、“武昌之恋”等为主题的广告宣传以及“明天我们住在哪里”为主题的推广活动。鉴于丽岛花园和一期的客户主要以红桃K内部员工所购买，社会外销比例仅占20%的现状况，所以无法看出前期营销推广所产生的直接效应。

　　四、凌峻接手时所面临的问题经过对武汉房地产市场的深入调查和与发展商的充分沟通，逐渐明晰了丽岛花园所面临的问题，主要分成以下六个方面：1、有价格定位，无市场定位：丽岛花园首期以3200-3500元/m2推出市场，基本上可以说是武汉最贵的商品房，但相应的丽岛花园却没有给到市场上清晰的项目形象，这样导致市场对项目的定价认同度不高，买家容易将项目与其它竞争楼盘进行对比，大多数买家认为，定价在2500-2800元/m2较为合理。2、优势陈述不清：丽岛花园有很多优点，那么究竟哪些是应该主要推广的卖点呢？由于对买家的消费心理缺乏透彻的认识，只好采用大包围方法，将所有卖点一次性全部推出，反而令市场对项目的印象模糊不清。

　　3、卖场不够完善：以丽岛花园的定价，现场必须给到买家足够的信心和感染力。客观来说，丽岛花园的售楼部在武汉处于领先地位，外形采用简洁明快的新古典主义风格，雅致大方，功能齐备。但是除此之外，现场可看的内容并不多，湖岸线未完全建成，参观者无法领略800米湖岸线的优越之处；同时施工现场由于多个工程队同时施工，现场较为混乱，无法体现出一个精品社区应有的工地管理水平。

　　4、销售人员缺乏培训：丽岛花园的销售人员主要从社会招聘，经验不足，缺乏系统的专业培训，在应付众多的客人来参观时，不能够充分阐述项目优势，导致成交率偏低。

　　5、推广缺乏规模和针对性：由于对武汉房地产市场缺乏把握，在初期推广时，不敢投入太大，导致每一次推广都无法形成力度，推广的规模优势没有形成，项目知名度偏低；同时，对项目的首批客源认识不够准确，由于武汉地理特点的客观情况，其实汉口的买家到武昌来买丽岛花园的可能性并不大（至少在项目优势没有全面展现之前），首期推广还是应该以吸纳武昌的客户为主，先在武昌打一场漂亮的歼灭战才是正确的策略。

　　6、一期定价无升值空间：丽岛花园虽然综合质素高，但在小区尚未建成之前，买家终究无法感受。而丽岛在定价时过分着重表面的利润，定价偏高，导致销售速度减慢，令看楼者无法产生立即落订的冲动。其实，在红桃K公司内部买丽岛花园有一定的优惠政策，其内部价格正是市场可以接受的价格。

　　五、武汉房地产市场的认识：低迷的市场背后蕴藏着巨大的潜力武汉，作为一个中部内陆城市，也同其它内陆城市的房地产市场一样，在营销推广方式上处于相对落后的阶段，整体房地产市场尚处启动阶段。本地的中介代理机构业务日渐息微并部分停业改行，各开发公司在当时自组小型营销部门，千人一面、连篇累牍的销售传单广告混成一片

　　尽管武汉房地市场在很长一段时间内由于受宏观经济的影响一直处于低落阶段，特别是住宅商品房的销售形势并不乐观。同时，激烈的市场竞争更一度使商品房处于欲罢不能的境地，使许许多多的地产开发商一筹莫展。

　　运用其专业深远的眼光透视出这一表面的颓势之下，实际上蕴含着蓬勃的生机和巨大的发展潜能。只要深入分析武汉市场就会发现：武汉房地产市场虽然有较明

　　显的空置现象，但认真分析，会发现大多数属于过往几年的存在明显问题的老商品房。武汉房地产市场有需求，但问题是有效供应不足，真正的有竞争力的小区物业其实非常少见，丽岛花园恰好可以填补这样一个空白。

　　所以，综合而论，武汉市商品房开发量与空置量之间的比例并非如通常所传言的那样失衡，市场潜力其实深厚巨大。

　　六、提炼项目的核心竞争优势：丽岛生活特区对丽岛花园这样一个高质素项目，凌峻非常强调营销理念的更新和营销策划的创意。

　　商品房作为一个市场概念，最重要的是要以商品要领看待房产，而不是将房屋建造好之后简单地予以出售。前者融入营销理念，后者是简单的买卖关系。在目前的市场上，存在许多好房子，然而却不是好的商品房，其关键就在于在开发和销售的过程中，不把房子简单地以商品看待，从而真正引起买家的兴趣。

　　丽岛花园作为武汉市少有的高质素楼盘，是红桃K集团联合加拿大B+H国际建筑师事务所、香港怡景师设计公司、香港陈建中设计有限公司、上海建筑设计院、深圳市金地物业管理有限公司这五大国际知名公司一起合作，无论是项目规划、环保质量、配套设施，还是其建筑设计、物业管理，都有在武汉房地市场上具有无可争议的领先地位。

　　按照现代营销的要求，项目的推广必须首先提出项目的核心竞争优势，丽岛花园虽然建成了武汉精品完美的房子，但如何将这种完美的房子和优越的生活方式准确地传达给消费者，则是营销推广所要解决的重要问题。

　　丽岛花园是武汉房地产市场的特殊项目，但这个特殊项目的前期推广总体构思则较为常规。丽岛花园这个特殊的项目，销售力应该是其关键，丽岛花园的高质素形象是项目形象力的依据，产品力则是项目营销推广的基础。

　　丽岛花园是在卖一个气质迷人的楼盘，这种楼盘的形象定位需要以广告宣传来完成其知名度的提高，由于前期的传播，消费者基本上认识了武汉有这么一个丽岛花园。作为一个高档楼盘应有的特质，丽岛花园显然没有体现出作为武汉顶级豪宅的独特个性形象，这样，我们顺势提出的以“健康、荣誉、财富”作为支撑的丽岛生活特区，便彻底完成了前期以“高尚社区、生活里程”为主题内容的充实深化过程。

　　个性形象确立完成之后，丽岛花园随后要完成此形象的阐释。对于还不太成熟

　　的内地房地产市场，一个项目营销理念的提出，需要在传播过程中让大众逐渐接受，以各种传播方式尽力诠释丽岛生活特区的涵义。

　　要将丽岛花园这个精品楼盘及所附加的生活方式销售出去，那么，在传播过程中的说辞也是紧紧围绕丽岛生活特区所展开。

　　但美好的说辞过后，必须有打动人心的具体内容作为概念的支持。纵观丽岛花园目前所具备的条件，除了先天的许多优势之外，显然还要按照满足“健康、荣誉、财富”的要求作一些后期的建设。只有这样，丽岛花园才有可能吸引那些目标消费对象。

　　按照这样的营销思路，丽岛花园无论是从形象产品的建设，还是实际的营销过程，都尽量充分体现这一原则，让丽岛花园无论是从形象还是到产品建设，都切实让人感受到作为生活特区的独特魅力。

　　首先对武汉的房地产市场作了充分的市场调查研究，对丽岛花园的目标消费群进行市场细分，并研究其各种消费心理。对丽岛花园进行提纯、重新定位，才形成我们的策划意见；

　　针对丽岛花园的现实情况，我们提出如下的解决思路：1、把丽岛花园建成武汉最好的精品住宅小区；2、重新包装定位丽岛花园为生活特区；3、目标买家的重新区分，立足武昌，做透武昌市场；4、销售人员：专业知识的定期培训；5、项目再包装：工地环境整治、湖岸线包装、营销中心包装；

　　6、将项目的潜在优势，以形成丽岛花园不可模仿的核心竞争优势——丽岛生活标准的提出；

　　7、与消委会联合，力争成为消委会推荐得过项目；8、与附近名校合作，确保丽岛花园业主子女入读；9、销售渠道拓宽：现场、展销会、关系营销、巡回展、直邮；付款方式及折扣与相应调整，有利于刺激买家即时购买；10、销售工作流程的建立。改变原来策划与销售相互脱节的情况，有机地结合使策划更好地为销售工作服务。

　　浅析滞销楼盘的产生原因及其销售理念与技巧【摘要】我国房地产市场竞争加剧，市民购房消费越来越理性，房地产市场中出现了滞销楼盘。本文立足现状、结合案例，对滞销楼盘的产生原因及其销售理念与方法技巧作一些粗浅探讨。由于各种各样的原因，房地产新楼盘销售中途受阻，形成楼盘“滞销”。这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。一、楼盘滞销的产生原因1.市场调研粗浅、营销失误。项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的销售。主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售代理商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。(3)营销推广不利。能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。2.开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。而有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位，没有充足的资金来保障项目工程的顺利进行，影响了工程进度，延缓楼盘交接的时间，造成客户投诉，进而影响产品的销路。从顾客角度来说，有的客户

　　对于落成的现房缺乏想象空间，反而去追捧那些精美的楼书上吹鼓的更超前更高档、更有想象空间的期楼。这种这山望着那山高的消费心态，加上顾客会货比三家，也是滞销的主要原因之一。

　　3.缺乏品牌意识。“急功近利”的思维方式和行动取向，企业的成功和发展是建立在消费者的基础上的，顾客是企业的衣食父母，只有顾客认可你并购买你所生产的产品，企业才有利润，才能发展。但是，有的开发商看到市场需求旺盛，想捞一把就走，这种做法是不可取的。据统计，我国有1000亿“豆腐渣”工程，与这种“急功近利”的思维方式和行动取向有很大的关系。在这种心态的驱使下，开发商不重视质量而讲速度，不注重楼盘和企业品牌的树立，当然影响楼盘销售。

　　二、滞销楼盘的销售理念与技巧1.重新定位产品与市场。

　　(1)改进产品功能：有的楼盘滞销，是由于户型结构存在严重功能缺陷。因为，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子。这其实也是全国空置房面积年年增加的重要原因。如某高档小区，20套原本看好的四房却成了库存，开发商聘请营销策划人员，经调查后发现原来不少客户认为，该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是营销策划人员建议开发商将其改为三房，果然很快售磬。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多。但住宅产品户型的改动一般是大面积改小、小面积改大等。

　　(2)市场重新定位：一般是对产品进行改进，才能维持持续销售期。如南山金融中心，原名“辉煌大厦”，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是市场重新定位，经调查得知，该项目的周边，是一批中小企业主，就是该项目的目标顾客。因此，世联针对这些客户的特点，建议开发商对产品进行了改进，如取消集中空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，详细列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至给出这些部门、商家的电话号码、联系方式等内容，甚至告知买家在该大厦办公，周末是否必须付空调费这些细节上的问题。最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。

　　2.采用降价与广告策略、创新营销手段。降价是处理滞销楼盘的一个最常见

　　的方法，也是开发商和代理商用得最多的一种方式。降价有多种方式，有的是明降，如广告大降价、大让利；有的是暗降，即隐性降价。如降低首期款、送装修套餐、送家电套餐、免若干年的物业管理费、送花园、送绿化等，这些颇具人情味的降价方式所起的作用非常有效。但降价有利也有弊。首先是开发商损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象。因此，开发企业应慎重对待。有些楼盘价格降到极限、广告的投入也很大，但依然无人理睬，这时就要换一种思维方式，创新营销手段，以达到销售的目的。深圳的“福源花园”二期就是一个成功的例子。“福源花园”位于保税区旁，优点是周围环境安静，缺点是位置较偏，不太引人注意。二期尾盘销售时曾有过几次降价，均价每平方米降至4900多元，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用试住这一方式后，仅两周时期便完成了销售，55套住宅全部售出，同时单位售价比原来上涨了15%。

　　3.制定目标各个击破。对于剩下的尾楼，开发商与专业策划人员仔细研究，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，与周围楼盘比较，提炼出其优点，找出缺点，制定详细的突围计划，会提高销售的成功率。如“碧天云”项目可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表。“碧天云”位于北环路以北，是深圳市近几年来最有特色住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜，外立面十分引人注目，开发商因有前面的“碧荔花园”的成功，因此，对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。但盲目乐观的结果是“碧天云”的销售一波三折，前三个月只卖出100多套，后劲跟不上，出现一个滞销期。开发商聘请了专业程度较高的代理商联合销售，由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能的策略，共同制定了认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。

篇六：涉稳楼盘剖析材料

　　部门查摆剖析材料部门查摆剖析材料根据市委学整树主题教育活动工作会议精神，我们学整树主题教育活动工作，在市委领导小组和督导组的具体要求和悉心指导下，按照市委的统一部署，结合我们实际，进行了深入、有序的开展，取得了良好的效果。同时，通过邀请企业负责人，与单位班子成员促膝谈心，召开了专题座谈会议，虚心征求意见和建议等方式，也找出了问题和差距，理出了今后的工作思路和努力方向。一、对学整树主题教育活动的认识和态度党风正则干群和，干群和则社会稳。胡锦涛同志在中央纪委七次全会上强调提出：党的作风体现在党的宗旨，关系党的形象，关系人心向背，关系党和国家的生死存亡。一个国家没有正气，就可能亡国;一个民族没有正气，就可能灭族;一个家庭没有正气，就会损害家;一个单位没有正气，就会衰败。讲正气，是中华民族也是我们党的一个优良传统。江泽民同志引经据典、深入浅出地说明了一个人必须树立正气，必须有正义感。有了一腔浩然正气，才能无所畏惧地前进，才能不屈不挠地为国家、为社会建功立业。改革开放至今，不可避免地对建设有中国特色社会主义社会带来了一些负面的影响，主要体现在以权谋私和拜金主义、享乐主义、极端个人主义等歪风邪气上。要树立高尚的价值观就不得不

　　在全社会弘扬正气，一方面对违法犯罪行为予以坚决打击，另一方面要为广大群众树立光辉的典范和学习的榜样。

　　二、存在的主要问题规章制度不健全，执行制度有偏差，有时贯彻不到位的问题。仍然有办事效率低，时有出差错，责任心和执行力不强，不思进取，得过且过，办事拖拉，工作效率不高。少数人缺乏工作激情，开拓精神差，存在随大流思想。业务学习不够、知识老化，缺乏开拓创新的本领。工作作风不够深入、细致，不够刻苦耐劳的问题。有事不关已，高高挂起，团结协作精神不够，缺乏大局观念的问题。三、下一步整改措施商务局机关工作人员来自四个单位，原外贸局机关、原商业局机关、原经贸委相关科室、原财办相关人员。不同单位、不同岗位，人员素质参差不齐，与全面推进商务工作上台阶的要求存在着较大的差距。我们以开展学整树主题教育活动为动力，一是锻炼作风，培育高效务实的工作作风。二是坚持廉洁从政，反对不正之风。商务工作直接涉及人民群众的切身利益，工作人员的一言一行都代表和反映商务工作队伍的形象，必须努力培养高效务实、依法行政、勤政廉洁的工作作风。三是抓好学习，提高全员业务素质。把机关人员业务学习摆上重要位置，采取各种行之有效的措施提高全员素质，努力使人员素质适应新时期商务工作的总要求。四是要建章立制，实行规范化管理。要进一步健全和完善各项规章制度，建立健全工作规范，坚持用规章制度管人办事，使各项工作纳入规范化、制度化轨道。

　　商务部门的组建，是为了适应经济全球化和市场一体化的大形势，统一管理社会商务流通和经济合作，不仅仅是几个部门的简单组合。在理顺职能方面，我市商务部门任重而道远，总体思路是抓住两大着力点，做好9项工作。两大着力点：

　　推进全市外向型经济发展;二是加强内外贸流通体系建设。九项具体工作：

　　一是努力抓好全市进出口贸易。帮助更多的企业取得资格，落实政策，做好统计管理，力争出口创汇突破7000万美元;

　　继续推进万村千乡工程建设。按照商务部扩大规模、提高标准的要求，在已建成260家农家店的基础上，新建180家，初步形成农村流通市场体系。五是进一步加强畜禽屠宰管理。加大执法力度，严格实行定点屠宰，坚决取缔私屠滥宰，确保人民群众吃上放心肉;六是尽快启动酒类流通管理工作。按照国家商务部的要求，从5月份开始加强宣传引导，做好备案登记和依法管理工作;七是切实加强成品油市场管理和特殊流通行业管理。认真落实成品油市场管理办法，与相关部门密切配合，建立规范有序的成品油市场。八是认真做好商务行政执法和市场专项整治工作。按照相关法律法规精神和政策要求，及时做好有关工作。

　　努力做好招商引资和利用外资工作。加强项目库建设，为全市招商引资奠定基础，做好外商投资企业审批和管理，认真组织相关招商活动，为全市招商引资做出应有的努力;积极开展外派劳务业务。利用全省外派劳务基地县的机遇和政策，向国外输送劳务，力争全年突破100人。

　　部门查摆剖析材料

　　按照市局全市公安机关加强纪律作风建设年活动会议精神的要求，所里按照县局全县公安机关开展纪律作风建设年活动实施意见的要求，所里认真组织民警学习了中共中央《中国共产党纪律处分条例》、《中国共产党党章》、《中国共产党党内监督条例》、《中国共产党纪律处分条例》、《人民警察内务条例》、《国家公务员条例》、《国家公务员行为规范》，五条禁令、三项禁止等有关文件精神，学习了任长霞、廖作银等先进典型的事迹。通过学习教育和深入思考，全所民警对开展纪律作风建设年有了更深的理解，对自身存在的问题也有了进一步的认识。现在对照工作实际，作如下剖析

　　一、存在的主要问题1、所主要负责人开拓创新的精神不强。虽然，过去派出所在局里各项工作中做得也不错，但也存在一些较严重的问题，有很多的工作都是想做又不敢做，畏畏缩缩，缺乏果断和胆量。特别是在农村警务室的工作上，认为辖区村里办公条件基础差，工作难度大，以致曾出现畏难情绪，没有针对实际情况，主动地去寻出路，想办法，解难题，因此，工作上还没有大的起色。2、思想作风方面。开展全心全意为人民服务的宗旨教育，平时是讲的多，但落实的少。有的民警为人民服务的主动性和积极性不够高，不能经常深入责任区，联系群众，还存在冷、硬、横、推的四难现象，窗口民警有时出现对待群众不耐烦，甚至出现不理睬的现象，对于不属于公安机关管辖的纠纷，有时接待民警没有进行耐心细致的解释工作，致使群众不理解，有意见。3、学风方面。政治理论学习的气氛不浓，有的民警学习意识淡薄，热一阵，冷一阵，平时学习马列主义，毛泽东思想，邓小平理论

　　较少，学习主动性和自觉性不强，开展理论研讨和专题调查研究做得不够，在业务理论学习上还不够严，对公安工作知识和现代高科技信息掌握的不够全面，在县局组织的执法主体考试没有达到局里要求。

　　4、干警作风方面。一是对现代高科技信息技术学习掌握不够，不能适应新形势下的公安工作。二是工作缺乏改革创新意识，对如何做好新形势下的思想政治工作和公安基础工作缺乏，新办法不多，缺少特色。三是领导与民警之间谈心较少，不能及时了解民警的思想动态，不能有针对性地做好民警的思想政治工作。四是从优待警方面的工作做得不够，因客观因素的制约，民警在工作中多做，少做一个样，民警的积极性难于激发。

　　二、存在问题的产生原因是全心全意为人民服务的宗旨观念有所淡薄，存在紧一阵，松一阵的思想，个别民警有特权思想，以管人者自居，接待群众时有意无意地出现了四难现象，工作中还存在畏难情绪。是对理论学习的重要性和必要性认识不足。总认为派出所是公安基层单位，主要精力应放在处理案件、纠纷和各项业务工作上，因而忽视了理论学习和专题调查研究。是在执法方面，有的民警法律意识不强，怕麻烦，认为有些程序可有可无，过去不按这些程序照样办了案，执法中重实体轻程序。三、初步整改措施1、要以纪律作风建设为契机，加强派出所建设，要建立和完善理论学习、调查研究、民主生活会和集体讨论决策制度。要系统地学习马列主义、毛泽东思想和邓小平理论，并有针对性地在民警中进行专题辅导，以此来促进民警学习理论和调查研究，提高其理论水平和政

　　治素质。要坚持民主生活会制度，通过交心通气，消除隔阂，增强领导与民警间的团结，提高队伍的凝聚力和战斗力。继续坚持和完善重大问题集体讨论决策制度，发挥集体的智慧，避免一言堂。

　　2、强化宗旨教育，在干警队伍中树立牢固的全心全意为人民服务的宗旨观念。要结合爱民月和创人民满意活动，认真开展有有困难，找民警活动，使全心全意为人民服务制度化，日常化。继续抓好户政窗口建设，逐步完善各项便民利民措施，改善户政人员的工作态度，杜绝冷、硬、横、推的四难现象，既做到热情文明、快捷高效，又要坚持原则，严格户政政策。认真做好群众的接待工作，做到耐心细致，认真处理群众的报警求助，要树立群众的报警求助再小也是大事的观念，以群众是否满意作为标准，对不属于我们管辖范围的事情，在做好解释工作的同时，积极做好转送工作。提高民警办案的质量和效率。

　　3、坚持实事求是。首先要抓好如实立案，要落实接警、受理案件、立案、侦查和案卷归档的责任制，做到接警有登记，严格按照管辖范围和标准受理案件和立案，加大案件的侦查力度，对已查处和未破案卷及时交内勤整理装卷归档备查。

　　5、抓好民警队伍管理。进一步强化思想政治工作，完善和健全各种内部管理制度，实行以制度管人，制度一旦制定，就必须坚决实行，奖罚分明，尤其要完善目标管理考核制度，改进考核方法，使之切合实际，易于操作，真正做到奖勤罚懒，促进各项工作顺利进行。把派出所建成团结务实、政治可靠、业务过硬、人民满意，能够确保一方平安的战斗实体。

　　附送：

　　部门活动心得体会范文4篇

　　部门活动心得体会范文4篇部门活动增加了生活的乐趣，部门活动是培养同事感情和互相交流的最好方式。1：部门活动心得体会范文上周五、周六，我们部门开展了一次团队建设活动。公司每位员工每年团队建设费用是400元，主要用于同部门同事间的感情交流。年底大家都比较忙，所以本次活动就近安排，且比较轻松、休闲，半天在老山珠江镇及汤泉镇欣赏楼盘，半天爬山。不用工作，不用做家务，大家全身心地投入到吃喝玩乐上，真是开心。开心之余有些体会，写出来与大家分享。首先谈房子。09年的房价很富戏剧性，从低迷到暴涨仅几个月的功夫，就像07年人人谈股一样，今年人人谈房，所以关于房子的事

　　情，也被雷人地称为房事。目前，高房价已经给社会及人们生活带来了很大的影响，以任志强、王石、潘石屹为首的唱涨派与有地产三剑客之称的曹建海、时寒冰和牛刀唱衰派之间的斗争一直没有停止过，他们粉丝之间的对骂更是不断升级。无房户把前者被称为开发商的走狗，后者称为鲁迅式的人民斗士。应该说，普通无房老百姓是痛恨高房价的，高房价给人们带来的生活负担确实很重。大家痛恨政府与开发商一起盘剥百姓的财富，但这次老山之行，给了我一些另类的思考。

　　老山珠江镇及汤泉镇地处南京的江北地区，过江难一直是制约江北地区发展的瓶颈，富人不过江的思想影响着南京几代人的居住观念，所以这里的房价一直最低，07年也不过3000元平米。但随着南京总体规划的建设发展，珠江镇被列入南京的一个区后，发展极快，不仅市政建设发展的快，特别是道路交通的建设，二桥及三桥的建成，明年过江隧道即将通车，到主城区仅不到二十分钟的车程，极大推动了这里的城市化进程。这次老山之行，明显感到与几年前比真是天壤之别，到处都在修路，修建公共设施。所以，这里的普通住房价格已经涨到7000元平以上。如果单从房价上看，涨得确实离谱，但结合其周边环境、生活设施、交通情况，也确实有涨价的理由。

　　当然，价格涨的确实过快了，上半年也就4000多元平。我一直痛恨政府的高地价推动了高房价，痛恨政府盘剥百姓的财富。这次老山之行，也让我感受到每位普通民众，或许也都多少享受到了城市发展给大家带来的文明与便捷。从这一点上讲，政府卖地所得，一定程度上也用于民众身上。江浦以前是南京最穷的县之一，而现在凭借其得天独厚的自然环境，再加上快速发展的市政、交通建设，其发展潜力

　　愈加显现。当地老百姓生活水平也大大提高了。所以，我的另类思考之一就是：

　　房价的上涨因素应适当考虑市政、交通、环境的变化;房地产业的发展并不是对无房户一无是处。

　　2：部门活动心得体会范文按照市委、市政府的统一部署，部机关集中开展了效能管理年和创优争先活动，这是一种激励我们奋勇向前、拼搏进取的手段和动力，是提升机关工作效率的有效途径，是转变干部作风的重要举措。面对形势发展的客观要求和日益繁重的工作任务，作为一名机关干部，如何在具体工作中更好地提升自己、提高工作质量呢?我认为，最重要的就是要做一个学习型、实干型、修养型的干部。一、勤奋刻苦，做学习型干部学习是能力之基。能力是一个人综合素质的体现，是其能够胜任某项工作、完成某项任务、开创工作新局面的主观条件，是一个人的体能、技能和智能的高度统一。当今时代，科技日新月异，知识更新加快，是一个生存空间日益狭小、综合竞争日趋激烈的时代，是一个崇尚能力、凭能力吃饭的时代。可以说，现在不熟悉、不懂得的东西很多，需要学习和掌握的知识太多，昨天的理论未必能解释今天的现实，今天的经验也未必能解决明天的问题。如果不学习，或者不愿意学习，或者不深入学习，或者学习与实践脱节，必然会出现本领恐慌、才能恐慌、知识恐慌，更谈不上一个干部必须具备的张口能讲，提笔能写，遇事能办的基本素质。学习是修身之道、成事之本。作为一名机关干部，切实加强学习，具备更多的知识、更强的能力、更高

　　的素质，显得至关重要。那么，如何成为学习型干部呢?我认为就是真学、善思、会用。一是真学，就是真正学习，发奋如果把学习当成一种政治责任、一种精神境界、一种终身追求、一种成长途径，就会静下心来，抓住一切机会，通过各种形式和渠道，挤时间学，抢时间学。

　　还要从历史中学、从他人中学、从实践中学，从中吸取精神营养。多学习一些新知识、多掌握一点真本领，很可能会使自己成为做好本职工作的行家里手。二是善思，就是善于思考，注重总结。善于思考的真谛在于，掌握现象，领会实质，而不是学而不深、学而不精;深入细致、入心入脑，而不是一知半解、浅尝辄止。我觉得一个干部要注重并善于总结。一个领域的工作其内涵和外延是什么，其理论和实务是什么，需要总结;一个阶段的工作取得什么成效，有什么收获，有什么教训，需要总结;一件事情办理的速度和质量如何，需要总结;对一个问题的处理，其思维方式和工作方法是否对头，需要总结。三是会用，就是学以致用，学用结合。读书是学习，使用也是学习，而且是重要的只有实践，才能将学到的理论和方法用于指导具体工作，用学到的知识和技能提高自己内在素质。作为一名干部，提高实际工作能力和水平，只有在具体工作中，身体力行，勇于实践，不断探索，才能取得实效。

　　二、扎实进取，做实干型干部实干就是脚踏实地、扎实做事，做有利于党和人民群众的好事，做有益于社会发展的实事，做促进本职工作的具体事。对一个地方来说，经济发展是写不出来的，和谐社会是画不出来的，民生改善是喊不出来的，只有求真务实、真抓实干，才能创造出实实在在的业绩，

　　才能从根本上改变旧面貌。对于一个干部来说，不干事，无异于丢掉了立足之本，干不成事，就等于失去了成长和发展的支柱。干事体现了一种责任，干成事体现了一种能力，评价一个干部行不行，除了德的表现外，主要看他肯不肯干事，能不能干成事。那么，实干从何而来呢?首先，既要敬业又要精业。敬业，就是要敬重自己的事业，热爱自己的工作，无论是好岗位，还是一般岗位，无论是大舞台，还是小舞台，作为一名干部，都要立足岗位干好事，利用舞台唱好戏。

　　只要干一行爱一行，爱一行就干好一行，任何岗位都可以使你大显身手，任何舞台都能够让你展示风采。精业，就是精通业务，熟悉本职，对业务能熟练自如，融汇贯通;对本职能独当一面，驾驭轻松。其次，既要充满激情又要保持理性。具体讲，就是对建功立业要充满激情和渴望，对自身定位要保持高度理性。不想当元帅的士兵不是好士兵。同样，对事业没有成功渴望的干部也不能算是优秀的干部。一方面要树立做好本职工作和干出工作成绩的理想和抱负。有了这种理想和抱负，才会催生创业的兴趣，激发创业的炽热情感。另一方面，要培养强烈的事业心和责任感，履行职责，敬岗爱业，勤奋扎实。对自身准确定位的最基本要求是准确地了解自我和形成合理的期望值。对自己的发展和个人价值的实现程度进行综合判断，合理确定自己的发展方向。再次，既要认真负责又要开拓创新。对于这份责任，要时刻保持认真的态度。不管什么工作，不管事情大小，都要认真对待、一丝不苟;承担每一项任务、处理每一件事务，都要兢兢业业，扎扎实实，保证工作的质量和实效。开拓创新，就是敢于创新、善于创新。做事缺乏创新，最多只能把一件事做对，而不能把一件事做好。创新

　　是融责任、勇气、方法、态度等要素于一体的实践活动，是一切工作取得进步的关键因素。

　　三、加强自律，做修养型干部修养是一个干部道德风范、知识素养、心理素质、仪态风度等方面的综合体现，是一种达到完美境界的人格魅力，是一种对精神品位的高尚追求，是一种感知真善美，感悟健康、高雅、文明的生活情趣。做一个修养型的干部，主要是品格、思想、处世、廉洁、情趣等方面的修养。一是品格上的修养。人品，是指人的品格修养。有不同人品的人，待人接物的方式也不一样，对他人、对社会的影响也就有所不同。品格修养还在于知足、平和。得之坦然，失之淡然，争其必然，顺其自然。要始终以平常、平和、平静的心态去看待、去思考、去领悟;始终把心思、精力投入到学习和工作中，去寻找乐趣、去拓展空间、去丰富自我、去体现价值。二是思想上的修养。思想修养表现在很多方面，作为一名党员干部最重要的就是增强理想信念意识。一个党员没有理想信念，就没有主心骨，就没有了目标和前进的方向。三是处世上的修养。善于处世，意味着和谐共事、和谐共创、和谐共赢。善于处世的基本前提就是注重团结、善于团结、能够团结。团结是一个人与多人的关系，不能只讲自己，不想别人，不能总是自己站在高处，而贬低别人;诚实守信。诚实乃做人之基础，处世之要则，更是搞好团结的重要条件。四是廉洁上的修养。廉洁自律是全党意志的体现，是每个党员干部必须遵守的行为规则。要做到廉洁修养，就是要随时用共产党员的标准衡量自己，用廉政建设的要求约束自己，真正在思想上树立起廉洁自律的防线。五是情趣上的修养。情趣，乃为

　　情感、兴趣。情趣看起来固然是生活小节，但小节不小，小节中有品德、有形象、有人格。小节是一个人品德修养的试金石，小节影响大德，小节折射形象，小节决定命运。做到情趣修养，就是要严守生活小节，培养健康情趣，守住欲望关、爱好关、亲情关、社交关，努力做修养型干部。

　　3：部门活动心得体会范文从部门招新再忙着校运会，忙着接手部门日常工作，一直没有合适的时间让部门成员在一起好好的聚一聚。上任近一个月了，终于在昨晚迎来了分团委学习部的首次聚餐。天气挺冷的，又是下雨又是刮风，但大家都准时到达聚餐地点。吃饭的时候让每个人都说了下在大学的感受，她们都说感觉很迷茫，觉得来大学这么久都没学到什么东西。其实我很理解她们现在的感受。当初我也是那样的茫然、那样的疑惑。在大学有很多的空闲时间来做自己喜欢或者想要做的事情。可是在高中那样紧张的学习氛围下再多的兴趣爱好都被无情的磨灭了。所以到了大学面对那些空闲时间一时不知道该怎么度过，犹如飘荡着的小船没有了方向然后就只剩下了迷茫。作为一个过来人，我想说只要找到了奋斗目标，确定了前进方向这种感觉很快就会消失。我很喜欢图书馆的那种氛围，那是一种让人淡定心静的氛围，所以建议大家多去图书馆看看书，多了解各方面的知识，也许在那里你心静下来了就会找到你的方向。昨晚还发现她们大部分都是性格内向的人，话都不多，所以吃饭的气氛有点冷。也许我需要多花些精力让大家放开一点，外向一点。我会尽我所能带好她们，让她们在大学里得到锻炼，得到收获。我自

　　己也需要学习好多东西，我希望和她们一起学习，一起进步，一起办好分团委学习部。

　　今天晚上部门活动了。我刚回来，现在的时钟是201X年3月31日晚上23点43分，在过几分钟就到4月了。一个会有很多活动发生的月份。

　　今天晚上聊了好多，好象也领悟了好多。到现在我更加强烈的发现我的世界和其他人有很多的不同。不过我认为这样是好的。4：部门活动心得体会范文今天晚上，吃的不多，想的倒是挺多，一个工作很认真很仔细的同事就要走了，心里还是有点感觉的，逝去的总是这么的快，你还来不及准备，希望她一切都好。和一个一直认为关系很好的同事，不，应该算是好朋友，聊了很多，上班这么长时间也没有这样的聊过。感觉心理放松了许多。我发现她在某些方面的看法要比我成熟。我也强烈意识到这个世界正在经历着翻天覆地的变化。部门内部组织调动，新领导和老领导都来了。不过在我眼里，他们都是一样的，都是领导，没什么谁主要谁次要之分。但是我发现好象这种想法就只有在我脑里才存在。我是不现实呢还是太现实了?我晕晕糊糊。我看这个世界太感性。

　　呵呵，事物是不断发展变化并且完善的吗，我想一个人的思想和意识也是这样的，我正在经历着思想认识的巨变期，希望它不要走上世俗的道路。该捍卫还是要捍卫的。

　　洗澡水热好了，泡的明前西湖龙井也开了，品品，尤其是在着江南春雨蒙蒙的晚上，别有一番滋味。

　　部门活动心得体会范文

篇七：涉稳楼盘剖析材料

　　楼盘(lóupán)难销的原因中，定位策划失误是最为重大的事项，也是最为难以解决的问题。

　　项目前期如果市场调研不准确或不详实，草率决定或一厢情愿最容易造成定位策划失误。项目的成功80%是由定位策划阶段决定的，一但定位策划确定，后期战略要要坚定执行，只是在战术上进行调整。而定位策划失误必然导致项目后期实施过程的受挫，甚至是项目停滞。

　　试问，一条方向就已经错误的道路如何能达到正确的目的地呢？具体体现：1、规划设计失误。形态、户型、配套、环境、外立面等2、上市时机或定价失误。市场行情不符、竞争对手、价格跑偏等3、客源分析失误。客户定位、客户来源、客户数量等2、客观市场变化。市场变化是必然的也是不可避免的，因此这是楼盘滞销最为普遍的原因。整体行情的动态性，局部格局的受制约性，特殊区间的有限性都会不停地变动，必然造成项目收到来自各方的影响。例如：今年的国家调控政策以及房地产大气候这些影响对楼盘销售普遍产生了不利影响，造成客户观望犹豫甚至放弃置业计划。具体体现：1、国家宏观调控政策。2、行业出现整体波动。3、竞争对手的打击。4、新型物业的出现。3、主观因素变化。随着项目的进展情况，开发商或服务机构的心里期待或目标要求可能会发生相应的变化。这本是无可厚非的，但是如果这样的心里变化脱离市场或者好高骛远很容易使得原本畅销的楼盘产生转变，造成滞销。

　　具体表现：1、提价(tíjià)过快或过高。2、公司过于追求(zhuīqiú)利益。3、过于自信，“销控”过度(guòdù)。4、销售执行(zhíxíng)失败。无论是开发商自行销售还是委托代理公司，在销售执行过程中如果出现各种问题同样很容易造成楼盘滞销。

　　例如开发商自行销售可能会出现市场把握不准，销售策略不到位或销售技巧不够等问题。而代理机构可能会出现品牌维护不利，与开发商步调不协调或责任感不强等问题。

　　这些问题可能不会很集中的体现在某一方面，更多的是各种问题积累的形成。例如案场的管理不到位，不只是案场的状况不好，还会造成销售任务执行不到位，必然引起销售效果不理想等。

　　具体表现：1、销售手段平淡。2、销售管理松散。3、销售责任失控。4、销售比例失调。针对富有国际花园问题的解决方案1、改头换面。针对定位策划的失误，因为项目本身的基本建筑相态应经不可更改，因此唯一有效的手段就是“改头换面”。根据项目本身的现有状况充分发掘自身所具有的优势，并尽可能的节约项目变更成本，结合市场调研情况，分析市场需求，重新定位策划开发新的更有市场需求的项目，以达到扭转乾坤的目的。此方案最为重要的环节就是准确的市场调研分析。如果是市场调研不准确或不到位(dàowèi)，那么重新定位策划就没有依据，成功性就没有保障。

　　2、策略(cèlüè)调整。针对(zhēnduì)市场的变化，调整销售策略。这一条，其实不应该是滞销楼盘的改进措施，而更应该(yīnggāi)是一种市场风险防范机制。成熟优秀的服务机构或者完善的全案策划方案之中就应该包含市场风险防范机制。在前期，固然不可能完全的预见到市场的变动情况也就是风险的发生情况，但可以建立预警体系，来提前感知风险。对于市场的变化趋势则是应该具有灵敏的嗅觉和深度洞察力。此方案的重点是由于市场变化的不可抗性，必须提前建立市场预测及风险防范体系。3、理清思路。对于主观因素的变化造成的楼盘滞销，其实难题不是在如何解决上，而是在于是否真正认识到了是自己的主观因素造成的。如果认识到自己的问题所在，问题的解决相对会容易很多。有效的理清自己的思路的原则就是明确首要目标。无论是方式及手段怎样的变化，必须明确项目的首要目标，是回款还是利润，是销售速度还是社会效益，这样才不会偏离基本轨道。有效的信息反馈及沟通是此项方案实施的保证。合作各方要定期、不定期的有效沟，通对于各方面的信息反馈、汇总、分析，从而将问题消除在萌芽状态。即使已经产生偏差，也可以早发现、早解决。4、管理优化。如果出现销售执行不到位或失败的情况造成楼盘的滞销，毫无疑问的必须当机立断采取管理优化的措施。手段可以是聘请服务商，包括聘请咨询公司、顾问公司或代理机构；也可以是更换代理机构，包括更换代理销售机构或营销策划机构。当然如果自身有能力解决问题，对于销售的执行环节进行改进和完善(wánshàn)是最好的。

　　此方案的要点是必须果断的采取行动，坚决的实施变革。无论是自身解决还是借助外力，都必须采取快速强制的手段(shǒuduàn)进行落实。

　　预防措施1前期(qiánqī)准确定位的形成。避免滞销(zhìxiāo)楼盘的产生首先最为关键的就是前期定位的形成一定是准确的。所谓形成准确的定位就必然是建立在确凿的市场调研报告基础上的。市场调研的信息要详实，汇总要清晰，分析要透彻，总结要明确，从而定位的基础就会牢靠，得出的结论就会准确。2、中期预防机制的建立。风险的发生有很大的不可预见性，因此谁也无法提出绝对准确的风险预防方案，谁也无法避免所有的风险绝不发生。重要的是建立风险预警机制，提前感知各种风险的发生趋势，做好具体风险发生的准备工作，能避免的避免，无法避免的则减轻其危害性。3、后期果断执行变革。当风险发生或问题出现时，必须准确的判断，之后采取果断的措施。不能犹豫不决，等待观望。很多转机稍纵即逝，所有变革的执行要坚决坚定。

　　楼盘滞销原因的剖析及其解决策略有开发商提出要求,他说他的楼盘既不是高档楼盘也不是尾楼,但现在卖不动了,请问该从哪个"穴位""下刀"?能否提供一个既不限档次高低又不论销售阶段的"滞销楼盘万能解套公式"?其实,哪有什么"包治百病"的"万能公式",任何事情的有效解决都是离不开"具体问题具体分析"这一"甘草药方"的。认为,楼盘的销售过程往往都不是一帆风顺的,楼盘滞销是经常会出现的情况,问题是楼盘在销售出多少比例后才出现滞销。下文针对(zhēnduì)楼盘销售过程中不同阶段出现滞销的原因进行剖析,并提出相应的解决策略,从而带动楼盘走出滞销的困局。

篇八：涉稳楼盘剖析材料

　　县政法委：接到xx发字【20xx】22号文件后，经过认真对比县政法委的

　　要求，参考xxx镇存在的问题，xxx镇没有维护社会稳定调研提纲要求的课题内容，现就社会治安综合治理方面，群众投诉较多的12345投诉问题件进行深入剖析、综合研判，以此为基础，为以后的维稳工作积累经验。

　　一、基本情况通过查阅xxx镇20xx年--20xx年群众拨打12345投诉电话反映问题档案，截止20xx年6月份底，xxx镇一共接到12345投诉转交问题件21件，其中涉及到村级两委换届信访件9件，危房改造问题7件，村干部工作作风问题件2件，贫困户认证标准问题件2件，反映垃圾处理问题件1件。虽然群众投诉的问题件都已经给予回复了，但是，其中涉及的问题及背后所隐藏的现象不能不让人深思，为此，镇政府专门抽调了社管办、名镇办、经发办、党政办、综治办、xx村委会、xxx村委会、殷家坪村委会、八一村委会等几个方面的人员，对群众拨打12345投诉反馈的问题进行梳理，分类，然后进行综合研判，就个性问题和共性问题逐一剖析，并对下一步xxx镇涉稳风险工作提出改正性意见。二、调研方法近两年xxx镇拨打12345投诉电话的群众基本上集中在xx村、xxx村、殷家坪村和八一村，所以，把这几个村的支部书记和村

　　委会主任集中在镇政府，会同涉及主管的社管办、名镇办、经发办、党政办、综治办的同志，大家集中起来综合研判12345投诉件问题，或者单独查看，或者分类别查看，逐一进行研判，从个性问题中找实质问题，从共性问题中找政策层面的问题，为以后各项工作顺利开展积累先进经验，也为xxx镇的全局稳定及矛盾化解工作打好基础。

　　三、工作成效1、通过对比查看一般性问题xxx镇现有9个村，只有4个村有群众拨打12345投诉电话，间接地反映出其他5个村的群众民风好，村双委会管理到位。2、通过分类别查看共性问题针对xxx村有9份材料反映村级换届问题，且是不同的人反映的同一问题，一方面反映出xxx村群众参政议政的积极性比较强，另一方面反映出镇村干部主持选举，执行政策、政策宣传有不到位的地方。3、从重复性投诉查看共性问题针对有三个村（xx村、xxx村、殷家坪村）5名群众7次反映危房改造问题，反映出三个问题。一个是政策宣讲不到位，群众不明白，二个是群众对个别村干部有看法，有故意刁难之意，三个是个别群众有无理取闹之嫌。4、从反映实质问题查看工作作风。如八一村有群众反映垃圾无人清运问题，说明了镇村干部在

　　民生问题上重视不够，工作上有待加强。5、从密集投诉反映特殊问题针对xx村去年5、6、7月份出现多人打12345投诉电话，但

　　在实际入户走访时，却发现有投诉人竟然说不是他打的电话，是其他人用他的手机拨打的，他对投诉的情况不清楚。这从一个侧面反映出xx村村情比较复杂，风气不正，另一个方面也反映出xx村村级社会管理、村民教育有待进一步加强。

　　6、从反映村干部问题看基层组织建设的必要性主要涉及到xx村，反映出村干部工作中向群众政策宣传不到位，村务不公开，村干部工作态度蛮横等问题。四、以问题为导向，查漏补缺，为群众之所想，全面提升xxx镇稳控风险及化解能力。1、进一步强化政策宣传、落实，不仅仅是宣传力度要加大，宣传方式更要多样化，要充分利用新媒体和自媒体进行各项政策的宣传，争取做到人人皆知。2、镇、村干部的工作作风有待进一步加强，廉政意识，为民服务的意识要牢固树立。要让党的富民政策完全落到实处，做事要公正，公开，做全做细。村干部对群众家里的事要常关心，没有私心，这样才能取得群众信任。3、普法宣传有待全面展开，要规范群众的信访意识，严禁缠访、闹访，杜绝非法访。4、将以上改进工作在全镇全面普及。

篇九：涉稳楼盘剖析材料

　　本人___年___月参加财政工作，___年___月，加入___同盟。在乡镇财政工作岗位上已经工作了___个年头，历任财政所税收征管员、出纳、会计、副所长、所长等职务。___年___月，被选举为武陵镇人民政府副镇长，分管财政、财贸、老干、机关事务及政府办公室工作。

　　此次为期一个月的党校科干班培训，使我对党性的认识有了新的理解。特别是通过学习___的“七一”讲话，深刻领会到要办好中国的事情关键在中国___，中国___是领导中国人民不断开创事业发展新局面的核心力量。作为民盟的盟员，只有坚定走中国特色___道路的信心和决心，自觉维护多党合作的政治格局，与中国___荣辱与共，肝胆相照，才能为夺取全面建设小康社会新胜利、不断开创中国特色___事业新局面，作出新的更大的贡献。

　　在此，结合自己的思想、工作情况，对自己的党性状况进行深刻剖析。一、对党性的理解与认识：党性是一个政党所固有的区别于其他政党的内在属性，是一个政党阶级性的集中表现。它以人性为基础，又高于人性，是人性政治化的升华、原则性的规范，是对人性积极因素的张扬和对人性消极因素的摒弃。不同的政党具有不同的党性，一个政党在不同时期，党性的内涵也有所不同。因此，党性的内涵是具体的、历史的、与时俱进的。中国___是中国工人阶级的先锋队，同时是中国人民和中华民族的先锋队，是中国特色___事业的领导核心，代表中国先进生产力的发展要求，代表中国先进文化的前进方向，代表中国最广大人民的根本利益。中国___所固有的明显的区别于其他政党的特性，就构成了___的党性。正如___在《论___员的修养》一书中指出的，___员的党性，就是无产者阶级性最高而集中的表现，就是无产者的最高表现，就是无产阶级利益最高而集中的表现。党性不是虚无缥缈的，它既体现在党的指导思想、根本宗旨、奋斗纲领、路线政策、___原则、党的纪律、党的作风等方面，又体现在广大党员和党的干部的理想信念、思想观念、道德品格以及学习、工作、生活等各个方面。一言以蔽之，它体现为___的先进性和___员的先进性。

　　作为参政议政党，民盟盟员的党性除了要严格遵守《民盟章程》的各项规定、积极履行盟的义务外，还必须强化把坚持___的领导、坚持中国特色___政治方向、积极参政议政的意识。

　　“发展是中国___兴国的第一要务，也是各民主党派参政议政的第一要务。”新时期，民主党派参政议政从内容到形式都发生了巨大变化，科学发展观为民主党派参政议政工作注入了新的思想内涵。盟员需要认真学习、牢固树立科学发展观，把促进国家、社会和地方的科学发展作为自己的使命和参政议政的重要内容，不断提高参政议政的能力和水平，不断提高参政议政的质量。

　　二、过去工作的简要回顾：作为一名工作在乡镇基层的民盟盟员，我深切感受着各级领导对民主党派干部的重视、关心和爱护。在乡镇的工作经历和良好的工作氛围中，我深深地体会到民主党派干部成长的立足点，那就是要立足岗位多奉献，参政议政立新功。多年来，___和领导对于民主党派干部工作的信任和支持，给予了我们广阔的成长空间，这份支持和信任也一直激励着我努力做好乡镇财政管理工作。面对责任与信任，在区财局和乡镇党委、政府高度重视、关心支持下，我带领所内一班人，按照“打造全区财政工作先进单位、争创全省文明财政所”的工作目标，积极探索财政管理与服务的新机制和新举措，充分调动全体财政干部职工工作的主创性和积极性，不断谋求乡镇财政和谐发展的新局面。只要是我工作过的地方，财政工作就会得到了上级___各级领导的充分肯定。我在担任逆--___坪乡财政所所长和武陵镇财政所所长期间，两所先后获得省级文明财政所、全市财政资金监管工作示范单位、涉农补贴资金管理与发放先进单位等殊荣，两所连续多年被区财政局评为先进财政所。（.___ie___iebang.）多年的工作实践使我成长和成熟，立足岗位干好本职，成为我永远坚守的职业目标。参政议政是民主党派的主要职能，也是民主党派作为参政党的立足点之一。作为一名在城关镇工作的民盟盟员，我坚持把自己参政议政的重点立足于自己的本职工作范围内，围绕村级、社区基层工作中遇到的重要问题，以及人民群众普遍关心的问题，开展调查研究，并积极向镇党委、政府汇报。___年___月我调来武陵镇后，在工作中发现村、居财务极不规范，虽然村、居财务管理是其居民实现自我管

　　理中的一项重要内容，但财务管理规范和财务收支公开问题已成为当时居民___的一大热点。经过深入调查了解，发现还存在着诸多问题：财务人员整体素质不高，会计核算较为混乱；民主理财___不健全，出现财务监督缺位；财务公开流于形式，造成居民对此颇有微言，已影响到村、居事务管理和公开的质量。为此，在___年，我向区财政局及镇党委、政府提交了题为《___规范村、居财务管理工作的建议》，提出了大力推行村、居财务“委托代理制”、建立健全村、居财务民主理财机构及其相关制度、加强财务审计、严肃财务纪律、加强培训提高财务人员素质等建议。___年，区财政局___相关部门、部分乡镇财政所进行调研。___年，我们在区财政局及镇党委、政府的大力支持下，对所属___个行政村和___个社区居委会的资产进行了清查，并出台《___规范村、居财务管理工作的意见》，在全区率先全面完成了村、居财务代理工作，有力地推进了村、居财务规范化管理和财务公开制度的实施。

　　坚持以人为本，保障民本民生，维护一方稳定，是民主党派干部的履职所在，这也是我作为基层公务员做好本职工作的的一种延伸和一份

　　努力。镇财政每年打卡发放涉农补贴资金有___项计___多万元，___—___年期间，拨付“普九化债”资金及兑付基金会股金___多万元。为了确保财政惠农资金的安全高效，镇财政经常性地开展涉农___的检查活动，及时纠正挤占、挪用财政___的行为，维护了人民群众的根本利益。在城市迅速扩张的过程中，征地拆迁成为武陵镇政府的主要工作。征地补偿款的及时拨付和合理分配，也成为武陵镇财政所工作的头等大事。近几年，每年通过镇财政所拨付的征地补偿款上亿元，为了让每笔补偿款都能及时拨付发放到农民手里，财政所明确了专人负责此项工作，征地补偿款实行专户储存、封闭运行。财政所自始自终参与分配方案的制定、补偿款到户的发放工作，全程实行跟踪管理。截止目前，全镇没有出现一例因补偿款分配不合理而越级___的事件，确保了重点工程的顺利开工建设。由于武陵镇地理位置独特，交通条件十分便利，外界涉稳人员不定期集中在此酝酿___和集访，加之全镇已有11大类涉稳群体共___多人，使武陵镇的___任务

篇十：涉稳楼盘剖析材料

　　主要问题及对策

　　房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水平和人口城镇化

　　率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异。但是也迎来了房地产开发领域涉稳矛盾纠纷的高发期，特别是近几年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，涉及的问题纵横交错，纷繁复杂难处理，不仅严重损害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。

　　一、存在的主要问题及原因分析：该领域出现的矛盾纠纷细分起来种类很多，原因也较多，归纳起来，笔者认为对社会影响较大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面：

　　（一）征地拆迁问题。从20XX年高速公路征地拆迁开始至今，XX县主要经历了教师新村、XX食品工业园、XX工业园、XX温泉、XX佳苑、梅林春天、320国道改造、城东物流中心、城北风光带、XX水新区、XX外滩等项目的征地拆迁工作，难易程度呈如下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难；交通便利地域征地比交通不便地域征地难；征收房屋、熟地、农田比山地难。从个案来看：高速公路建设征地和

　　XX食品工业园建设征地是最难的，这2个项目本人都经历参加过，征地难的主要原因各有不同。高速公路征地一开始老百姓还是理解支持的，但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面，出动武警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要原因是征地标准不一致，与紧临的贵州省各是一个价（贵州是1.2万元/亩，XX才0.6万元/亩），出现大规模阻工后政府向百姓承诺补足后事件才得以平息。XX征地前后经过了近6年时间，期间出现了多次上访和2此较大规模的阻工事件。

　　综其原因主要是：1、私自买卖土地严重，同等地块价格比政府征地的补偿价格高出许多，造成补偿标准不一致，百姓怨气大；2、受高速公路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得”的心理；3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源充足的良田，产值或经济收入都很高，被征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府暂时只能在口头上承诺今后解决，但事实上至今许多问题得不到解决；4、征地补偿款不能及时到位，征地时间拉得过长，滋生的其他问题不断涌现。5、私下买卖土地严重，土地市场价格不一是征地难的重要因素；6、政府统筹安排，准确谋划是完成征拆工作的有力保障。综合上述情况得出的结论是：关系国家大事、老百姓长远利益的项目是能够理解支持的；确保百姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键。

　　（二）项目管理问题。一是历史遗留问题较多。XX县成规模商品房开发建设起步较晚，约从20XX年开始，每年都有商品房推出销售，有本地开发企业建设的，也有招商引资的外地企业开发的商品房楼盘。从

　　总体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多，且规模要大，产生的矛盾纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。目前，XX苑、XX家园、教师新村、XX佳苑、XX佳苑都还存在不同程度的遗留问题，办不了房产证和土地使用证，老百姓反映强烈，存在较大的不稳定因素。

　　从调查收集的情况显示，不能办证主要问题是：1、欠缴税费；2、土地总证和规划验收未办理；3、因当时的优费政策未兑现（例如：XX苑、XX家园），企业就不愿主动去办理相关手续。造成这些问题的主要原因是：1、部门对企业的违法违规行为执法力度和跟踪管理不到位。例如：税费欠缴问题，税务部门应该加大催缴力度，应督促企业按期缴纳税费，不按期缴纳的，应根据税法予以及时处理，但60县庆的一些老项目至今还欠缴税费而没有得到相应处罚；再例如：根据中华人民共和国国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。而XX苑、XX佳苑项目已交付使用多年未办理规划验收手续也曾未受到相应处罚。2、行政审批把关不严。有部门把关不严的，也有政府领导批条，相关部门不得不办理的。例如：XX苑项目，土地证现在还是一建公司的，没有办理土地过户手续，该项目当时也尽然能够开工建设，现在补办的话，相关费用又比以前高出许多，开发商心里难以承受；其次是

　　当时该项目在没有办理土地过户手续的情况下通过领导签字批示办理了商品房预售许可证。二是在建项目存在隐患。XX县目前在建的大楼盘有XX新城、XX龙腾、XX御花园、XX星城，开发总建筑面积约65万平方米。今年通过多次走访调研，商品房销售市场相比前几年明显萎缩，特别是电梯房受XX佳苑的影响，销售压力更大（XX御花园于去年8月份办理了预售许可，至今才卖出了约70套房，每月约销售5套）。房屋销售的压力意味着开发商资金回笼周转的压力增大，政府应提高警惕，加强对企业的监管力度，以防教师新村因资金断链造成的矛盾纠纷和不稳定因素现象的再次发生。

　　（三）物业管理问题。目前，XX县成型小区26个，其中已建成规模较大的小区有XX佳苑、梅林春天、教师新村、商业步行街等4个，在建规模较大小区有XX新城、XX御花园、XX龙腾等5个。从调查情况来看，仅有2个小区聘请了专门的物业管理公司进行小区管理，教师新村、XX佳苑、金星步行街等小区采取居民自治管理的模式，甚至还有个别小区没有实行任何方式的物业管理。存在的物业管理纠纷主要体现在以下几个方面:一是业主与开发商之间矛盾，因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪。二是业主与物业公司之间矛盾,物业服务不到位，服务意识不强，物业管理在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。有的物业管理企业不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度的存在。引发业主的不满，不肯交物业服务费。三是业主与业主之间矛盾，部分小区业主为了自身利

　　益利用公共用地乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上投诉举报较多。四是业主委员会与业主之间矛盾，由于部分业主委员会成员有热情，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部分业主意愿就决定处理方式，造成业主对业委会有意见和误解。

　　（四）历史产权登记问题。此类问题属个案，主要是对产权登记的面积权属有争议，一般不会引发群体性事件，但处理不好容易引发个人上访。产生问题的主要原因是当时的登记工作比较粗放，登记程序和要件上存在瑕疵和错误。虽然是个案，但因时间久远，依据欠缺，处理时存在许多问题和困难。

　　二、建议与对策（一）建议由政府组织相关部门对房地产开发领域存在的问题进行一次专题研究，对存在的问题进行一次全面梳理，并认真分析查找产生问题的原因，找出处理问题的办法，为今后的管理和问题的处理总结经验。

　　（二）建立房地产开发领域涉及部门联席会议制度并定期召开会议，为相关部门就相关问题协调沟通和全面掌握开发建设情况提供平台，为政府领导提供决策依据。

　　（三）建议决策层要充分了解分析该领域的市场行情，建立风险评估机制，科学控制开发规模，重点考虑供需平衡关系，确保房地产市场可持续稳步发展；（四）要正确处理好优化发展环境与依法管理的关系。我县属于经济发展比较落后的小县城，招商引资难度大，可以从政策上优惠上吸引外资，但不能放松对开发企业依法依规的管理；领导要重视、理解和支持部门对企业的依法管理和对违法违规行为的打击处理，要严把准入关和行政审批关，应坚决杜绝“先上车，后补票”的审批程序，防

　　止象教师新村、XX苑、金城家园等项目证难办的现象再次发生。（五）科学谋划，统筹安排，依法依归开展征地拆迁工作。一是

　　从科学、长远的角度谋划建设用地储备工作，坚持净地出让，避免项目建设土地急用急征，缓解征、用土地压力，防止因征地进度影响建设进度的次生矛盾纠纷；二是结合以前征地工作存在的问题和好的经验做法认真做好土地征用的前期准备工作，包括风险评估、土地报批、群众摸底、拆迁安置、宣传发动等工作，应在正式开展征地拆迁之前做好谋划和统筹安排，要有“磨刀不误砍柴工的思想”，要对可能出现的问题心中有数，事先预防和解决；三是要坚决依法打击非法买卖土地，治理土地交易市场价格混乱现象，在土地交易市场没有完全放开的情况下，做到土地只能通过政府统一征用和交易，达到补偿标准一致的原则和目的，避免因补偿标准不一致而产生的矛盾纠纷。

　　（六）建立健全物业管理办法，全面加强物居民小区业管理。一是广泛收取民意，学习先进经验，找准管理的方向和办法。XX县房地产业起步较晚，成型居民小区也是近几年才出现，物业管理的方法和经验也正是摸索阶段，很有必要通过学习交流、调查研究、社会听证等方法全面了解我县物业管理的现状、存在的问题、业主的期望和了解发达地区的先进经验，找到科学的管理办法，提升管理水平，最终才能达到管好物业小区的目的；二是明确责任分工，健全管理措施。物业管理实际是一种社会管理活动，只靠一个部门去管理是不能达到预期目的的。目前XX县城区成规模小区26个，由物业公司管理的只有2个，而房产局物业股工作人员只有3名，要管理好那么多物业小区，从人力、时间和精力上是管不过

　　来的。只有通过进一步明确部门职责，不断完善管理措施，才能有效的将物业管理工作落到实处。虽然《物业管理条例》作出了规定，但在落实解决具体问题时多个部门都可以管，但结果是都没有去管。例如商业步行街，乱搭乱建现象严重，城管、建设和房产部门都可以管，没有明确的责任主体，结果都没管好，以致业主意见很大，经常上访或网上发帖请求处理。所以我县应尽快完善管理机制，制定《XX县物业管理暂行管理办法》明确相关部门职责。三是将物业配套公共设施建设纳入规划许可和规划验收范畴，严把物业配套公共设施建设管。XX佳苑建成入住后，业主经常反应下水管道破裂堵塞、门锁质量、路灯、监控设施质量等问题向物业服务公司反应，但这些问题应属前期建设质量问题，物业公司又不能解决，也不应由物业公司解决，造成业主就不肯缴物业管理费，经常发生矛盾冲突，以致物业公司撤出该小区。所以，建议在项目前期规划和规划验收时邀请物业管理部门一起规划和验收并签字认可，确保物业配套公共设施建设保质保量的完成，预防后发矛盾纠纷。四是要加强物业管理人员的业务培训，持证上岗，提高物业管理整体水平。

篇十一：涉稳楼盘剖析材料

　　保护农民工劳动所得，坚持标本兼治，综合治理，着力规范工资支付行为，优化市场环境，强化监管责任，健全预防和解决拖欠农民工工资问题的长效机制，切实保障农民工报酬权益，维护社会公平正义，促进社会和谐稳定。

　　二、目标任务以建筑，市政，交通，水利等工程建设领域发生拖欠工资问题的行业为重点，健全源头预防，动态监管，失信惩戒相结合的制度保障体系，完善市场主体自律，政府依法监管，社会协同监督，司法联动惩处的工作体系。

　　三、摸排调研整体情况（一）市城区在建项目的大部分建设单位和施工单位对维稳工作高度重视，能够严格建设程序进行工程建设，认真履行工程建设的主体责任，大部分施工单位能把控各施工项目部资金进出关口，对项目工程款、材料款及工资支付情况进行有效监管，对工程款的拨付基本做到由公司财务依据合同约定统一办理、按时支付，对农民工工资的支付采取银行转帐方式直接发放或现场发放时领取人签字按手印等方式，确保了工资及时发放到民工个人手上，较好地从源头上预防并消除了拖欠矛盾的发生，大多数建设单位和施工企业都储备了应急资金，承诺

　　及由此引发的工程无法竣工验收、无法备案办证等一系列涉稳问题，我局对存在清欠维稳隐患的项目进行了汇总，具体情况详见《2017年**市城区建设领域涉稳项目汇总表》。

　　（三）市城区房地产开发项目累积了不少历史矛盾和问题，群众意见很大，信访不断。2016年，市政府又确定了市城区18个问题楼盘，经一年多来的努力工作，其中10个问题楼盘的主要问题得到基本解决，8个问题楼盘还存在一定的问题未解决（其中嘉业紫和园、**小区、金城领域、宏泽佳园、美隆苑取得较大进展，盛唐四月天、南新公寓及富强花园等社区安置楼的问题处理无明显进展）。今年2月13日，*市长主持召开市城区问题楼盘协调处理调度会，对8个问题楼盘的协调处理进行了安排部署。市问题楼盘协调办前期已对以上8个问题楼盘所存在的问题进行了清理。

　　四、存在的问题及原因分析（一）工程拖欠款的基本情况根据建设部调查，由于施工企业怕与业主闹翻，影响承接今后的工程，瞒报了一些数字，实际拖欠情况比上述数字更严重。其中拖欠重点:1.房地产企业房地产企业占全部工程欠款的39.6%，由于资金不足，土建施工基本上靠施工企业垫资，并把拖欠工程款作为一种经营谋略，将大量的开发风险转嫁给施工企业。2.政府投资项目政府投资项目占全部工程拖款的26.7%，其资金不到位的情况下，为追求形象工程急于开工，结

　　果无法支付工程款。3.民营企业民营企业融资渠道较少，资金相对短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社会风气的影响，更加剧了拖欠工程款的欲望和动力。被拖欠的主要对象、受害者是大中型建筑施工企业，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帐龄在十年以上，己很难讨回欠款。

　　二、拖欠施工款的主要理由房地产开发商是主要拖欠工程款的单位，他们在进行房地产开发时，往往借助建设施工企业的激励竞争，对建设施工企业提出“带资、垫资”施工或自备“材料”施工等种种不合理要求。所谓垫资、带资是指投资者即业主在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金/保证金。

　　而建设施工企业为了得到项目，往往在合同中容忍开发商的种种不合理要求和条款的存在，在项目施工完成后开发商往往又以多种理由拖欠工程款:1.以质量问题为由拖欠工程款在施工企业完成项目施工后，开发商往往以各种“质量”问题为借口，拖欠施工款。而这些质量问题除一部分是因施工企业造成以外，多数是设计单位的设计问题和房地产商的选材等问题造成的。由此可见，前一类问题可以在及时解决后得到工程施工款，而后一类问题则不能按时交付工程款。2.通过延长审计时间拖欠工程款根据房地产开发的现行做法，建设工程的审计由

　　开发商聘请审计事务所对施工项目进行审计，因此开发商在建设施工企业完成项目施工时，往往以种种理由和借口延长项目审计时间，或在审计时找出种种不是问题的问题进行纠缠，从而最终通过延长审计时间达到拖欠工程款的目的。3.利用保证金来拖欠工程款当今房地产建设中的惯例是以房地产开发项目工程款的l一3%作为维修保证金，按合同规定此项维修保证金应在开发房地产项目竣工验收一年后及时退还，但事实上开发商往往以各种理由拖欠工程款，并用施工后遗症问题为理由扣压保证金，使施工企业的保证金的收回不能有一个保证。4.以参建新项目为由拖欠工程款一般而言，开发商所选择的施工企业往往是有较长期的合作时间，所以开发商往往以参建新项目为条件来拖欠已竣工房地产项目工程款，而建设施工企业为了得到新的房地产开发项目也只能将应得工程款拖延支付。

　　（二）建筑用人单位(或包工头)称工程发包方没有及时拨款或拨款不到位。有些大型工程经层层转包，工程款已经到位，但中间转包单位将钱滞留或是克扣、挪用，以致最底层民工无法拿到工资。工程发包方借口工程质量问题故意拖延下拨资金。基层包工头借口种种原因不发工资或将资金私吞逃匿。

　　（三）房地产项目涉稳问题表现为两个方面：一是买房后甚至入住后长期办不了房产证和土地证；

　　二是房屋出现质量问题或服务等问题，业主住不安宁。具

　　体有如下表现：1、超规划建设，尤其是超规划容积率建设，涉及规划部门

　　的认定、处理等问题。**方美景二期、德山生活湾、**花苑、君香公寓等。

　　2、项目建一部分留一部分，致使项目不完整，配套不完善，无法通过验收。如舒博园、美隆苑、豪丽苑、中德时代广场等。或规划部门虽对已建成部分作出验收通过处理，但该拆的未拆，该建的未建，如金城领域、金陵大厦等。

　　3、开发企业大量欠税，不能为业主开具不动产发票；欠报建规费和服务收费，无法正常通过联合验收。如鸿升花园、沙港花园、东方美景二期、蓝湖郡、**花苑、中德时代广场等。4、开发企业与施工方因工程款扯皮或诉讼，致使施工方不提供建设施工资料，住建部门无法出具质量安全验收报告。如凯特国际、**小区、东方美景二期、盛唐四月天、美隆苑等。5、无物业管理用房或物业管理用房不足，绿化、道路、消防等配套设施不完善。如**花苑、东方美景二期、舒博园等。6、规划许可、建设施工许可、土地使用等报建手续不全或根本就是违法建筑。如南欣公寓、新光社区安置楼、富强社区公寓楼、三岔路社区公寓楼等。7、企业项目欠债过多，诉讼多，商品房被法院大量查封，

　　致使项目内小区无法正常运营。如盛唐四月天。8、开发企业因各种原因，拒不履行办证义务。如五强花

　　园、凯特国际、军安小区、**小区等。9、开发企业高息民间借贷、一房多卖、一房多抵，诉讼

　　多、麻烦多，难以继续施工。如嘉业·紫和园、御泽园、香山一品、金地名苑、君香公寓、蓝湖郡等。

　　10、施工质量差，保修不及时。如望江名苑、都市捷座等。

　　（二）、充分调查的基础上通过外部环境分析和内部关系分析来阐述开发商拖欠工程款的主要原因。

　　1.从外部环境分析(l)建筑市场的法制不健全我国对支付工程款虽在《建筑法》有明确规定，后在《合同法》

　　(2)社会信用体系不健全市场经济是法制经济，也是信用经济。目前，我国的市场经济体系不完善，以信用关系为纽带的工程担保制度远未建立，业主与施工企业的信用意识均不强，“守信者得酬偿，失信者受惩罚”的原则，在建筑市场的实际运行中很难贯彻。相反“拖欠有理，拖欠有利”风气盛行，受利益的驱动和诱导，一些业主把拖欠工程款作为变相筹措资金的渠道，不讲信用、不守合同，甚至于恶意拖欠。

　　(3)建筑市场供求关系严重失衡目前，建筑市场供过于求，出现了过度竞争甚至是恶性竞争。许多开发商利用这个现状，在签订合同时往往附加一些不平等条款，致使施工企业在承接工程初期即处于非常不利的弱势地位，甚至陷入难以回避的合理“陷阱”。不少企业，明知有“陷阱”也要签合同，因不接工程要等死，接了工程虽然可能会拖死，但总有一线生机。此外，一些施工企业合同意识不强或签订的合同不严谨，往往因工程质量、工期等问题造成双方扯皮，致使工程款迟迟不能结算。2.从内部关系分析(1)开发商经营不佳开发商虽然在项目开工明确有必要的资金用于项目建设，但项目建设中或竣工后因开发商自身企业经营不佳造成资金紧缺而引发的施工款拖欠。

　　(2)开发商盲目追求发展规模开发商不顾经济实力盲目发展，一味要求施工企业垫资承包，致使银行对施工企业的贷款转化为开发商项目资金，不仅增加了金融风险，而且一旦国家

　　宏观调控，银行紧缩银根或者商品房销售不畅，施工企业被拖欠工程款将首当其冲。

　　(3)竞争加剧后开发商为降低融资成本在房地产项目和开发商在项目建设时因市场竞争的日益加剧，为降低融资成本而以种种借口拖欠建设施工企业的施工款。

　　(4)建设施工企业重组和法人变更后引起近年来，施工企业因深化改革造成的企业重组和法人变更的情况不断出现，虽然这并不影响开发项目的正常建设施工，但开发商往往以此为理由拖欠施工款。

　　(5)开发商注册资金以及银行贷款不到位五、对策及建议（一）全面规范企业工资支付行为（1）明确工资支付各方主体责任。全面落实企业对招用农民工的工资支付责任，督促各类企业严格依法将工资按月足额支付给农民工本人，严禁将工资发放给不具备用工主体资格的组织和个人。在工程建设领域，施工总承包企业（包括直接承包建设单位发包工程的专业承包企业，下同）对所承包工程项目的农民工工资支付负总责，分包企业（包括承包施工总承包企业发包工程的专业企业，下同）对所招用农民工的工资支付负直接责任，不得以工程款未到位等为由克扣或拖欠农民工工资，不得将合同应收工程款等经营风险转嫁给农民工。

　　（2）严格规范劳动用工管理。督促各类企业依法与招用的

　　农民工签订劳动合同并严格履行，建立职工名册并办理劳动用工备案。在工程建设领域，坚持施工企业与农民工先签订劳动合同后进场施工，全面实行农民工实名制管理制度，建立劳动计酬手册，记录施工现场作业农民工的身份信息、劳动考勤、工资结算等信息，逐步实现信息化实名制管理。施工总承包企业要加强对分包企业劳动用工和工资发放的监督管理，在工程项目部配备劳资专管员，建立施工人员进出场登记制度和考勤计量、工资支付等管理台账，实时掌握施工现场用工及其工资支付情况，不得以包代管。施工总承包企业和分包企业应将经农民工本人签字确认的工资支付书面记录保存两年以上备查。

　　（3）推行银行代发工资制度。推动各类企业委托银行代发农民工工资。在工程建设领域，鼓励实行分包企业农民工工资委托施工总承包企业直接代发的办法。分包企业负责为招用的农民工申办银行个人工资账户并办理实名制工资支付银行卡，按月考核农民工工作量并编制工资支付表，经农民工本人签字确认后，交施工总承包企业委托银行通过其设立的农民工工资（劳务费）专用账户直接将工资划入农民工个人工资账户。

　　三、健全工资支付监控和保障制度（1）完善企业工资支付监控机制。构建企业工资支付监控网络，依托基层劳动保障监察网格化、网络化管理平台的工作人员和基层工会组织设立的劳动法律监督员，对辖区内企业工资支付情况实行日常监管，

　　对发生过拖欠工资的企业实行重点监控并要求其定期申报。企业确因生产经营困难等原因需要延期支付农民工工资的，应及时向当地人力资源社会保障部门、工会组织报告。建立和完善欠薪预警系统，根据工商、税务、银行、水电供应等单位反映的企业生产经营状况相关指标变化情况，定期对重点行业企业进行综合分析研判，发现欠薪隐患要及时预警并做好防范工作。

　　（2）完善工资保证金制度。在建筑市政、交通、水利等工程建设领域全面实行工资保证金制度，逐步将实施范围扩大到其他易发生拖欠工资的行业。建立工资保证金差异化缴存办法，对一定时期内未发生工资拖欠的企业实行减免措施、发生工资拖欠的企业适当提高缴存比例。严格规范工资保证金动用和退还办法。探索推行业主担保、银行保函等

　　企业开设的农民工工资（劳务费）专用账户。农民工工资（劳务费）专用账户应向人力资源社会保障部门和交通、水利等工程建设项目主管部门备案，并委托开户银行负责日常监管，确保专款专用。开户银行发现账户资金不足、被挪用等情况，应及时向人力资源社会保障部门和交通、水利等工程建设项目主管部门报告。

　　（4）落实清偿欠薪责任。招用农民工的企业承担直接清偿拖欠农民工工资的主体责任。在工程建设领域，建设单位或施工总承包企业未按合同约定及时划拨工程款，致使分包企业拖欠农民工工资的，由建设单位或施工总承包企业以未结清的工程款为限先行垫付农民工工资。建设单位或施工总承包企业将工程违法发包、转包或违法分包致使拖欠农民工工资的，由建设单位或施工总承包企业依法承担清偿责任。

　　四、推进企业工资支付诚信体系建设（1）完善企业守法诚信管理制度。将劳动用工、工资支付情况作为企业诚信评价的重要依据，实行分类分级动态监管。建立拖欠工资企业“黑名单”制度，定期向社会公开有关信息。人力资源社会保障部门要建立企业拖欠工资等违法信息的归集、交换和更新机制，将查处的企业拖欠工资情况纳入人民银行企业征信系统、工商部门企业信用信息公示系统、住房城乡建设等行业主管部门诚信信息平台或政府公共信用信息服务平台。推进相关信用信息系

　　统互联互通，实现对企业信用信息互认共享。（2）建立健全企业失信联合惩戒机制。加强对企业失信行

　　为的部门协同监管和联合惩戒，对拖欠工资的失信企业，由有关部门在政府资金支持、政府采购、招投标、生产许可、履约担保、资质审核、融资贷款、市场准入、评优评先等方面依法依规予以限制，使失信企业在全国范围内“一处违法、处处受限”，提高企业失信违法成本。

　　五、依法处置拖欠工资案件（1）严厉查处拖欠工资行为。加强工资支付监察执法，扩大日常巡视检查和书面材料审查覆盖范围，推进劳动保障监察举报投诉案件省级联动处理机制建设，加大拖欠农民工工资举报投诉受理和案件查处力度。完善多部门联合治理机制，深入开展农民工工资支付情况专项检查。健全地区执法协作制度，加强跨区域案件执法协作。完善劳动保障监察行政执法与刑事司法衔接机制，健全劳动保障监察机构、公安机关、检察机关、审判机关间信息共享、案情通报、案件移送等制度，推动完善人民检察院立案监督和人民法院及时财产保全等制度。对恶意欠薪涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任，切实发挥刑法对打击拒不支付劳动报酬犯罪行为的威慑作用。

　　（2）及时处理欠薪争议案件。充分发挥基层劳动争议调解等组织的作用，引导农民工就地就近解决工资争议。劳动人事

　　争议仲裁机构对农民工因拖欠工资申请仲裁的争议案件优先受理、优先开庭、及时裁决、快速结案。对集体欠薪争议或涉及金额较大的欠薪争议案件要挂牌督办。加强裁审衔接与工作协调，提高欠薪争议案件裁决效率。畅通申请渠道，依法及时为农民工讨薪提供法律服务和法律援助。

　　（3）完善欠薪突发事件应急处置机制。健全应急预案，及时妥善处置因拖欠农民工工资引发的突发性、群体性事件。完善欠薪应急周转金制度，探索建立欠薪保障金制度，对企业一时难以解决拖欠工资或企业主欠薪逃匿的，及时动用应急周转金、欠薪保障金或通过其他渠道筹措资金，先行垫付部分工资或基本生活费，帮助解决被拖欠工资农民工的临时生活困难。对采取非法手段讨薪或以拖欠工资为名讨要工程款，构成违反治安管理行为的，要依法予以治安处罚；

　　涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。六、改进建设领域工程款支付管理和用工方式（1）加强建设资金监管。在工程建设领域推行工程款支付担保制度，采用经济手段约束建设单位履约行为，预防工程款拖欠。加强对政府投资工程项目的管理，对建设资金来源不落实的政府投资工程项目不予批准。政府投资项目一律不得以施工企业带资承包的方式进行建设，并严禁将带资承包有关内容写入工程承包合同及补充条款。

　　（2）规范工程款支付和结算行为。全面推行施工过程结算，建设单位应按合同约定的计量周期或工程进度结算并支付工程款。工程竣工验收后，对建设单位未完成竣工结算或未按合同支付工程款且未明确剩余工程款支付计划的，探索建立建设项目抵押偿付制度，有效解决拖欠工程款问题。对长期拖欠工程款结算或拖欠工程款的建设单位，有关部门不得批准其新项目开工建设。

　　（3）改革工程建设领域用工方式。加快培育建筑产业工人队伍，推进农民工组织化进程。鼓励施工企业将一部分技能水平高的农民工招用为自有工人，不断扩大自有工人队伍。引导具备条件的劳务作业班组向专业企业发展。

　　（4）实行施工现场维权信息公示制度。施工总承包企业负责在施工现场醒目位置设立维权信息告示牌，明示业主单位、施工总承包企业及所在项目部、分包企业、行业监管部门等基本信息；

　　明示劳动用工相关法律法规、当地最低工资标准、工资支付日期等信息；

　　明示属地行业监管部门投诉举报电话和劳动争议调解仲裁、劳动保障监察投诉举报电话等信息，实现所有施工场地全覆盖。

　　七、加强组织领导（1）落实属地监管责任。按照属地管

　　理、分级负责、谁主管谁负责的原则，完善并落实解决拖欠农民工工资问题省级人民政府负总责，市（地）、县级人民政府具体负责的工作体制。完善目标责任制度，制定实施办法，将保障农民工工资支付纳入政府考核评价指标体系。建立定期督查制度，对拖欠农民工工资问题高发频发、举报投诉量大的地区及重大违法案件进行重点督查。健全问责制度，对监管责任不落实、组织工作不到位的，要严格责任追究。对政府投资工程项目拖欠工程款并引发拖欠农民工工资问题的，要追究项目负责人责任。

　　（2）完善部门协调机制。健全解决企业工资拖欠问题部际联席会议制度，联席会议成员单位调整为人力资源社会保障部、发展改革委、公安部、司法部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、人民银行、国资委、工商总局、全国总工会，形成治理欠薪工作合力。地方各级人民政府要建立健全由政府负责人牵头、相关部门参与的工作协调机制。人力资源社会保障部门要加强组织协调和督促检查，加大劳动保障监察执法力度。住房城乡建设、交通运输、水利等部门要切实履行行业监管责任，规范工程建设市场秩序，督促企业落实劳务用工实名制管理等制度规定，负责督办因挂靠承包、违法分包、转包、拖欠工程款等造成的欠薪案件。发展改革等部门要加强对政府投资项目的审批管理，严格审查资金来源和筹措方

　　式。财政部门要加强对政府投资项目建设全过程的资金监管，按规定及时拨付财政资金。其他相关部门要根据职责分工，积极做好保障农民工工资支付工作。

　　（3）加大普法宣传力度。发挥新闻媒体宣传引导和舆论监督作用，大力宣传劳动保障法律法规，依法公布典型违法案件，引导企业经营者增强依法用工、按时足额支付工资的法律意识，引导农民工依法理性维权。对重点行业企业，定期开展送法上门宣讲、组织法律培训等活动。充分利用互联网、微博、微信等现代传媒手段，不断创新宣传方式，增强宣传效果，营造保障农民工工资支付的良好舆论氛围。

　　（4）加强法治建设。健全保障农民工工资支付的法律制度，在总结相关行业有效做法和各地经验基础上，加快工资支付保障相关立法，为维护农民工劳动报酬权益提供法治保障。

　　五、具体工作安排一、抓紧解决农民工工资偏低和拖欠问题（一）加大清理拖欠工程款工作力度，从源头上保证农民工工资按时足额发放。研究确定2017年清理建设领域拖欠工程款工作重点，确保如期完成三年清欠工作目标。集中力量清理政府拖欠项目，认真查找项目拖欠原因，提出清欠措施。继续大力清理社会项目拖欠，督促债权债务双方限期结算，签订还款合同并按期还款，强化工程款支付日常监管。严格执行施工许可制度，对资金不落实的建设单位，不发放施工许可证。逐步

　　将清欠工作重心由清理旧欠向预防新欠转变，研究建立防止拖欠的长效机制，加快建设市场信用体系。继续加大对拖欠农民工工资企业的处罚力度，对恶意拖欠、情节严重的建筑施工企业，依法责令停业整顿，降低或取消企业资质。（住建局负责）（二）配合劳动保障部门，加强农民工工资支付和劳动合同管理。全面贯彻落实《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》，进一步规划建筑企业工资支付行为，确保农民工工资按时足额发放。督促建筑施工企业严格执行《关于加强建设等行业农民工劳动合同管理的通知》，加强农民工劳动合同管理，进一步提高建筑施工企业农民工劳动合同签订率。研究建立重点监控的建筑施工企业工资保证金制度。（人社局负责）（三）加快发展建筑劳务企业，杜绝包工头非法用工行为。严格执行《房屋建筑和市政工程施工分包管理办法》，规范建筑劳务市场，打击挂靠和违法分包行为，禁止“包工头”承揽分包工程业务。全面实施《关于建立和完善劳务分包制度，发展建筑劳务企业的意见》（建市［2005］131号），承包企业必须按规定使用劳务企业。简化建筑劳务分包企业资质审批程序，加快发展建筑劳务分包企业。（房管局负责）（四）研究制定建筑业劳动定额行业标准。建立建筑业人工工资标准的测定与发布制度，指导各地建设部门及时发布建筑业劳动定额标准。研究建立建筑业人工工资标准按工种岗位进行测算和发布的办法。（人社局负责）

　　二、依法保障农民工职业安全卫生权益（一）全面推进建筑业安全质量标准化工作。贯彻落实《关于开展建筑施工安全质量标准化活动的指导意见》，制定建筑企业安全质量标准化考核标准，将农民工作业和生活环境作为考核评价的重要内容。力争用2到3年的时间，使一级以上资质建筑施工企业现场优良率达到100%，二级和三级资质建筑施工企业达到80%和60%。（质安处负责）（二）改善施工现场农民工生产作业和生活环境。督促企业执行《建筑施工现场环境与卫生标准》(JGJ146-2004)，贯彻落实《关于进一步改善建筑业农民工作业、生活环境，切实保障农民工职业健康的通知》（建质［2006]58号）和《关于进一步加强建筑工地食堂卫生管理工作的通知》（卫监督发［2005］94号），改善施工现场农民工生产作业和生活环境。（质安处负责）（三）加快建筑企业安全生产和职业病防护设施建设。贯彻落实《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》（建办［2005］89号），督促建设单位按时拨付安全防护和文明施工设施建设费用。制定《建筑施工作业劳动防护用品和劳动防护服装配备及使用标准》，督促施工企业为农民工配备安全生产和职业病防护设施，发放劳动保护用品，保证农民工生产作业安全。（质安处负责）（四）进一步加强农民工安全教育培训工作。继续贯彻落实《建设工程安全生产管理条例》，强化农民工安全教育培训工作，增强农民工的自我保护意

　　识和安全防护能力，制定《建筑施工企业特种作业人员培训考核管理规定》，加强行政执法检查工作力度，全面推行特种作业人员持证上岗制度。（质安处负责）三、加强农民工职业技能培训（一）继续扩大农村劳动力转移培训规模。根据各地农村劳动力输出情况，在全国范围内确定一批建筑劳务基地，积极争取阳光工程资金支持，加快建筑劳务基地建设，扩大阳光工程培训规模。引导培训基地开展“订单式”培训，不断提高培训的针对性和实用性，加快培育建筑劳务输出品牌。（人社局负责）（二）充分发挥建筑施工企业培训主体作用。鼓励建筑施工企业在施工现场举办农民工学校，采取适合农民工特点的灵活多样培训方式，加强农民工职业技能培训、职业道德和安全生产教育，广泛开展技术比武和岗位练兵活动。会同劳动保障等部门举办全国建筑业职业技能大赛。（人社局负责）（三）完善农民工职业技能鉴定制度。修订建设职业技能标准和鉴定规范，改进和完善职业技能鉴定方式，总结推广依托施工现场开展职业技能鉴定的方法。加强职业资格证书的核发和管理工作，降低技能鉴定收费标准，减轻农民工负担。（人社局负责）（四）建立建筑业关键工种就业准入制度。对直接影响工程质量和安全生产的关键工种，制定实施就业准入制度的具体办法。制定《建设部关于进一步加强建设行业农民工培训工作的意见》，规范职业准入管理工作。（人社局负责）四、依法将农

　　民工纳入工伤保险范围（一）配合劳动保障部门，制定建筑业农民工参加工伤保险的具体办法。明确建筑业农民工参加工伤保险的具体办法，规范工伤认定和保险赔付程序，保证农民工合法权益。（质安处负责）（二）完善建筑意外伤害保险制度。会同中国保监会制定《关于加强建筑意外伤害保险工作的指导意见》，提出完善建筑意外伤害保险的政策措施。（质安处负责）五、多渠道改善农民工居住条件（三）改进城乡规划人口分析预测方法，把农民工纳入城市公共服务体系。将居住半年以上的农民工纳入人口统计范围。充分考虑农民工实际需求，统筹规划建设用地、基础设施和公共服务设施，提高城镇综合承载能力和服务水平。加大对农民工居住较为集中的城乡结合地区基础设施的规划力度，逐步提高城市基础设施保障功能。（规划局负责）（四）加快“城中村”环境整治工作。总结推广**等大城市“城中村”改造经验。指导大城市制定“城中村”环境治理规划。加快“城中村”供水、排水和垃圾处理设施建设，制止私搭乱建。将“城中村”环境治理纳入城市管理范围，进一步加强监督管理。完善国家卫生城市和人居环境奖评比办法，增加“城中村”环境治理考核指标。（住建局负责）（五）规范住房租赁市场。制定《房屋租赁管理办法》，加强房屋租赁市场管理。农民工租赁的房屋和用人单位向农民工提供的宿舍，必须符合住宅安全标准和基本卫生要求，维护租赁房

　　屋农民工的合法权益。研究建立房屋租赁信息发布制度，及时向农民工提供房屋租赁信息。（房管局负责）（六）逐步把长期在城市就业与生活的农民工居住问题，纳入城市住宅建设发展规划。总结推广**等地的经验，引导企业投资建设农民工集体宿舍。落实《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，指导有条件的地区，为农民工建立住房公积金制度。（房管局负责）六、大力开展农村基础设施建设，促进农民就业和增收（一）指导编制村庄整治规划与实施计划。根据农村人口和村庄数量变化状况，指导地方政府确定未来十至十五年的村庄空间布局，制定村庄整治布局规划。公布村庄整治和人居环境治理的指导性目录。总结推广江西等地村庄整治经验，指导各地编制村庄整治规划与实施计划。（村镇科负责）（二）组织开展村庄整治试点工作。选择部分条件成熟的村庄进行村庄整治试点，探索制定村庄整治规划方法和实施方式，研究提出村民参与村庄整治的具体办法。（村镇科负责）（三）研究推广村庄整治的先进适用技术。以节能省地住宅、村庄内部道路、供排水设施、垃圾集中堆放与处理、新能源应用等为重点，开发并公布村庄整治的先进适用技术。指导地方建设部门和科研单位编制农村住房设计标准图集。组织科技人员开展下乡服务活动，加快科研成果转化。（科技局负责）（四）探索农村基础设施建设投入机制。配合发展改革和财政等部门，探索建立政府支持

　　引导、社会资金参与、农民积累相结合的农村基础设施建设资金投入机制。（财政局负责）七、积极稳妥地发展小城镇，提高产业集聚和人口吸纳能力（一）充分发挥规划对小城镇发展的调控和引导作用。抓紧编制全国城镇体系规划，指导地方编制省域城镇体系规划、县域城镇体系规划和集镇村庄建设规划，引导乡镇企业向城镇工业小区集中，吸引农村富余劳动力向小城镇转移。（规划局负责）（二）完善村镇规划建设法规和技术标准。开展修订《村庄和集镇规划建设管理条例》、《村镇规划编制方法》的前期研究工作。制定《关于加强村镇规划的指导意见》。编制《村镇环境保护规划规范》等技术标准，提高村镇规划编制质量。（规划局负责）（三）继续推进全国重点小城镇建设。配合国家开发银行，继续加强对全国重点小城镇建设的金融支持力度，大力吸引农民工返乡创业和居住。会同国家旅游局组织国家级“旅游村镇”评选工作，发展“农家乐”等特色旅游活动，促进农村劳动力就地就近转移。（村镇科负责）八、加强制度建设，进一步改进农民工工作（四）配合国务院法制办，做好《城乡规划法》、《建筑法》修订工作。总结农民工技能培训和权益保护等方面的经验，纳入《城乡规划法》和《建筑法》，从制度上保障农民工的合法权益。（政法委、规划局、建筑科、质安处负责）（五）加强舆论宣传和引导，营造良好社会环境。配合宣传部等部门，利用报纸、广播、电视、网

　　络等媒体，深入宣传农民工政策，加强舆论监督和引导，营造关爱农民工的良好社会氛围。（市政府负责）（六）加强干部培训工作，提高科学决策和依法行政能力。指导地方建设行政部门开展城乡规划、农民工培训和权益保护、村庄整治、“城中村”整治、小城镇建设等方面的培训工作，提高各级建设行政部门领导干部的科学决策和依法行政能力。（人社局负责）（七）组织开展建设领域农民工工作的专项检查。加强对农民工工资支付、技能培训、工伤保险、建筑意外伤害保险、劳动保护与职业安全等方面的专项检查。严肃查处侵害农民工合法权益的行为。（监察支队负责）本文来自xxxx

篇十二：涉稳楼盘剖析材料

　　【需知：假如您想购置本报告或许获取更多报告信息，您能够经过页面上的网址、联系电话以及QQ联系我们，我们会在第一时间为您服务。】点击购置报告

　　报告综述

　　《温州市房地产市场统计剖析报告》分为温州市房地产项目投资施工状况、温州市房地产销售状况和温州市主要楼盘销售状况三大多数内容。

　　报告对温州市房地产项目数目、施工进展、投资进展、资本根源、销售价钱、销售数目等内容进行了统计剖析，而且对成交额排名在前20名的每家楼盘的销售状况进行了独自剖析。该数据报告全面详确，可按年度和月度更新，是地产商认识竞争敌手、地产行业下游公司开辟市场的重要信息依照。

　　房地产项目投资施工状况

　　房地产项目数目统计v分类型v分进度v分开发商种类

　　房地产项目施工进展v计划面积v动工面积v达成面积

　　房地产项目投资进展v估计投资v投资进度v投资类型

　　房地产资本根源v贷款v外资v自筹资本v预收款

　　报告框架

　　房地产销售状况

　　销售概略v已售v空置

　　销量统计v现房销量v期房销量v住所销量v商业销量v办公楼销量

　　销售价钱统计v销售均价v现房销售价钱统计v期房销售价钱统计v住所销售价钱统计v商业用房销售价钱统计v办公用房销售价钱统计

　　要点楼盘销售状况

　　要点楼盘列表v按成交总价排名前20

　　楼盘列表

　　要点楼盘不一样户型销量v70平米以下户型销量v70-90平米户型销量v90-120平米户型销量v120-140平米户型销量v140平米以上户型销量

　　XX楼盘销售状况介绍vXX楼盘销售概略vXX楼盘不一样户型房子

　　成交量vXX楼盘不一样户型房子

　　成交价钱（按成交总价排名前20楼盘）

　　报告内容介绍

　　一、温州市房地产市场供给状况暨房地产项目投资施工状况统计

　　本部分内容对温州市房地产项目数目、施工进展、投资进展以及项目资本根源进行了统计剖析。（因页面大小限制，该部分内容分为两张图

　　进行展现，分别为：房地产项目建设状况统计①和房地产项目建设状况统计②）

　　房地产项目投资施工状况①

　　项

　　按施工进度分类统计

　　目

　　数

　　按开发商性质分类统

　　量

　　计

　　统

　　计

　　按商品房类型统计

　　新建

　　在建

　　内资外资港台住所商业办公

　　房

　　地产

　　项

　　目

　　投

　　资

　　施

　　施

　　工

　　工

　　情

　　进

　　况

　　展

　　计划面积动工面积竣工面积

　　项目数量

　　按计划面积大小分组

　　住所商业办公

　　分类型统计

　　住所商业办公

　　项目数量

　　按竣工面积占计划面积比率分组

　　投资进展

　　资本根源

　　住所商业办公

　　分类型统计

　　见房地产项目投资施工状况②

　　房地产项目投资施工状况②

　　项目数目统计项目施工进展

　　投资概略

　　见房地产项目投资施工状况①

　　估计投资

　　已投资

　　今年投资

　　投

　　房

　　资

　　地

　　进

　　产

　　展

　　项目

　　投

　　资

　　施

　　工

　　情

　　况

　　资金来源

　　投资进度投资类型

　　项目数量

　　按已投资额占计划投资比率分组

　　住所商业办公

　　贷款银行贷款非银行金融机构贷款外资自筹资本其余根源预收款

　　二、温州市房地产市场需讨状况暨房地产销售状况统计

　　该部分内容对房地产市场的现房、期房、住所、商业和办公等商品房的销售量和销售价钱进行了统计剖析。

　　房地产销售状况统计

　　销

　　售

　　概

　　已售

　　空置

　　况

　　销量统计

　　房

　　地产销售情况统

　　销售套数

　　销售面积

　　现房

　　计

　　销

　　售

　　价

　　格

　　统

　　计

　　期房

　　现房

　　住所商业办公

　　期房

　　住所商业办公

　　现房

　　住所商业办公

　　期房

　　住所商业办公

　　销

　　住所售

　　数量

　　按每平米成交均价高低分组

　　销

　　商业售

　　数量

　　按每平米成交均价高低分组

　　销售

　　办公数

　　量按每平米成交均价高低分组

　　三、温州市主要楼盘销售状况统计

　　该部分内容对温州市主要楼盘的整体销售情况以及细分户型销量、销售价钱进行了统计分析。而且对按成交总数排名前20的每家楼盘的销售状况进行了详尽介绍。

　　主要楼盘销售状况统计

　　按成交总价排

　　名TOP20楼盘列表

　　楼盘名称

　　***************

　　***

　　成交额

　　***************

　　***

　　排名

　　第1名第2名第3名第4名第5名

　　第20名

　　主要楼盘销售状况统计

　　主要楼盘成交量统计

　　XX楼盘销售

　　状况统

　　计（按成交总额排名前20楼盘）

　　成70

　　交量

　　平

　　米

　　︵

　　套以

　　︶下

　　7090120

　　‐‐‐140

　　90

　　平

　　120140米

　　平平平以

　　米

　　米

　　米

　　上

　　按户型分组

　　整体销售状况

　　成交量

　　（套）

　　销售面

　　积

　　成交均

　　价

　　成交总

　　价

　　细分户型成交

　　量

　　细分户型成交价钱

　　成70

　　交量

　　平

　　米

　　︵

　　套

　　以下

　　︶

　　7090120

　　‐

　　‐

　　‐

　　140平

　　90

　　120140米

　　平

　　米

　　平

　　平

　　以

　　米米上

　　按户型分组

　　每

　　平70米平销米售以

　　均下

　　价

　　7090120

　　‐‐

　　‐

　　140

　　平

　　90120140米

　　平平

　　以

　　米

　　平

　　米米上

　　按户型分组

　　报告部分图表展现（图表中数据均为演示数据，不具备真切性和逻辑性）

　　图表1：不一样户型商品房销量统计

　　图表2：商品房成交均价统计剖析

　　成交价钱范围销量（套）占总销量比重

　　（元）

　　低于2000元

　　2

　　0.22%

　　2000-3000元3000-4000元4000-5000元

　　15

　　1.62%

　　161

　　17.39%

　　403

　　43.52%

　　5000-6000元

　　222

　　23.97%

　　6000-7000元7000-8000元

　　76

　　8.21%

　　33

　　3.56%

　　8000-9000元

　　7

　　0.76%

　　9000-10000元

　　10000-11000元

　　4

　　0.43%

　　3

　　0.32%

　　图表3：商品房成交价钱同期和上期对照

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