2022年房地产估价规范电子版20篇

2022年房地产估价规范电子版20篇2022年房地产估价规范电子版　　2022年房地产评估合同　　委托估价方:(以下简称甲方)　　受托估价方:(以下简称乙方)　　甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下面是小编为大家整理的2022年房地产估价规范电子版20篇,供大家参考。

篇一：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产评估合同

　　委托估价方:(以下简称甲方)

　　受托估价方:(以下简称乙方)

　　甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:

　　一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。

　　二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给

　　乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:

　　1.上述住宅楼房的确权证明材料复印件;

　　2.其他有关资料。

　　三、乙方应根据甲方委托评估的目的,对委估房地产的价格予以客观、公正的评估,并向甲方

　　出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。

　　四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,

　　未经对方同意,不得对外公开或泄露给他人。

　　五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服

　　务收费的通知》(京价[房]字[1997]

　　_____年____月____日

　　_____年____月____日

　　房地产评估合同范文2

　　甲方：

　　乙方：

　　一、合作背景

　　1、应乙方的合作要求，为了更好地整合甲方和乙方的社会资源，共同把业务做强做大，甲

　　方愿意与乙方合作。乙方在云南省(市、自治区)昭通市(地区)绥江县(区)开展房地产评估业务。

　　3、乙方为表明与甲方合作的诚意，乙方同意在签字本合作协议后，支付诚意金贰万元给甲

　　方留存。合作到期(或终止)时，乙方如无违约行为，甲方无意退还乙方，不计利息。

　　二、合作期限

　　暂定壹年，即从年日起至月日止。合作到期，如乙方无违约行为的，可续签。

　　三、合作务件

　　1、甲方以评估资质和已在区级相关银行评估准入及其它社会资源为合作基础。

　　2、乙方以现有经营平台和在–辖管理部门和银行及周边县市的人脉关系和其他社会资原作

　　为合作条件。由于乙方与甲方合作前与广西国联评估公司存在合作关系，且已设置有办公室场所、

　　做有广告牌和购置有办公设备等，为了明释双方合作关系的独立性及乙方之前的债权债务，经双

　　方商定：

　　①乙方在量月日前终止合作关系，结清所有债权、债务。

　　②乙方在日前租用的办公场地和已制作安装分公司使用，乙方不得抽离，但所有权归乙方所

　　有，分公司不计入财务折旧和摊销。月日后，经甲、乙双方认可的日常开支费用，依规在财务

　　中列支、计入成本核算。

　　四、双方职责

　　

　　1、甲方职责①负责提供相关资料并协助乙方办好–分公司的工商注册，税务登记、资质备案等工作。②负责理顺–分公司与分公司、—总公司的业务关系，确保各项业务的正常开展。③负责监管分公司的财务管理，检查审核各项费用收支和账务处理的准确性、合理性、合法性，按合同、按约定要求及时划付各项费用和分利。指导分公司财务人员做好建账、核算、报税、年检等工作。④利用自身关系和资源，协助乙方拓展–及周边县市评估业务。⑤根据总公司的规范要求，检查、督促、指导分公司的各项工作。⑥行使股东职权，参与分公司业务发展、内部管理、费用配置、利益分配及其它重大事宜的决定。2、乙方的责任①由乙方负责–辖区范围内评估业务市场的客户拓展和关系维护。②分公司的财务管理工作在甲方的监管和指导下进行，账务做到日清月结，透明度高，不弄虚作假，尽可能规避财务风险。③分公司接洽的辖区内的评估业务，原则上有–分公司派员工进行核收相关资料和进行现场勘察及取证，并按总公司质量控制要求，撰写评估预报告，之后，报请分公司领取报告编号，并将报告初稿上传分公司(或总公司)，按授权要求逐级审核、签发。④乙方评估员必须按甲方及总公司的业务流程及评估规范开展评估业务，不得弄虚作假和参与恶性竞争，损害公司形象。特殊情况需提前与甲方请示，经报总公司协调同意后再运作，否则，后果由乙方自负。五、业务受理区域界定

　　

　　实行抵押登记属地受理原则。但如果是–属地客户自主上门寻求或—总公司评估的，则尊重客户的选择，需要协调时，–要无条件帮忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)辖区范围外的客户时，分公司或总公司也应尊重客户的选择。如果受理到非属地客户而推荐给属地分公司(总公司)办理的，如成功，受理公司应适当给予推荐公司适当的返点，具体比例由双方协商。严禁恶性跨区域挖掘潜在客户(游荡客除外)，否则，甲方按属地原则处置所得。

　　六、隶属关系1、行政及业务：–分公司隶属分公司、—总公司管理，上传下达逐级传递，严禁越级操办。2、财务核算：既接受上级的监管指导、规避风险，又相对独立核算，自负盈亏。七、财务处理及核算1、评估收费及结算标准。原则上按总公司评估收费标准收取“评估费不低于区标五折”计收，低于五折的收费应经甲方报请总公司同意后，方可执行，否则收入按五折计提结算。2、在–分公司没有找到自有国家注册评估师前，暂借用总公司的注册评估师签发报告，乙方需依合同按业务收入的2%向总公司支付签发风险金。3、由于–分公司实行独立核算，但其受理业务撰写的评估报告，全部由总公司派驻分公司的专职负责人进行审定和报批，并由评估助理协助做好初审、修整、跟踪、信息反馈、装订合本、报告收发等工作。据此，乙方应按行规给予派驻负责人及评估助理按收入的4%支付材料费、岗位加班费。4、如果分公司受理的大单(特殊)业务，总公司需派人现场复察的，分公司每出车一次，–分公司给予出车人如需用餐，–分公司则尽可能由委托评估人安排。5、费用开支原则：各项费用总额控制，上头封顶、下不保底，平衡使用，据实列支，超出自负。

　　

篇二：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《相关知识》试题及答案(新版)1、[试题]厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和是()。

　　A.总成本

　　B.平均成本

　　C.边际成本

　　D.经济成本

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是成本分析。总成本是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。参见教材P187。

　　2、[试题]等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是生产理论。常识判断，按照曲线的走向，斜率应为负值。参见教材P195。

　　3、[试题]通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是时期指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时期内发展过程的总量。它有如下三个特点：①可以连续计数;②各时期指标值可以直接累加;③通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。参见教材P343。

　　4、[试题]施工定额是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是工程量计算的作用。工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。参见教材P141。5、[试题]物权具有优先性，债权具有平等性。()【答案】√【解析】本题考查的是物权和债权的区别。物权优先表现为：物权优于债权、先设立的物权优于后设立的物权。债权之间不存在时间优先的效力问题。参见教材P422。6、[试题]判断经济陷入通货紧缩的依据是()。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足【答案】B【解析】本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降

　　并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。参见教材P246。

　　7、[试题]在城市规划法律法规体系中，属于主干法的是()。A.土地管理法B.环境保护法C.城市房地产管理法D.城乡规划法【答案】D【解析】本题考查的是城市规划体系。为了适应社会经济发展的需要，我国颁布了《城乡规划法》。该法是我国在新时期城市规划法律体系的核心，也称主干法。选项ABC属于相关法律法规。参见教材P6。8、[试题]常见的责任保险包括公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险、产品责任保险和第三者责任保险等。()【答案】√【解析】本题考查的是保险的种类。常见的责任保险包括公众责任保险、雇主责任保险、职业责任保险、产品责任保险和第三者责任保险等。参见教材P318。9、[试题]各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。()

　　【答案】√【解析】本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。参见教材P246。10、[试题]能够较好的回避利率波动风险的利率是()。A.公定利率B.复利率C.固定利率D.浮动利率【答案】D【解析】本题考查的是利息率。市场利率波动较大时，浮动利率可以较好的回避利率波动风险。参见教材P253。11、[试题]财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。()【答案】√【解析】本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。参见教材P369。

　　12、[试题]下列要约邀请中，内容符合要约规定，应视为要约的是()。

　　A.寄送的价目表B.拍卖公告C.招标公告D.商业广告【答案】D【解析】本题考查的是合同的订立。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告，这些属于要约邀请。邀约邀请中，合同中的有些必备项目，还没有落实。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。参见教材P414。13、[试题]关于股票和股单的说法，正确的是()。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通【答案】A【解析】本题考查的是股票与股单概念的比较。选项A，它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券。选

　　项B，股单本身没有价格，不是有价证券，选项C，股单是有限责任公司发行的;选项D，股单不能在市场上自由流通，只能依法定条件和手续转让。参见教材P289。

　　14、[试题]由房地产信托基金托管公司依据房地产投资基金托管契约的规定，在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后，分配给投资人的基金收益的比例，至少为()。

　　A.60%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.90%

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产信托投资基金。由房地产信托基金托管公司(银行)依照房地产信托投资基金托管契约的规定，在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后，将至少90%的基金收益分配给投资人。参见教材P311。

　　15、[试题]土地面积的控制与量算的原则是“从整体到局部，层层控制、分级量算、块块检核”。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是土地面积量算。土地面积的控制与量算的原则是“从整体到局部，层层控制、分级量算、块块检核”。参见教材P172。

　　16、[试题]某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0时，达到最大值的是()。

　　A.总产量

　　B.平均产量

　　C.总利润

　　D.平均利润

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是生产理论。假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下，总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。参见教材P193。

　　17、[试题]提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。参见教材P247。

　　18、[试题]由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。常识判断法，工程合同一般都由发包人拟定，合同出现缺陷，发包人应当补偿。参见教材P149。19、[试题]关于抵押权的说法，错误的是()。A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权【答案】B【解析】本题考查的是担保物权。抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。参见教材P422。20、[试题]从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为()。

　　A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价

　　B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价

　　C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价

　　D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价

　　【答案】B【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价。参见教材P133。21、[试题]在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额是()。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】A

　　【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。预算定额是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。参见教材P144。

　　22、[试题]下列选项，属于修建性详细规划内容的有()。

　　A.确定建设区域的土地用地性质

　　B.建设条件分析

　　C.确定工程管线的走向

　　D.竖向规划设计。E,估算工程量

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划的主要内容如下：①建设条件分析和综合技术经济论证;②建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图;③道路系统规划设计;④绿地系统规划设计;⑤工程管线规划设计;⑥竖向规划设计;⑦估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。AC是控制性详细规划的内容。参见教材P36。

　　23、[试题]在建设工程项目完工后，交付使用前，做的测绘是预测绘。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产项目测绘，分为预测绘和实测绘。本题是实测绘。参见教材P163。

　　24、[试题]在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于()。(2011年真题)

　　A.公共绿地B.专用绿地C.宅旁绿地D.街道绿地【答案】A【解析】本题考查的是居住区道路的规划布置。公共绿地的定义。教材35页中间关于几种绿地的概念比较。这道题里另一个概念请大家总结，“居住区”的三级分类。教材第29页最上面。25、[试题]下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是()。A.提高再贴现利率B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量【答案】D

　　【解析】本题考查的是货币政策及货币政策工具。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。提高央行在公开市场上有价证券的买入量，可以促进商业银行扩大信贷规模。参见教材P247。

　　26、[试题]2017年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业()。

　　A.获得正常利润

　　B.获得经济利润

　　C.获得超额利润

　　D.年净利润为零

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是成本理论。高频知识点，考查经济成本和会计成本的定义和区别。经济成本与会计成本的差在会计记账里是“隐成本”，在经济分析里是“正常利润”。经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为:π=TR-TC，当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。参见教材P203。

　　27、[试题]根据《城市用地分类与规划建设用地标准》分类中“大类”的有()。

　　A.广场用地

　　B.公共设施用地C.道路广场用地D.商业服务业设施用地。E,公共管理与公共服务设施用地【答案】BC【解析】本题考查的是城市用地分类。城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地。城市用地大类不包括“商业服务业设施用地”和“公共管理与公共服务设施用地”。参见教材P16。28、[试题]下列项目中，属于企业管理费的有()。A.管理人员工资B.生产人员工资C.办公费D.所得税。E,固定资产使用费【答案】ACE【解析】本题考查的是工程造价的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税

　　等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。B属于人工费;D所得税不在企业管理费中。参见教材P137。

　　29、[试题]下列项目中，属于企业管理费的有()。

　　A.管理人员工资

　　B.生产人员工资

　　C.办公费

　　D.所得税。E,固定资产使用费

　　【答案】ACE

　　【解析】本题考查的是工程造价的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。B属于人工费;D所得税不在企业管理费中。参见教材P137。

　　30、[试题]企业之间相互提供的，与商品交易直接联系的信用形式是()。

　　A.国家信用

　　B.银行信用C.商业信用D.消费信用【答案】C【解析】本题考查的是信用形式。注意信用形式，各主体身份是不同的。商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式。参见教材P230。31、[试题]当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。()【答案】×【解析】本题考查的是违约责任。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。参见教材P417。32、[试题]商业银行的最基本职能是()。A.充当信用中介B.变货币收入为货币资本C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具【答案】A

　　【解析】本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。参见教材P238。

　　33、[试题]广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币。现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。参见教材P244。34、[试题]在高通胀期，为了控制物价的过度上涨，应该采取紧缩性的货币政策。()【答案】√【解析】本题考查的是宏观经济政策。此在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策。参见教材P226。35、[试题]买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是()。A.拍卖标的的原产权人B.拍卖委托人C.拍卖人D.买受人

　　【答案】C【解析】本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。参见教材P433。36、[试题]在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额是()。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】A【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。预算定额是在编制施工图预算阶段，以工程中的分项工程或者结构构件为对象编制，用来计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量的定额。参见教材P144。37、[试题]住宅建筑经济和用地经济密切相关的因素是()。A.住宅层数B.户室比C.朝向

　　D.平面系数。E,进深【答案】ADE【解析】本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素如下：住宅层数、进深、长度、层高、平面系数。参见教材P40。38、[试题]下列选项，属于金融信托投资的特点的是()。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性。E,收益分配的实绩性【答案】BDE【解析】本题考查的是金融信托投资业务。金融信托投资的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性。参见教材P256。39、[试题]不动产单元代码的代码结构是()。A.二层9位层次码B.五层19位层次码C.七层28位层次码

　　D.九层32位层次码

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是不动产权籍图。依据GB/T7027—2002《信息分类和编码的基本原则与方法》规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地(宗海)代码与定着物代码构成。参见教材P168。

　　40、[试题]以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。参见教材P148。

　　41、[试题]与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房产面积量算。题干中说的情况，只算一半建筑面积。参见教材P175。

　　42、[试题]钢筋混凝土框架结构的住房的建筑物承重受力方式类型，不属于()。

　　A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体结构。E,钢结构【答案】ACDE【解析】本题考查的是建筑分类。按建筑物承重受力方式分类可分为：墙承重结构形式的建筑物、构架式承重结构的建筑物、筒体结构或框架筒体结构的建筑物、大空间结构的建筑物。排除法，需要一定的建筑学基础。参见教材P70。43、[试题]按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。()【答案】×【解析】本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。参见教材P220。44、[试题]下列关于热水供应系统，说法不正确的是()。A.热水供应系统按竖向分区B.热水供应系统按横向分区

　　C.若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水

　　D.热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间【答案】B【解析】本题考查的是建筑给水设备。热水供应系统按竖向分区。B选项不正确。参见教材P102。45、[试题]当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正杠杆效用。()【答案】×【解析】本题考查的是WACC分析。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。参见教材P278。46、[试题]根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为()。A.综合平衡法B.环境容量法C.区域分配法D.系统工程法

　　【答案】B【解析】本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。参见教材P12。47、[试题]保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。()【答案】√【解析】本题考查的是保险的基本原则。人身保险是指以人的生命或身体为保险标的，以被保险人的死亡、疾病、伤害等人身危险为保险事故的一种保险。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。参见教材P322。48、[试题]关于股票和股单的说法，正确的是()。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通【答案】A【解析】本题考查的是股票与股单概念的比较。选项A，它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券。选

　　项B，股单本身没有价格，不是有价证券，选项C，股单是有限责任公司发行的;选项D，股单不能在市场上自由流通，只能依法定条件和手续转让。参见教材P289。

　　49、[试题]房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅图基础上进一步绘制的明细图。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是房产图。应是在分丘图的基础上进一步绘制。考点比较细。房地产图这一小节也是每年必考的知识点，大家一定要重点总结记忆。参见教材P161。50、[试题]判断经济陷入通货紧缩的依据是()。A.货币供应最持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足【答案】B【解析】本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要

　　看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。参见教材P246。

　　51、[试题]房产测量以中误差作为限差。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量以中误差为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。参见教材P157。52、[试题]关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有()。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金。E,利率比同期限的定期存款利率高【答案】BDE【解析】本题考查的是大额可转让定期存单。大额可转让定期存款单的主要特点有：(1)期限短，一般都在一年以内;(2)面额固定，起点高;(3)利率比同期限的定期存款高;(4)不记名，可自由转让;(5)不能提前提取现金。参见教材P261。53、[试题]一般情况下，暂时性污染源相对于永久性污染源对房地产价值的影响小。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是环境质量和环境污染概述。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。这道题就是送分题，不用找教材出处，常识判断。参见教材P51。

　　54、[试题]利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率╳(房地产投资回报率-债务回报率)。如果这种差额是正的(房地产投资回报率>债务回报率)，那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。参见教材P274。

　　55、[试题]下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是()。

　　A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏

　　B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例尺

　　C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

　　D.标高的单位用毫米计

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是建筑识图基础。标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。参见教材P72。

　　56、[试题]下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是()。A.材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用B.材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力C.采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格D.不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同【答案】D【解析】本题考查的是建筑材料的性质。不同材料的耐久性不同，影响其耐久性的因素也不同。参见教材P111。57、[试题]容易对人的心理产生影响的暂时性污染是()。(2011年真题)A.放射性物质污染B.建筑施工噪声污染C.生活污染D.固体废物污染

　　【答案】B【解析】本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声的特点有突发性、冲击性、不连续性，容易引起人们的烦躁。参见教材P49。58、[试题]A房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为500m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。()【答案】√【解析】本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。居住小区级是400～500m。参见教材P41。59、[试题]2017年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业()。A.获得正常利润B.获得经济利润C.获得超额利润D.年净利润为零【答案】A【解析】本题考查的是成本理论。高频知识点，考查经济成本和会计成本的定义和区别。经济成本与会计成本的差在会计记账里是“隐成本”，在经济分析里是“正常利润”。经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示

　　为:π=TR-TC，当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。参见教材P203。

　　60、[试题]建筑安装工程费按照费用构成要素划分由人工费、材料(包含工程设备)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建筑安装工程费用的构成。建筑安装工程费按照费用构成要素划分由人工费、材料(包含工程设备)费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。参见教材P128。

　　61、[试题]保险可用资金的主要来源是保险公司的资本金。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是保险可运用资金的来源。保险公司可运用资金主要包括资本金、留存收益以及责任准备金等。其中责任准备金是保险公司从保费收入中提取的资金，以备当保险事故发生时，保险公司有足够的能力去履行偿付责任。它是保险可用资金主要的来源。参见教材P335。

　　62、[试题]下列选项中，体现谨慎性原则要求的会计做法是()。

　　A.融资租赁租入资产视同自有资产

　　B.对可能发生的资产减值计提减值准备

　　C.及时处理会计信息

　　D.会计信息相互可比【答案】B【解析】本题考查的是会计信息的质量要求。谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。A是实质重于形式;C是及时性;D是可比性。参见教材P364～366。63、[试题]反映企业营运能力的财务分析指标有()。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数。E,资产负债率【答案】BD【解析】本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数.参见教材P393。64、[试题]与其他存款相比，大额可转让存单的特点是：期限短、起点金额高、利率高于同期限的定期存款、不记名可自由转让、不可提前提取现金。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是大额可转让存单的特点。与其他存款相比，大额可转让存单的特点是：期限短、起点金额高、利率高于同期限的定期存款、不记名可自由转让、不可提前提取现金。参见教材P261。

　　65、[试题]地籍图是不动产地籍的图形部分，可以与不动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是不动产权籍图。地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应能与不动产登记簿、地籍数据集一起为不动产产权管理、税收、规划等提供基础资料。参见教材P170。

　　66、[试题]若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0,8Y，则该国此时的引致消费是()(公式中C表示消费，Y表示收入)。

　　A.0,8

　　B.0,8Y

　　C.1000

　　D.1000+0,8Y

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数可表示为：C=A+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费;BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中B恰好是边际消费倾向。参见教材P210。

　　67、[试题]关于宗地划分的说法中，错误的是()。A.两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应该设立共有宗B.两个以上权利人共同使用且土地使用权界线难以划清的，应该设立共用宗C.土地权属未定或有争议的，不设立为宗地D.宅基地使用权宗地，属于集体土地所有权宗地【答案】C【解析】本题考查的是不动产权籍图。土地权属未定或有争议的，设立为一宗地。参见教材P170。68、[试题]甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。()【答案】√【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险，对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。参见教材P331。69、[试题]在强制拍卖中，拍卖程序启动、进行、中止、终结，均由法院决定。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是强制拍卖的基本原则。法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。参见教材P441。

　　70、[试题]狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规和部门规章。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是中国现行法律制度体系。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规和部门规章。参见教材P398。

　　

　　

篇三：2022年房地产估价规范电子版

　　第7部分估价报告（序）——估价报告类型与提交形式——基本内容构成：8部分——重要作用1：——重要作用2：——新旧规范估价报告内容重要区别——新旧规范估价估价报告规定重要区别

　　第7部分估价报告7.0.1估价报告应采用书面形式，并应真实、客观、精确、完整、清晰、规范。7.0.2论述式估价报告应涉及下列部分：1.封面；2.致估价委托人函；3.目录；4.估价师声明；5.估价假设和限制条件；6.估价成果报告；7.估价技术报告；8.附件。7.0.1阐明：—报告有6个规定理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告旳严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采用书面形式，即应为书面估价报告。（1）估价报告真实：即估价报告应按事物旳本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况，没有虚假记载。（2）估价报告客观:1）不加个人偏见地进行论述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；

　　2）结论应有根据，没有误导性陈述。（3）估价报告精确:1）估价中旳数据应对旳；2）用语应明确肯定；3）未核算事项不得轻率写入；4）难以拟定事项及其对估价成果旳影响应要明确界定；5）估价成果应客观、合理。（4）估价报告完整：1）正文内容子项不能缺项，应有必要旳附件,资料应齐全、配套；2）全面反映估价状况和成果；3）不能隐瞒事实，没有重大漏掉。（5）估价报告清晰：层次分明，文字、图表简洁，没有不必要旳反复，便于估价报告使用者理解和使用；（6）估价报告规范：估价报告旳制作应符合相应规格、原则，估价术语应符合估价基本术语原则；7.0.2阐明书面估价报告可分为论述式估价报告和表格式估价报告。本条对论述式估价报告旳构成内容（共有8部分）作了明确规定。7.0.3房地产抵押贷款前估价报告，应涉及估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.4根据估价委托人旳需要或有关规定，可在完整旳估价报告旳基本上形成估价报告摘要。7.0.5估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。7.0.3阐明（1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应涉及一般估价报告内容外，还应涉及估价对象变现能力分析与风险提示；（2）对于抵押估价旳续评估，与抵押前估价同是一种估价机构旳、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化旳，一般不再做估价对象旳变现能力分析与风险提示；

　　（3）其她状况酌情解决。如市场变化较大、估价对象除平常使用折旧外有其她变化、二次估价不是同一种估价机构等，宜合适考虑解决

　　（4）抵押旳批量估价，灵活解决二种分析。7.0.4阐明（1）本条是为了更好地满足现实中估价委托人旳需要和有关部门旳规定等，规定可以编制估价报告摘要。如上市公司在上市前要在报纸上有一种类似声明文字。一般估价报告没有摘要。（2）需编制估价报告摘要旳，仍然应撰写完整旳估价报告，不得以估价报告摘要替代估价报告；（3）估价委托人旳需要报告摘要旳，应有具体旳理由，并宜在委托估价合同中明确；（4）报告摘要旳文字应言简意赅，其文字形式有旳也许与致估价委托人函接近，但不相似。7.0.5阐明估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供旳，应在成果报告中合适增长内容。（1）宜在成果报告旳“估价对象”中，较为具体旳简介估价对象状况；（2）宜在成果报告旳“估价措施”中，简要论述估价对象价值或价格旳测算状况；（3）宜在成果报告旳“估价成果”中，合适增长文字阐明最后估价成果旳拟定。涉及最后评估价值旳拟定过程，以及有关专业意见。7.0.6封面应涉及下列内容：1.估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目旳命名。2.估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得反复、漏掉、跳号。3.估价项目名称，应根据估价对象名称或位置和估价目旳，提炼出简洁名称。4.估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。5.房地产估价机构，应写明其名称全称。6.注册房地产估价师，应写明所有参与估价旳注册房地产估价师姓名和注册号。7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。7.0.6阐明：（1）估价报告名称既可以用“房地产估价报告”命名；

　　也可以结合估价对象状况和估价目旳给名称。如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋导致旳停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。

　　取其后者旳，结合估价对象状况和估价目旳命名，在理解效果上更加直接、明确。7.0.6阐明：（2）估价报告编号1）估价报告编号目旳使估价报告管理有序，便于保存，以便查找，便于辨认估价报告真伪。2）估价报告编号基本规定编号规则—顺序与措施：1#编号名称：XX估字，XX为机构代称；2#年份：阿拉伯数字，如、3#报告类型：目前没有具体规定，机构可自行拟定。如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可按类型用子母或文字编号；4#报告顺序号：第XXX号等。7.0.6阐明：（3）估价项目名称1）估价项目：是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务旳某项特定任务。2）估价项目名称—规定：7.0.6阐明：（4）估价委托人旳名称当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。7.0.6阐明：（5）房地产估价机构名称1）应写明其全称；2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。7.0.6阐明：（6）注册房地产估价师

　　（1）封面中应写明参与本次估价旳所有注册房地产估价师旳姓名和注册号；（2）不能只写明项目负责人或重要注册估价师，而不写其她参与本次估价旳注册房地产估价师；（3）有专业协助及本机构参与本次估价旳其她专业注册人员，均不得在封面中写出。7.0.6阐明（7）:估价报告出具日期（1）应与致估价委托人函中旳致函日期一致；（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。房地产估价报告封面举例：例1、例27.0.7致估价委托人函应涉及下列内容1.致函对象，应写明估价委托人旳名称或姓名；2.估价目旳，应写明估价委托人对估价报告旳预期用途，或估价是为了满足估价委托人旳何种需要；3.估价对象，应写明估价对象旳财产范畴及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；4.价值时点，应写明所评估旳估价对象价值或价格相应旳时间；5.价值类型，应写明所评估旳估价对象价值或价格旳名称；当其评估价值或价格无规范旳名称时，应写明其定义或内涵；6.估价措施，应（或只）写明所采用旳估价措施旳名称；7.估价成果，应写明最后评估价值旳总价，并应注明其大写金额；应写明最后评估价值旳单价；8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价成果有关旳注意旳事项；9.致函日期，应注明致函旳年、月、日。7.0.7阐明—致估价委托人函（1）致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价成果、呈送估价报告旳文献，是一种商务公函，内容应全面、前后一致、简要扼要。同步，也起着估价报告摘要旳作用。具体规定：（1）9项内容不能缺项，看准各分项规定内容，做到文字完整；（2）内容与成果报告、技术报告一致；

　　

篇四：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师考试真题-理论与方法

　　1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。A.创造B.发觉C.制造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价

　　时点下的评估价值通常不完全一样，这主要是由于()。A.把握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.托付人不同3、以下关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错

　　误的选项是()。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2022年11日签

　　署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2022年8月

　　举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地

　　产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现

　　资格互认的专业技术人员资格之一4、某夫妻共有一套本钱价购置的房改房，现因离婚进展财产分割的

　　需要而托付房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改本钱价D.当时该房屋的房改本钱价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接本钱利润率估算开发利润的公式为开发利润=()×直接本钱利润率。A.后续开发本钱+治理费用B.后续开发本钱+治理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发本钱D.待开发房地产价值+后续开发本钱+取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益

　　C.是否具有产生经济收益的力量D.目前的收入是否大于运营费用7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙风光积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A.1765B.2022C.2069D.24008、房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于()。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、TN关于不同类型价值的凹凸关系的表述中，错误的选项是()。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.慎重价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值

　　10、某期房估计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估量为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元每平米。

　　A.3473B.4365C.4500D.463511、依据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的缘由是()。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改良物业治理13、以下状况中会导致房地产价格上升的是()。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供给14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，估计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则依据()应按服装店用途进展估价。A.合法原则B.使用原则C.估价时点原则D.替代原则15、以下关于房地产估价本质的表述中，错误的选项是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是供应价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、以下关于房地产估价原则的表述中，错误的选项是()。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.使用原则属于技木性原则D.慎重原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。

　　A.签订估价托付合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.将来处置抵押房地产之日18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种状况下，假如乙宗地的拥有者购置甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。A.0～50B.50～75C.50～10OD.100～15019、为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，商定建筑面积为95每平米，合同商定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2022年1月1日起至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述状况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为()元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54

　　D.4286.8920、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳全部的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.6422、某房地产的重建价格为2022万元，已知在建筑期间中心空调系

　　

篇五：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为()万元。

　　A.29

　　B.35

　　C.67

　　D.73

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。参见教材P324～325。

　　2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。

　　3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。

　　4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。

　　5、[试题]在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。

　　6、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。

　　7、[试题]当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。

　　8、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。

　　9、[试题]房地产估价分支机构应当以()名义承揽估价业务。

　　A.承接业务的房地产估价师

　　B.分支机构负责人

　　C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。分支机构应以设立该分支机构的估价机构的名义承接估价业务。参见教材P400。10、[试题]某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1,25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/(m2·天)，每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】本题考查的是开发完成后的价值。(1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971万元，(2)直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，(3)在建写字楼建成后的房地产现值

　　=39420/(1+15%)2=29807万元。转让交易0,25年，建成完工需要1,75年，合计2年。参见教材P349。

　　11、[试题]城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源。E,土地用途【答案】ACE【解析】本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。12、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”13、[试题]下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。

　　A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨

　　B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨

　　C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降

　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。

　　14、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。

　　15、[试题]某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现状房地产价值时，应以()为前提进行估价。

　　A.维持现状

　　B.装饰装修改造

　　C.改变用途

　　D.重新利用

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。参见教材P170。

　　16、[试题]谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏盖的一面。参见教材P171。

　　17、[试题]某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，可续期。则建筑物的每年折旧额是()万元。

　　A.13B.14C.19D.22,8【答案】C【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，可续期，所以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限，为30年。总寿命期为10+30=40年，800×(15%)/40=19万元。参见教材P315。18、[试题]直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料【答案】A

　　【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。求取a、b时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材P384～385。

　　19、[试题]住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中()。

　　A.区位因素

　　B.社会因素

　　C.实物因素

　　D.权益因素

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

　　20、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/平方英尺。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　【答案】A

　　【解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400×(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，单价为：288万元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

　　21、[试题]在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。()

　　【答案】╳

　　【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。

　　22、[试题]下列有关估价准确性问题的描述，错误的是()。

　　A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值

　　B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差

　　C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

　　D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

　　【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9～10。23、[试题]理论上房地产的供求状况可分为的类型是()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况。E,房地产的短缺或者充足供求状况【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。24、[试题]房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权

　　B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。债权是债权人要求债务人作为(或不作为)的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人作为或不作为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。25、[试题]住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()【答案】√【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参见教材P326。26、[试题]运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。()【答案】√【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。参见教材P339。27、[试题]某套住宅的套内建筑面积为140㎡，套内使用面积为131㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价

　　格为3000元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/㎡。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。该套住宅按建筑面积计算的价格=140×3000/(140+9)=2818(元/㎡)。参见教材P105、189。

　　28、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。

　　29、[试题]估价报告使用期限的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年(××个月、××日)内有效。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是估价报告使用限制。自××年××月××日起至××年××月××日止;自××年××月××日起计算××年(××个月、××日)。参见教材P420。

　　30、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是()。

　　A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

　　B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

　　C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

　　【答案】D

　　【解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

　　31、[试题]在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()

　　【答案】对

　　【解析】见教材。

　　32、[试题]从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。()

　　【答案】√【解析】本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。33、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。34、[试题]关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

　　C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D【解析】本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。参见教材P288。35、[试题]估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录()。A.应作为估价资料保存B.不用作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存【答案】A【解析】本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和估价委托合同;(3)估价所依据的委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中的主要不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。

　　36、[试题]房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()

　　【答案】错

　　【解析】房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。

　　37、[试题]对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0,35、0,20、0,25和0,2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为()元/m2。

　　A.8230,5

　　B.8112,5

　　C.80[试题]0

　　D.8075,0

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是计算最终比较价值。虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112,5元/m2。参见教材P206。

　　38、[试题]在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。

　　A.0,5～2,0B.1,5～2,0C.0,5～1,5D.1,0～1,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,5～2,0范围之内。参见教材P183。39、[试题]开发经营期的起点是()。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售的日期【答案】A【解析】本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P346。40、[试题]长期趋势法主要包括()。

　　A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.直接比较法。E,直接资本化法【答案】ABC【解析】本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材P384。41、[试题]实际估价中，估价对象范围的界定包括()的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围。E,影响范围【答案】ABC【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象范围的界定主要是实物、权益和空间三个方面的内容。选项DE是拼凑出来的干扰项。参见教材401。42、[试题]房地产所有权有单独所有、共有和()三种。

　　A.建筑物共同共有权B.建筑物按份共有权C.建筑物区分所有权D.私有权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权有三种：单独所有、共有、建筑物区分所有权。参见教材P51。43、[试题]影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位因素。参见教材P126～128。44、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()

　　【答案】错

　　【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”

　　45、[试题]成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。

　　46、[试题]建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P289。

　　47、[试题]下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有()。

　　A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。E,某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACDE【解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。48、[试题]下列房地产中，变现能力相对较强的是()。A.用途专业的房地产B.开发程度低的房地产C.独立使用的房地产D.不景气市场环境下的低价处理的房地产【答案】C

　　【解析】本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。

　　49、[试题]考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时()

　　A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长【答案】D【解析】参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。50、[试题]与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长

　　【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。51、[试题]房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在()滞后于市场自然周期变化。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段。E,第四阶段【答案】AB【解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。52、[试题]某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/m2。A.55.20B.103.22

　　C.109.63D.114.82【答案】B【解析】本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86+11.01+2.35=103.22(元/m2)。参见教材P296。53、[试题]下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务【答案】D【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项D属于不应承接的估价业务。参见教材P397～399。54、[试题]某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了20年的抵押贷款，则该估价报告的保存期限应不少于()年。A.15

　　B.20C.21D.30【答案】C【解析】本题考查的是保存估价资料。出具已经有1年了，贷款20年期间都必须保存，合计21年。参见教材P424。55、[试题]投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”56、[试题]形成房地产有效需求的条件有()。A.消费者有购买意愿B.城市经济高速发展C.人口急剧增长

　　D.消费者能够承受并支付得起房地产价格。E,有足够的房地产供给能力

　　【答案】AD【解析】本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支能力。参见教材P113。57、[试题]高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价格和价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。参见教材P4。58、[试题]下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人

　　D.估价委托人都是估价报告使用人

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P30。

　　59、[试题]改变规模的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润>现规模下的房地产价值，则适用“改变规模”前提。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：(改变规模后的房地产价值改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。参见教材P170。

　　60、[试题]房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的()。

　　A.估价目的

　　B.估价程序C.价值时点D.估价作业日期【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。参见教材P396。61、[试题]下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价。E,房地产司法拍卖估价【答案】ACDE【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。看相应的估价目的下，租赁合同是否继续有效。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。

　　62、[试题]在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P21～22。

　　63、[试题]甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。

　　A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

　　B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

　　C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

　　D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元。E,若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

　　【答案】CE

　　【解析】本题考查的是制作价格修正率表。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元;选项D应该为100万元。参见教材P372～373。

　　64、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。65、[试题]在校核测算结果时，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理。E,选用的估价方法不切合估价对象【答案】ABE【解析】本题考查的是测算结果的校核和分析比较。选项C作业日期不能成为测算结果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本事项，早就定了，也不应该是测算结果之间有较大差异的理由。参见教材P414。66、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()【答案】×

　　【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。

　　67、[试题]收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【答案】B【解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法的理论基础是预期原理。参见教材P216。68、[试题]在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来选取。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象【答案】D

　　【解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材P34。

　　69、[试题]下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是()。

　　A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算B.销售税费一般不计算利息C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出【答案】A【解析】本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。70、[试题]下列方法中，属于批量估价的有()。A.成新折扣法B.价差法C.标准价调整法

　　D.损失资本化法。E,多元回归法【答案】ACE【解析】本题考查的是批量评估。基于同一目的，利用共同的数据，采用相同的方法，经过统计检验，对大量相似的房地产给定日期的价值或价格进行评估。成新折扣法可以批量估价，标准价调整法和多元回归分析法都是批量估价方法。参见教材P317、378、380。71、[试题]如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。()【答案】×【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期不应晚于价值时点。这样的可比实例最好不选，谈不上市场状况调整。参见教材P183。72、[试题]下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点。E,估价所需材料【答案】CD

　　【解析】本题考查的是确定估价基本事项。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。参见教材P402～407。

　　73、[试题]下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。74、[试题]从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是()。A.牧场-耕地-工业-居住B.商业-居住-办公-工业C.商业-办公-居住-工业D.办公-工业-居住-商业

　　【答案】C【解析】本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。75、[试题]重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。()【答案】√【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。参见教材P305。76、[试题]下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是()。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解【答案】B

　　【解析】本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘估价对象的工作内容之一是：拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料。参见教材P412。

　　77、[试题]鉴证性估价一般都要遵循独立客观公正原则，咨询性估价可以不必一定要遵循独立客观公正原则。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是独立客观公正原则。咨询性估价要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。参见教材P154。

　　78、[试题]成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是投资利息。自有资金也有机会成本，也需要计算利息。参见教材P294。

　　79、[试题]一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。

　　A.上涨

　　B.下跌

　　C.保持相对稳定

　　D.先涨后跌【答案】A【解析】本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136～137。80、[试题]估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人。E,规避估价风险【答案】CDE【解析】本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，反映了估价师的能力和职业道德，其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P35。

　　

　　

篇六：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入的少1000万元。该在建工程没有预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元。则该在建工程的再次抵押价值为()万元。

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=6000-1000-1000/50%=3000(万元)。参见教材P96。

　　2、[试题]成新折旧法比较精准，主要用于后期估价。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。成新折旧法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材P317。

　　3、[试题]一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。()【答案】√【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。参见教材P314。4、[试题]开发商向城市规划管理部门申请《建设工程规划许可证》时，须提供的材料主要有()等。A.国土资源行政主管部门批准用地的文件B.设计方案审查意见及附图复印件C.建设工程施工图D.地形图。E,国有建设用地出让合同【答案】ABC【解析】D、E选项属于建设用地规划许可证申领阶段提交的资料。5、[试题]在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是估价委托人。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。参见教材P29～30。

　　6、[试题]下列对房地产供给量的因素描述正确的是()。

　　A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多

　　B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少

　　C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产

　　D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给。E,房地产的供给富有弹性

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是房地产供给。房地产供给缺乏弹性。参见教材P89。

　　7、[试题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。

　　A.房地产估价报告使用期限

　　B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定

　　C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

　　D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定。E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

　　【答案】ABCD【解析】本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。8、[试题]在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()【答案】√【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。投资人站在自己特定立场上做的投标报价，是个人意见，属于投资价值。参见教材P339。9、[试题]考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时()A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长

　　【答案】D

　　【解析】参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。

　　10、[试题]对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。()

　　【答案】×

　　【解析】由于房地产具有不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且受制于其所在的空间环境，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。

　　11、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。

　　12、[试题]成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。13、[试题]服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()【答案】√【解析】本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年;属于法定评估业务的，保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。14、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是()。A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。

　　

篇七：2022年房地产估价规范电子版

　　2022房产评估费收取标准

　　在实际生活中，房产评估是用于评估该房产的价值是多少，然而

　　建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无

　　形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。接下来就

　　是由我带来2022房产评估费收取标准的有关知识,以供大家参考借

　　鉴。

　　一、2022房产评估费收取标准

　　1、二手房评估费收取标准

　　在各个地方是不一样的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地

　　方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到

　　千分之五。

　　2、根据某省物价局的有关规定，评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%；5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

　　二、二手房评估的方式有哪些二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式：

　　1、免费评估：除了具有专业资质的房产评估公司以外，还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟，国内有些大型的房产类网站，或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者免费评估，但是要注意，这些网络的评估结果不具备法律效应，只能做个参考。

　　2、付费评估：比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款，办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行，这样的评估机构的评估结果是具有一定的法律效应的。

　　三、二手房如何评估1、首先，委托方应该向具有专业资质的评估机构出具“房地产估价委托书”；然后，委托方向评估机构待评估房屋的相关资料；然后，双方约定好时间，评估机构对房屋进行实地勘察并评估；最后，委托方支付评估服务费，领取房屋评估报告书。

　　2、如果是买房，肯定希望房屋评估价低点，如果是卖房，肯定希望房屋评估价高点。但是要注意，评估价越高，要缴纳的费用就越多，如果要贷款，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点；而评估价越低，要缴纳的税费少，如果要贷款，贷款的额度就越小，首付款可能要多付点。

　　3、影响房屋评估价高低的原因有很多，比如地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来前景、周边环境、面积大小、房屋新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通风采光、厨卫大小等。如果房屋利用率越大，价钱越高；年代越新，房价越高。

　　以上便是我整理的关于“2022房产评估费收取标准”的相关内容，从上面内容我们可以知道在法律上，二手房评估费收取标准在各个地方是不一样的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到千分之五。如果您对上述内容仍有疑问，可以在线学习律师。

　　

　　

篇八：2022年房地产估价规范电子版

　　2022资产评估报告

　　2022资产评估报告1

　　__资产评估有限责任公司(以下简称“本公司”)接受__投资有限公司(以下简称“__投资”)的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对__投资拟对外转让之目的而涉及的无形资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对本次评估范围内的资产进行了评定估算，对委估资产在X年X月X日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方、资产占有方简介及委估标的物概况委托方：__投资有限公司资产占有方：__投资有限公司住所：__X法定代表人：__注册资本：伍仟万元人民币企业类型：有限责任公司

　　经营范围：高科技项目投资、投资兴办实业。

　　__投资有限公司成立于X年12月5日，是由__科技股份有限公司、__实业有限公司、__股份有限公司、__开发有限责任公司、__有限责任公司共同组建的有限责任公司。截止评估基准日，资产总额31938.66万元，负债总额1933.69万元，净资产30004.98万元。

　　委估标的物概况：本次评估的无形资产是“CMOS可视电话非专利技术”。

　　CMOS可视电话采用M30系列数字式彩色视觉芯片，基于ITU-TH.324框架协议，通过PSTN进行信号传输。CMOS视觉传感器作为视频输入，使图像传感器与信号处理电路同时在一个晶片上集成，实现了单片结构，且直接输出标准YUV格式的数字信号，简化了产品结构，降低了生产成本，提高了产品可靠性。

　　二、评估目的

　　__投资有限公司拟对外转让无形资产。本次评估目的是对该经济行为涉及的无形资产资产提供价值参考依据。

　　三、评估范围与对象

　　本次资产评估的无形资产是“CMOS可视电话非专利技术”。

　　四、评估基准日

　　本项目评估基准日是二零零一年九月三十日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，考虑评估基准日尽可能与本次评估目的的'实现日接近，加快转让工作等因素，经协商，确定评估基准日为X年9月30日，该评估基准日的评估结果能准确反映资产本身的价值。

　　五、评估原则

　　根据国家资产评估的有关规定，本公司及评估人员遵循以下原则进行评估：

　　(一)坚持独立性、客观性、科学性的工作原则

　　(二)坚持预期和公开市场的操作原则

　　本次资产评估过程中，本公司评估人员按照国家有关国有资产管理及资产评估的有关法律法规以及《资产评估操作规范意见》(试行)、《2022资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，遵循以上基本原则，对委估资产进行评估，以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值。

　　六、评估依据

　　在本次资产评估工作中，评估人员遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据、取价依据和参考资料有：

　　(一)法规依据

　　1、《国有资产评估管理办法》(国务院1991年第91号令);2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36号);3、《2022资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(中华人民共和国财政部财评字[1999]91号);4、《资产评估操作规范意见》(试行)(中国资产评估协会1996年5月7日发布);5、《中华人民共和国公司法》;(二)行为依据资产评估业务约定书。(三)产权依据1、__投资法人营业执照;2、“出资(无形资产)确认书”。七、评估方法以被评估资产继续使用和公开市场为前提或假设前提，根据被评估资产状况和市场状况以及评估人员掌握的价格资料，针对本次评估的特定目的，采用收益现值法进行评估。现简述如下：1、评估范围：

　　CMOS可视电话非专利技术

　　2、权属关系：

　　根据__投资有限公司“出资(无形资产)确认书”，该无形资产为__投资所有。

　　3、无形资产的评估说明

　　3.1国内外现状及技术发展趋势

　　随着经济的发展，生产社会化程度的提高，信息交流量越来越大，同时，人们更加追求信息的时效性和准确性，希望能够以包含更多内容的方式来进行交流，传统的信息传递方式——电话、电报、书信等已无法满足人们的需求，“闻其声并且见其人”的信息交流方式虽然由于互联网的出现而得以解决，但对计算机的依赖，较大的使用成本等因素成了普及的障碍。在这种背景下，人们提出了可视电话解决方案。

　　可视电话集通信技术、计算机技术、语音处理技术、电子系统设计技术于一体，可实现较低成本的远距离语音、图像传输，除用于日常交流外，还广泛地应用在远程教育、新闻采访、远端监控、公安等多种场合，代表了通信产业发展的方向。

　　近些年来，欧美国家的可视电话技术有了很大的发展，国内也有一些厂商从国外进口散件进行组装。较为成熟的可视电话技

　　术大体可分为三类：静态图像可视电话、N-ISDN可视电话、PSTN可视电话。

　　上述技术中惟PSTN可视电话最具发展潜力。国际电信联盟(ITU)制定PSTN多媒体可视电话系列标准即ITU-TH.324框架性标准，并不遗余力的推广，也证明了可视电话技术发展的大趋势。

　　3.2CMOS可视电话项目研发已有的基础及进展概况

　　__投资是国内唯一一家从事CMOS视觉芯片研发和生产的厂商，近年来一直致力于CMOS可视芯片新技术和新产品的开发，技术上不断创新，开发生产的CMOS芯片居国际先进水平，现已拥有的M10、M20、M30、M60等规格的CMOS视觉芯片和EVC20、EVC30、EVC62U、EVC64U等系列电脑眼产品，在硬件、软件开发和人才培养方面积累了宝贵的经验。

　　2022资产评估报告2

　　一、资产清查工作总体现状分析

　　（一）资产清查工作的基准日

　　此次清查工作统一以__X年12月31日为资产清查基准日。

　　（二）资产清查范围

　　1、对全馆账务进行了清理。这次我们对__X银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。

　　2、对全馆财产进行了清理。这次我们对__X的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。

　　3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。

　　4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。

　　（三）资产清查工作实施情况

　　为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长__X担任，成员由__X、__X及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。

　　（四）资产清查工作取得成效及存在问题

　　通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。

　　这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。

　　二、资产清查工作结果

　　这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于__X年元月依据“双创”要求予以拆除，损失__X元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失__X元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。

　　三、资产、财务管理中的问题及改进措施

　　这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。

　　四、备查材料

　　(一)单位20__年度结转后资产负债表。

　　(二)土地、房屋建筑物产权证明资料(复印件)。

　　(三)土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。

　　(四)20__年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。

　　(五)资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。

　　2022资产评估报告3

　　____x有限公司：

　　我单位接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对____x有限公司的房地产进行了评估工作。本单位评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日20__年02月27日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方及被评估单位简介

　　单位名称：____x有限公司

　　法定代表人：____x____x注册资本：____x公司类型：私营有限责任公司二、评估目的本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。三、评估对象和评估范围：本次评估对象是委估方委托评估的房屋。委估房产位于__x，框架结构，总建筑面积__x平方米。其中：________号，建筑面积为__x㎡；____x号，建筑面积为____x㎡；____x号，建筑面积为____x㎡；____x号，建筑面积为101.19㎡；____x号，建筑面积为____x㎡；____x号，建筑面积为____x㎡。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。四、价值类型及其定义评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日本项目资产评估基准日为20__年______日，系由委托方与本单位协商确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。六、评估依据本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：（一）主要法律法规1、国务院1991年第91号令颁发的《国有资产评估管理办法》；2、原国家国有资产管理局国资发[1992]第36号公布的《国有资产评估管理办法施行细则》；3、《中华人民共和国公司法》（20__年1月1日施行）；4、《企业会计准则》；5、其他与资产评估有关的法律法规。（二）准则依据

　　1、资产评估准则——基本准则；2、资产评估职业道德准则——基本准则；3、资产评估准则——评估报告；4、资产评估准则——评估程序；5、资产评估准则——业务约定书；6、资产评估准则——工作底稿；7、资产评估准则——不动产；8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）；9、资产评估价值类型指导意见（试行）。（三）行为依据______有限公司与本所签订的《资产评估业务约定书》。（四）重大合同协议、产权证明依据1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；2、资产购置协议、合同发票等财务资料；3、房产证证等；4、其他产权证明文件。

　　（五）取价依据1、《全国资产评估价格信息》；2、房地产估价规范（GB/T50291——1999）；3、《全国统一建筑工程基础定额》（______单位估价表）（20__年）、《全国统一安装工程预算定额》（______单位估价表）（20__年）、《______建筑装饰工程预算定额》（20__年）、《______建筑装饰工程费用定额》（20__年）；4、评估机构收集的有关询价资料和参数资料；5、评估人员现场勘查、核对及收集的有关资料和记录；6、委托方及资产占有方申报材料及其他材料。（六）参考资料1、《资产评估常用数据与参数手册》2、中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率、国债利率等；3、统计部门资料；4、其他市场调查资料。七、评估方法

　　（一）评估方法选择

　　委估对象属新开发的营业性用房，该类房地产市场比较成熟，可采用市场比较法评估。

　　（二）对于所采用的评估方法的介绍市场比较法

　　是指在求取估价对象房地产的价格时，根据替代原则，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

　　

　　

篇九：2022年房地产估价规范电子版

　　2022房地产估价师继续教育答案doc

　　1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）

　　2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错）

　　3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）

　　11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。（对）

　　12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对）

　　13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对）3第三讲40分

　　下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用）（选修）房地产估价的多元化之路专家团01讲估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对02讲14’59中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错03讲14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对04讲10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错（必修）房地产估价方法黄学军房地产估价方法（一）

　　18’58估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。错

　　34’58选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。对

　　36’58对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。错

　　房地产估价方法（二）16’58房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。错

　　32’58调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。错

　　房地产估价方法（三）32’58土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，

　　选取其中长者为收益期。错

　　39’58出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。对

　　房地产估价方法（四）40’58土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收

　　益价值应为按收益计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。错

　　2采用市场提取法确定报酬率和资本化率时，要选择多于两个的可比实例。对

　　房地产估价方法（五）5’58成本法估价时优先选择“房地分估”路径。错

　　10’58测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。错

　　房地产估价方法（六）18’59对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或

　　重建成本加上建筑物折旧。错

　　采用市场提取法测算建筑物折旧时，应先从交易实例中选取不少于两个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例。错

　　房地产估价方法（七）3’58假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。对

　　49’59动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。错

　　(必修)《房地产估价规范》--估价报告（尽量不选这个，课时少时间久题多变态。。。凸(>皿<)凸）

　　书面估计报告估价报告（一）7’书面估价报告的形式包括叙述式估价报告和表格式估价报告。（对）

　　估价报告估价报告（一）16’房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。（对）出具日期估价报告（一）20’封面中的估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。（对）

　　封面估价报告（一）26’封面中的注册房地产估价师，应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师姓名和注册号。（对）

　　公章估价报告（一）31’致估价委托人函中应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替。（对）

　　非鉴证性估价报告估价报告（二）8’非鉴证性估价报告的估价师声明内容，应与鉴证性估价报告的估价师声明内容相同。（错）

　　估价假设估价报告（二）10’估价假设中不得为了高估或低估估价对象的价值或价格，而滥用估价假设。（对）类型估价报告（二）12’估价假设的类型包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。（对）

　　未定事项假设估价报告（二）27’未定事项假设是指当估价存在所必需明确而尚未明确或不够明确的事项时所做的合理、最可能的假定。（对）

　　背离事实假设估价报告（二）33’进行背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定等，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定。（对）

　　估价目的估价报告（二）42’估价报告的估价目的具有唯一性，即每份估价报告只有一个估价目的。（对）

　　使用期限估价报告（二）43’在估价报告使用期限内正常使用估价报告的，相关责任由估价机构和签名的注册房地产估价师承担。（对）

　　区分估价目的估价报告（三）6’估价目的可以再区分的，在估价报告中应准确写明可区分的估价目的。（对

　　谨慎原则估价报告（三）25’抵押价值评估应遵循谨慎原则，但不需要遵守最高最佳利用原则。（错）

　　估价方法估价报告（三）33’估价结果报告中估价方法的表述，要与致估价委托人函中估价方法的表述完全一致。（错）

　　估价结果报告估价报告（三）41’估价结果报告应由所有参加估价的注册房地产估价师签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。（对）

　　实地查勘期估价报告（三）46’实地查勘期一般应为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止的日期。（对）

　　单套住宅估价报告（四）22’单套住宅的价值影响因素中，所处的楼幢、楼层与朝向应属于区位因素。（对）

　　市场状况估价报告（四）29’在市场背景描述与分析中，需要对其过去、现在和可预见的未来进行有针对性、较详细说明与分析的，是估价对象同类房地产的市场状况。（对）

　　最高最佳利用状况估价报告（四）39’估价对象为某种利用的存量房地产的，应通过有针对性且较详细分析、判定和说明估价对象的最高最佳利用状况。（对）

　　其他估价方法估价报告（五）14’估价方法对估价对象的适用性，是指不仅其理论上适用且客观条件也应具备。（对）

　　估价技术报告估价报告（五）22’一份估价报告中选用不同估价方法采用的所有估价基础数据和估价参数都是相同的。（错）

　　估价结果的确定估价报告（五）25’估价报告估价结果的确定，应包括说明不同估价方法的测算结果、综合测算结果的确定和最终评估价值的确定。（对）

　　估价报告内容估价报告（五）33’当估价目的不是房地产抵押贷款前估价的，估价报告内容也应包括估价对象变现能力分析。（错）

　　（选修）新时期的房地产评估

　　01讲互联网大数据在房地产评估的运用无题02讲“互联网+”时代对房地产评估行业的冲击与思考无题03讲新时期下的变革猜想10’38评估工作难度增加，评估机构和评估师的责任和风险增加。（对）17’50营销数据是房地产基础数据。（对）04讲房地产估价机构如何实现创新多元化与可持续地发展20’55投资发展需要银行贷款，对于潜在的新境内外客户，评估机构可以提供包括从前期市场调查到贷前物业价值评估、到贷后年审的一系列服务。（对）22’27在香港，物业应缴差饷=应课差饷租值（年租金）某差饷征收率（%）。（对）30’11评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。（对）、31:49评估专业人员与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的可以不回避。（错）（选修）估价的未来和房地产估价师的服务王卓（一）36’59房地产的抵押价值和抵押净值评估，应遵循谨慎原则。（对）

　　（二）46’59房地产估价师更新核心能力可在交流、咨询、统计分析、AVM应用等能力着手。（对）

　　（三）29’59房地产咨询服务机构逐渐由专业化向集成化发展。（对）

　　（选修）房地产估价行业的业务拓展与风险控制王延龙

　　（一）18’12评估机构开展法定评估业务时，评估报告应当由至少一名承

　　办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。（错）

　　44’11已评估的不动产物业，发生收购或者处置资产等重大事项时，不需要重新评估。（错）

　　（二）34’59专业是估价行业的核心竞争力。（对）

　　42’07对政策及问题研究，对客户进行分析研究，对案例进行收集整理等措施，都可增强估价机构的研发能力。（对）（三）

　　30’08提高房地产估价师的专业水准和职业道德水平，完善企业内部管理制度和报告质量监控流程能够防范一定的企业内部风险。（对）

　　51’59房地产估价机构外部风险控制是内部风险控制的基础。（错）

　　（选修）租赁住房建设全过程工程管理咨询服务熊光华

　　（一）9’59住房租赁项目全过程工程咨询服务主要包括投资决策、开发前

　　期、施工建设、运营管理和资产证券化等主要阶段。（对）

　　20’59建设项目可行性研究是在投资入股前对项目的可行性进行研究和分析，包括：市场调研、投资估算、编制财务计划、资金平衡方案和效益评价等。（对）

　　35’项目运营管理是租赁住房项目最重要的阶段，决定着项目资金的回收和企业资金退出机制。（对）

　　（二）无题

　　（三）无题

　　

　　

篇十：2022年房地产估价规范电子版

　　2022年房地产估价师《制度与政策》试题及答案(最新)1、[试题]一般而言，城市总体规划的期限为20年。()【答案】√【解析】本题考查的是城乡规划的编制和审批。城市总体规划的期限一般为20年。参见教材P68。2、[试题]房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过()年。A.5B.10C.15D.20【答案】D【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P136。3、[试题]房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从()之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。

　　4、[试题]详细规划分为()。

　　A.控制性详规、修建性详规

　　B.总体规划、建设规划

　　C.总体规划、详细规划

　　D.分区规划、详细规划

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。参见教材P54。

　　5、[试题]城镇土地使用税采用分类分级的()税率。

　　A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额【答案】D【解析】本题考查的是税率和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。参见教材P237。6、[试题]城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为()年。A.10B.20C.30D.40【答案】B【解析】本题考查的是城乡规划的编制和审批。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。参见教材P68。7、[试题]某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报()批准。A.国务院

　　B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部【答案】A【解析】本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：(1)征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批;(2)建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续;(3)征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。8、[试题]注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受()学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。参见教材P196。

　　9、[试题]已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。10、[试题]下列属于物业管理的基本制度的是()。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度。E,基础专项维修资金制度【答案】BD【解析】本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，物业服务招投标制度，物业

　　承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。参见教材P223。

　　11、[试题]失信被执行人可以购买普通住房。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产广告。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。参见教材P128。12、[试题]注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。()【答案】×【解析】本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。参见教材P90。13、[试题]缴存职工在()自住住房时，可以申请住房公积金贷款。A.购买B.建造C.翻建D.大修。E,装修【答案】ABCD

　　【解析】职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。

　　14、[试题]工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的()。

　　A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制。E,工程物资控制【答案】ABD【解析】本题考查的是建设监理制度。工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。参见教材P75。15、[试题]抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。()【答案】√【解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P144。

　　16、[试题]建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。参见教材P33。

　　17、[试题]建设工程发生质量事故，有关单位应当在24h内向当地建设行政主管部门报告。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设工程质量管理。建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。参见教材P83。

　　18、[试题]房屋租赁代理收费，以成交租金额一定比例，由双方协商一次性收取。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。参见教材P179。

　　19、[试题]下列房地产不得抵押的有()。

　　A.幼儿园的教学楼

　　B.某大学的校办工厂

　　C.依法查封的房屋

　　D.正在建造的商品房。E,已出租的商品房

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。《城市房地产抵押管理办法》也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(5)依法不得抵押的其他房地产。参见教材P142。

　　20、[试题]建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是城镇土地使用税。建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。参见教材P237。

　　21、[试题]以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P143。

　　22、[试题]抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。本题考查的是房地产抵押权的实现。参见教材P126。

　　23、[试题]下列权利中，不属于不动产用益物权的是()。

　　A.土地承包经营权

　　B.建设用地使用权

　　C.房屋所有权

　　D.宅基地使用权

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P157。

　　24、[试题]新设立房地产估价机构资质等级应当核定为()。

　　A.一级资质

　　B.二级资质

　　C.三级资质

　　D.临时资格资质

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构资质等级。原建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》第十一条规定：新设立房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P154。

　　25、[试题]下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有()。

　　A.普通商品住

　　B.城市基础设施用地

　　C.公立学校办公楼

　　D.大型商场。E,经济适用住房

　　【答案】BCE

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地;军事用地;城市基础设施用地;公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P38。

　　26、[试题]下列建设工程必须实行监理的是()。

　　A.三峡水利工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用亚洲开发银行贷款工程

　　D.利用外国政府援助资金的工程。E,民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程;(2)大、中型公用事业工程;(3)成片开发建设的住宅小区工程;(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;(5)国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。

　　27、[试题]某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序

　　清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

　　28、[试题]各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起两年内竣工。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是严格住房建设用地出让管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。参见教材P37。

　　29、[试题]房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P54。

　　30、[试题]某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是()。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元D.400000元【答案】C【解析】本题考查的是商品房买卖合同。首先计算面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-97)/97×100%=3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。参见教材P115。31、[试题]农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以()年过渡期。A.1B.3C.5D.10【答案】C【解析】本题考查的是不登记登记机构。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。参见教材P159。

　　32、[试题]土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。必须是国有土地使用权。参见教材P241。33、[试题]以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，经政府批准可以转让。()【答案】√【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地经许可，可以进行转让、抵押。参见教材P38。34、[试题]下列税种中，采用比例税率的有()。A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税。E,城镇土地使用税【答案】AB

　　【解析】本题考查的是各种税的税率。耕地占用税实行定额税率;土地增值税实行四级差额累进税率;城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。参见教材P237、P241、P253。

　　35、[试题]商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证。E,物业管理方案已落实

　　【答案】AE

　　【解析】本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　36、[试题]《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的()的，应当先修改总体规划。

　　A.规范性内容

　　B.全部内容

　　C.部分内容D.强制性内容【答案】D【解析】本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。参见教材P72。37、[试题]《中华人民共和国城乡规划法》中城市规划区是指()因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A.城市市区、郊区B.城市市区、城市行政区域内C.城市市区、郊区以及城市行政区域内D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内【答案】D【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。参见教材P54。38、[试题]工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。()【答案】√

　　【解析】本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。参见教材P86。

　　39、[试题]国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是()。

　　A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案【答案】B【解析】本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P53。40、[试题]程某出租一套自有住宅，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为()元。A.1320B.1440C.3960D.4320

　　【答案】B【解析】本题考查的是住房租赁税收优惠政策。按房产租金收入计征的，按房产年租金收入作为基数，空置期不属于免征房产税的范围。出租类房产税税率为12%，但是从2008年3月1日起，对个人出租住房取得收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。3000×12×4%=1440(元)。参见教材P261。41、[试题]某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于()万元。A.2000B.2500C.3000D.3500【答案】C【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。1亿元×30%=3000万元。参见教材P92。42、[试题]住房公积金管理的决策机构为()。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.财政管理部门

　　D.各级人民银行

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。参见教材P9。

　　43、[试题]建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。参见教材P33。

　　44、[试题]物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行市场调节价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。参见教材P227。

　　45、[试题]下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，正确的是()。

　　A.私立学校用地40年B.厂房用地70年C.大型超市用地50年D.别墅用地70年【答案】D【解析】本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。参见教材P33。46、[试题]城市的主要噪声是()。A.工业噪声B.交通噪声C.社会生活噪声D.建筑施工噪声【答案】B

　　【解析】交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%～70%的噪声来自交通运输工具。

　　47、[试题]商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证。E,物业管理方案已落实【答案】AE【解析】本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。48、[试题]产权属国家所有的房屋，其房产税()。A.不需缴纳B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳

　　D.由房屋的所有者缴纳【答案】B【解析】本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。参见教材P234。49、[试题]房地产经纪人协理享有的权利有()。A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬C.有权加入房地产经纪机构D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务。E,为委托人评估出售房屋的价格【答案】BC【解析】本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人协理享有以下权利：(1)加入房地产经纪机构;(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。参见教材P204。50、[试题]房地产开发项目自()之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A.土地使用权出让合同签订B.土地使用权出让合同约定的动工开发C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用权证书取得

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。参见教材P49。

　　51、[试题]承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。参见教材P138。

　　52、[试题]2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于()万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P108。53、[试题]根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于()时，招标人才可以不重新招标。A.1个B.2个C.3个D.4个【答案】C【解析】本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。参见教材P86。54、[试题]()主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。A.市(县)建设行政B.市(县)规划行政C.市(县)房地产行政

　　D.市(县)土地行政

　　【答案】C

　　【解析】《城市房地产管理法》规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。

　　55、[试题]一级资质房地产估价机构须有()名以上的专职注册房地产估价师。

　　A.3

　　B.5

　　C.8

　　D.15

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构资质等级。一级资质房地产估价机构须有15名以上的专职注册房地产估价师。参见教材P155。

　　56、[试题]集体土地上的房屋禁止抵押。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。参见教材P142。

　　57、[试题]新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为()。

　　A.一级

　　B.二级C.三级D.临时资格【答案】C【解析】本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。参见教材P181。58、[试题]反映企业短期偿债能力的财务分析指标有()。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率。E,应收账款周转率【答案】AB【解析】本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。参见教材P392。59、[试题]临时建设应当在批准的使用期限内()。A.强制拆除B.自行拆除

　　C.没收D.转让【答案】B【解析】本题考查的是城市规划管理。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。参见教材P61。60、[试题]在城市房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施()等不当增加补偿费用的行为。A.改建B.新建C.改变房屋用途D.租赁。E,扩建【答案】ABCE【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。征收前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记;房屋征收范围一旦确定，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。参见教材P57。61、[试题]在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。参见教材P159。[试题]甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是()。

　　62、[试题]住房公积金缴存基数不得高于职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的()倍。

　　A.1

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是住房公积金制度。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。参见教材P10。

　　63、[试题]某投资者购买一套500万元的公寓房地产，其中自有资金400万元，抵押该房地产贷款100万元，杠杆率为()。

　　A.4

　　B.1,25C.5D.2,5【答案】B【解析】杠杆率=房地产总价值/权益值=500/400=1,25。64、[试题]担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍。()【答案】×【解析】担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。65、[试题]下列不属于不动产登记的载体是()。A.不动产登记簿B.不动产权证书C.不动产登记证明D.不动产购买协议【答案】D【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。参见教材P154。

　　66、[试题]下列关于预告登记的表述中，错误的是()。A.预告登记的目的在于保护权利人的合法权益B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围是商品房预售，主要是防止一房多卖【答案】D【解析】本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。67、[试题]商品房现房广告不得涉及的内容是()。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺

　　【答案】D【解析】本题考查的是房地产广告。选项B，预售预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容，但是现房广告无限制。选项D，不能有升值或投资回报承诺。参见教材P101。68、[试题]以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P143。69、[试题]下列属于强制拍卖特点的是()。A.主体的不定性B.权利义务的对等性C.国家强制性D.目的的利他性。E,标的的非自有性【答案】CDE【解析】强制拍卖的特点包括：①国家强制性;②标的的非自有性;③主体的特定性，④目的的利他性;⑤权利义务的不对等性。70、[试题](多选)未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为()。A.制作公共车身广告介绍该项目名称

　　B.向前来参观者免费发放VIP卡C.在项目销售大厅展示项目沙盘D.在房地产展销会上预售房屋【答案】BC【解析】本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。参见教材P116。71、[试题]人防工程的地下室面积()建筑。A.属不应分摊的共有B.属应分摊的共有C.不属共有D.属物业公司所有的【答案】A【解析】本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室(层)。参见教材P173。72、[试题]下列关于征地的表述中，正确的有()。A.根据(宪法)规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费

　　C.征地安置补助费归农村集体组织所有

　　D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍。E,征地时所称的地上附着物包括地下管线

　　【答案】ADE

　　【解析】本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。

　　73、[试题]不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。

　　74、[试题]城市规划的报建审批管理主要包括()。

　　A.对建设项目选址审批核发项目选址意见书

　　B.按照规划实施监察

　　C.对城市用地审批核发建设用地规划许可证

　　D.对建设工程审批核发建设工程规划许可证。E,对违法占地和违法建设的查处

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。参见教材P73。

　　75、[试题]因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。

　　76、[试题]下列不属于土地管理的基本制度的是()。

　　A.国家实行土地有偿有限期使用制度

　　B.国家实行土地用途管制制度

　　C.国家实行土地公有制度

　　D.国家实行耕地保护制度

　　【答案】C【解析】本题考查的是土地管理的基本制度。土地管理的基本制度包括：(1)国家实行土地有偿有限期使用制度;(2)国家实行土地用途管制制度;(3)国家实行耕地保护制度。参见教材P13。77、[试题]不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。()【答案】×【解析】本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。参见教材P154。78、[试题]某市政府准备建设一批廉租住房，根据相关规定单套建筑面积应当在()㎡以内，保证基本居住功能。A.30B.50C.60D.90【答案】B【解析】本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。参见教材P7。

　　79、[试题]我国房屋权属登记()。(2006年试题)A.具有公信力B.公告是必经程序C.是一项法定制度D.为权利动态登记。E,可以制作颁发统一的房地产权证书【答案】ACD【解析】公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。80、[试题]目前，某村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是()。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B.该耕地的土地补偿费最少为6万元C.该耕地的土地补偿费最高为10万元D.征收该耕地需要报A省人民政府审批【答案】A【解析】本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10人

　　/2=5人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批;其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43～46。

　　81、[试题]2012年，王某出租住房免征()。A.增值税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税【答案】D【解析】本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。参见教材P261。82、[试题]建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或

　　多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P174。

　　83、[试题]土地增值税的扣除项目不包括()。A.取得土地使用权时所支付的金额B.契税C.土地开发成本D.土地开发费用【答案】B【解析】本题考查的是扣除项目。土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额;(2)土地开发成本、费用;(3)建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。参见教材P242。84、[试题]城市房屋征收评估价值的确定不考虑被拆迁房屋的()。A.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积【答案】C

　　【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。搬迁补偿另行给予，不在房屋价值范围之内。参见教材P58。

　　85、[试题]以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，经政府批准可以转让。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地经许可，可以进行转让、抵押。参见教材P38。

　　

　　

篇十一：2022年房地产估价规范电子版

　2022年房地产估价师《制度与政策》试题及答案新版)1、[试题]城市控制性详细规划由()批准。A.本级人民政府B.上一级人民政府C.国务院城乡规划主管部门D.本级人民代表大会常务委员会【答案】A【解析】本题考查的是城乡规划的编制与审批。《城乡规划法》规定，城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。参见教材P70。2、[试题]被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。【答案】错【解析】本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十九条规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”参见教材P51。3、[试题]《物业管理条例》规定()应当在销售物业之前，制定临时管理规约。

　　A.建设单位B.监理单位C.业主委员会D.房地产管理部门【答案】A【解析】本题考查的是管理规约制度。《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法做出约定。参见教材P224。4、[试题]土地使用权出让合同由()与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门【答案】D【解析】本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。

　　5、[试题]转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的()以上。

　　A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P111。6、[试题]根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是()。A.有不少于1000万元人民币的注册资本B.有一定数量的周转住房C.是非银行性金融机构D.可要求贷款人提供抵押反担保【答案】B

　　【解析】本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;(4)有一定数量的周转住房;(5)有适应工作需要的专业管理人员;(6)有符合《公司法》要求的公司章程;(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。其他规定：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。参见教材P211。

　　7、[试题]房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅()之日起计算。

　　A.竣工

　　B.竣工验收

　　C.入住

　　D.交付

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是商品房交付使用。房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。参见教材P113。

　　8、[试题]经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是住房保障制度。土地以划拨方式供应，是经济适用房价格低的重要原因之一。参见教材P7。

　　9、[试题]征收补偿李某房屋的建筑面积为()。

　　A.90m2

　　B.100m2

　　C.110m2

　　D.115m2

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。参见教材P50。

　　10、[试题]房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。参见教材P246。

　　11、[试题]房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的()。

　　A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】A【解析】本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。12、[试题]《物业管理条例》确立的基本制度包括()。A.业主大会制度B.管理规约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度。E,住宅专项维修资金制度【答案】ABE【解析】本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》确立了七项物业服务的基本制度，分别是：业主大会制度、管理规约制

　　度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。参见教材P223～P225。

　　13、[试题]职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是住房公积金制度。职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;(2)偿还购建自住住房贷款本息的;(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的;(4)离休、退休和出境定居的;(5)职工死亡、被宣告死亡的;(6)享受城镇最低生活保障的;(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。参见教材P10。

　　14、[试题]商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P132。

　　15、[试题]房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～3%计收。参见教材P152。

　　16、[试题]施工单位签署质量合格的文件上，必须有()的签字盖章。

　　A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】C【解析】本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。参见教材P102。17、[试题]会计信息的首要质量要求包括()。A.及时性B.可比性C.可靠性D.相关性。E,可理解性【答案】BCDE

　　【解析】会计信息质量有8项要求，其中4个首要质量要求：可靠性、相关性、可理解性、可比性;4个次级质量要求：实质重于形式、重要性、谨慎性、及时性。

　　18、[试题]在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有()。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片。E,进行现场实地考察

　　【答案】BCDE

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。参见教材P146。

　　19、[试题]根据《物权法》，不动产物权不包括()。

　　A.所有权B.用益物权C.担保物权D.使用权【答案】D【解析】本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。参见教材P151。20、[试题]下列关于廉租住房的表述中，正确的是()。A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房产税C.廉租住房的供应必须以实物配租D.廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能【答案】D【解析】本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。参见教材P7。21、[试题]商品房预售许可的最低规模不得小于()。A.居住区B.居住小区

　　C.栋D.单元【答案】C【解析】本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P110。22、[试题]房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起()日内应书面通知买受人。A.7B.10C.15D.30【答案】B【解析】本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。23、[试题]折价处置抵押房地产的，应当参照()。A.原购买价

　　B.重建价格C.重置价格D.市场价格【答案】D【解析】本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押房地产折价或变卖的，应当参照市场价格。参见教材P148。24、[试题]在强制拍卖中，拍卖的主体是()。A.人民法院和拍卖公司B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人【答案】A【解析】强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。25、[试题]农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以()年过渡期。A.1

　　B.3C.5D.10【答案】C【解析】本题考查的是不登记登记机构。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。参见教材P159。26、[试题]2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于()万元。A.1000B.1250C.1500D.1750【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000(万元)。参见教材P108。27、[试题]建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。【答案】×

　　【解析】本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P79。

　　28、[试题]房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于()年。

　　A.1B.3C.5D.10【答案】D【解析】《房地产估价机构管理办法》第三十三条规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。29、[试题]根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有()。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室。E,用作公共休息场所的架空层【答案】ACDE

　　【解析】本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P147。

　　30、[试题]房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有()。

　　A.房屋互换

　　B.房屋继承

　　C.房屋作价入股

　　D.房屋拆除。E,房屋所有权人改变名称

　　【答案】ABC

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的;当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P157。

　　31、[试题]在强制拍卖中，拍卖的主体是()。

　　A.人民法院和拍卖公司

　　B.竞买人和买受人

　　C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人【答案】A【解析】强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。32、[试题]工程监理单位可以依法转让工程监理业务。()【答案】×【解析】本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。参见教材P91。33、[试题]根据《不动产登记暂行条例》，()不属于不动产登记的范围。A.海域使用权B.耕地、林地、草地等土地承包经营权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权【答案】C【解析】本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记的范围包括：(1)集体土地所有权;(2)房屋等建筑物、构筑物所有权;(3)森

　　林、林木所有权;(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(5)建设用地使用权;(6)宅基地使用权;(7)海域使用权;(8)地役权;(9)抵押权;(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。参见教材P152。

　　34、[试题]下列情形中，应当办理房屋转移登记的有()。A.部分房屋拆除B.法人名称改变C.划拨房屋D.继承房屋。E,分割房屋【答案】CDE【解析】房屋转移登记是指屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。35、[试题]下列情形中，可以不办理出让手续的有()。A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C.私有住宅转让后改为副食品加工车间D.职工已购公有住房首次上市转让。E,国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房【答案】ABE

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;(2)国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;(3)在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。(2)、(3)、(4)项保留划拨土地方式的期限不超过5年。参见教材P40。

　　36、[试题]下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有()。

　　A.全距

　　B.众数

　　C.标准差

　　D.平均差。E,变异系数

　　【答案】ACDE

　　【解析】本题考查的是变异指标。变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标。包括全距、平均差、标准差和变异系数等。选项B是平均指标。参见教材P348。

　　37、[试题]产权属于全民所有的，其房产税()。

　　A.不需缴纳

　　B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳D.由房屋的所有者缴纳【答案】B【解析】本题考查的是纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。参见教材P234。38、[试题]我国的房地产权属登记制度的特点包括()。A.房地产权属登记由不同登记机关分别登记B.房地产权属登记为房地产权利静态登记C.房地产权属登记具有公信力D.房地产权属登记实行及时登记制度。E,颁发权利证书【答案】ACDE【解析】目前，我国房地产权属登记为房地产权利动态登记，因此，B项是错的。39、[试题]所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。【答案】×

　　【解析】本题考查的是城市规划管理。《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见教材P58。

　　40、[试题]依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，下列属于城乡规划的是()。

　　A.城镇体系规划

　　B.全国土地利用总体规划

　　C.城市土地利用总体规划

　　D.乡(镇)土地利用总体规划

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。《城乡规划法》所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。参见教材P54。

　　41、[试题]房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方

　　协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0,5%～3%。参见教材P179。

　　42、[试题]详细规划分为()。

　　A.控制性详规、修建性详规

　　B.总体规划、建设规划

　　C.总体规划、详细规划

　　D.分区规划、详细规划

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是城乡规划的基本概念。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。参见教材P54。

　　43、[试题]在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是财务分析。流动比率=流动资产/流动负债，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。参见教材P391。

　　44、[试题]下列房地产中，不得转让的有()。A.10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查封的房地产。E,已列入城市征收范围内的房屋【答案】ABD【解析】本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。参见教材P142。45、[试题]商品房预售许可的最低规模不得小于()。A.居住区B.居住小区C.栋D.单元【答案】C

　　【解析】本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材128。

　　46、[试题]下列关于商品房销售的表述中，正确的是()。A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款【答案】C【解析】本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P133。47、[试题]三级房地产估价机构申请晋升二级，应从事房地产估价活动连续()年以上。A.2B.3C.4

　　D.6【答案】C48、[试题]房屋内的大厅层高超过4,40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。()【答案】×【解析】本题考查的是房地产面积测算。房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2,20m以上的，按其水平投影面积计算。参见教材P171。49、[试题]下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有()。A.别墅小区B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型购物中心。E,经济适用住房【答案】BCE【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。选项AD，应当使用招拍挂等有偿出让的形式。参见教材P38。50、[试题]物业管理服务收费的计费方式主要包括()。A.包干制

　　B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费。E,一般服务费【答案】AB【解析】本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P226。51、[试题]房地产行政法规包括()。A.《物业管理条例》B.《商品房销售管理办法》C.《城市房地产开发经营管路条例》D.《不动产登记暂行条例》。E,《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。参见教材P17。

　　52、[试题]房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P136。

　　53、[试题]中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的应予追诉。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员出具证明文件重大失实案涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的;或造成恶劣影响的均应予追诉。参见教材P66。

　　54、[试题]下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有()。

　　A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积

　　B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50%计入套内墙体面积

　　C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积

　　D.套内小于或等于60mm厚的分隔墙，不计入套内墙体面积。E,靠近墙体的套内楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积

　　【答案】AB

　　【解析】本题考查的是房地产面积测算。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。参见教材P146。

　　55、[试题]下列建设工程必须实行监理的有()。

　　A.三峡水利工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用亚州银行贷款工程

　　D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程。E,娱乐设施

　　【答案】AC

　　【解析】本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：国家重点建设工程(A)、大中型公用事业工程、成片开发建设的住宅小区工程、利用外国政府或者国际组织贷款援助资金的工程等(C)。参见教材P90。

　　56、[试题]不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。参见教材P87。

　　57、[试题]下列对《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业说法错误的是()。

　　A.应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

　　B.应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续

　　C.建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

　　D.建设单位、业主委员会无须向物业服务企业移交有关资料

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是物业承接查验制度。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。参见教材P224。

　　58、[试题]城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的()等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

　　A.位置B.使用性质C.开发强度D.规模。E,出售价格【答案】ABC【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。参见教材P73。59、[试题]根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于()年。A.5B.10C.15D.20【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。

　　60、[试题]某住宅用地出让年限为60年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有20年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为()年。

　　A.38B.40C.58D.60【答案】A【解析】本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。60-2-20=38年。参见教材P33。61、[试题]申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起()日内作出决定。A.5B.7C.20D.30【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构资质管理。《房地产估价机构管理办法》第十二条规定：申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。参见教材P280。

　　62、[试题]商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形有()。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋继承

　　C.变更房屋用途

　　D.房屋买卖。E,经出租人同意转租房屋

　　【答案】ABDE

　　【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。

　　63、[试题]新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P105。

　　64、[试题]房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。参见教材P183。

　　65、[试题]建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P147。

　　66、[试题]根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是()年。

　　A.1

　　B.2C.3D.5【答案】D【解析】本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。参见教材P99。67、[试题]按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发()。A.规划许可证B.设计条件通知书C.选址意见书D.建设工程许可证【答案】C【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门

　　申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。参见教材P73。

　　68、[试题]建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府()申请用地。

　　A.规划管理部门B.土地主管部门C.发展与改革部门D.建设主管部门【答案】B【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。参见教材P73。69、[试题]注册结构工程师注册有效期为()年。A.1B.2C.3D.4【答案】B

　　【解析】本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。参见教材P84。

　　70、[试题]下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有()。

　　A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

　　B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

　　C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

　　D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离。E,房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

　　【答案】ACE

　　【解析】本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告;选项D错误，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。参见教材P100。

　　71、[试题]下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有()。

　　A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

　　B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

　　C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

　　D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准。E,房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

　　【答案】ABD

　　【解析】本题考查的是房地产估价师注册。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P194。

　　72、[试题]经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是住房保障制度。经济适用住房按照保本微利原则出售。参见教材P7。

　　73、[试题]新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为()。

　　A.一级

　　B.二级C.三级D.临时资格【答案】C【解析】本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级，设1年的暂定期。参见教材P181。74、[试题]下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有()。A.实收资本B.预付工程款C.预收售房款D.商品房销售收入【答案】B【解析】本题考查的是会计基本核算方法。资产是指过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。参见教材P367。75、[试题]房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。()

　　【答案】√【解析】本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。参见教材P152。76、[试题]自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管体系和机制不断创新，先后就()出台了部门规章。A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线。E,黄线【答案】BCDE【解析】随着我国城市规划走上了法治轨道，城市规划综合调控作用得到了充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。参考：《房地产基本制度与政策》第4章规划设计及工程建设管理制度与政策。77、[试题]国有土地使用权转让人应缴纳的税费有()。A.土地增值税B.教育费附加C.增值税D.城市维护建设税。E,契税【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是契税-纳税人。E是土地使用权受让人应缴纳的税费。参见教材P245。

　　78、[试题]在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有()。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片。E,进行现场实地考察

　　【答案】BCDE

　　【解析】本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。参见教材P146。

　　79、[试题]在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。参见教材P158。

　　80、[试题]《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得()。

　　A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同【答案】B【解析】本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。参见教材P136。81、[试题]国家可以提前收回建设用地使用权的情形有()。A.受让方逾期未支付全部地价款B.发生地震C.发生海啸D.因公共利益需要。E,人民法院判决生效【答案】ADE

　　【解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项BC均不构成建设用地使用权的变化。参见教材P34。

　　82、[试题]某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。

　　83、[试题]以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P73。

　　84、[试题]某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。根据国家有关法规，闲置土地满()未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

　　A.6个月

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的满1年未动工开发的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发必须进行实质性投入，开工

　　后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。参见教材P93。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

　　85、[试题]()面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。

　　A.廉租住房

　　B.棚改安置住房

　　C.公共租赁住房

　　D.限价商品住房

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。从建设限价商品住房的城市的情况看，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。参见教材P8。

　　

　　

篇十二：2022年房地产估价规范电子版

　2022年年房产估价师辅导：价值类型的概念

　　我们过去对某处房地产进展价值评估，经常只说它的评估价值是多少数额，即只有数量的概念，却没有说它是什么性质的价值，即没有价值属性的概念。我们举一个前几年报纸上登载过的一个案例。一群农村小孩晚上到农科院果园里偷葡萄吃，其次天农科院发觉后向公安局报案。假设这一群小孩偷吃加携带共100斤，公安局拟托付你对这100斤葡萄的价值进展评估，你如何估价？一种是参照市场价格采纳市场法进展估价，即按市场上葡萄的价格进展修正得出。假设市场上葡萄一斤约三、四块钱，由于农科院的葡萄更甜、质量更好，按每斤五元进展估价，100斤也只有500元。假如说这一群小孩偷吃加携带的葡萄价值仅500元，公安局最多训练一下，由这一群小孩的家长分摊掉500元赔偿款即可。但是农科院提出这100斤葡萄是经过科研人员多年潜心讨论的优良品种，将来推广可以带来巨大的经济效益。这时假如你按本钱法，即按投入的科研人员的有形价值和无形价值来估价，或者按收益法，即按该新品种葡萄推广后可能带来的收益的提成来估价，可能其价值就是十几万或几十万。假如这一群小孩偷盗的价值是十几万或几十万，公安局对这一群小孩至少要判劳动教养。上面这个案例告知我们，同样是一个估价对象（100斤葡萄），用不同的

　　价值属性，会得出不同的评估价值。这就引出了估价中一个很重要的概念——价值类型。什么是价值类型？价值类型如何定义？下面借用资产评估行业对价值类型的定义，对什么是房地产的价值类型做如下定义：价值类型是指人们对房地产估价结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出房地产估价结果的不同价值属性，同一房地产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。2022年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对价值类型做了如下的表述：“同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是的，但同一估价对象的详细一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是的，并能使各方当事人和公众信任、认可或承受。”把房地产估价师站点参加保藏夹二、价值类型的分类价值类型总的可以分为两大类，即市场价值和市场价值以外的价值（或非市场价值）。1、市场价值2022年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》指出：“市场价值过去称为公开市场价值，是多数估价工程需要评估的价值，国内外对它有很多定义，这些定义虽然表述上不完全全都，但内涵根本一样。”

　　（1）《国际评估准则》对市场价值的定义国际估价行业比国内估价行业更早了解到价值类型的重要。《国际评估准则》中市场价值的定义如下：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进展正常的市场营销之后所达成的公正交易中，某项资产应当进展交易的价值估量数额，当事人双方应各自精明、慎重行事，不受任何强迫压制。（2）资产评估行业对市场价值的定义资产评估行业的《资产评估价值类型指导意见》中市场价值的定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，评估对象在评估基准日进展正常公正交易的价值估量数额。我们可以看得出来，资产评估行业对价值类型的定义根本上是沿用了《国际评估准则》的定义，只不过做了文字表述上的小修改。（3）房地产估价行业对市场价值的定义2022年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对市场价值做了如下的表述：“指房地产在满意以下条件下进展交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进展交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购置房地产；②交易双方是出于利己动机进展交易的——交易双方进展交易的目的是追求各自的利益；③交易双方是精明、慎重行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，把握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购置；④交易双方有较充裕的时间进展交易——卖方不急

　　于出售，买方不是急于购置，交易对象在市场上进展了合理时间的展现；⑤不存在买者因特别兴趣而赐予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，由于有了这块土地，他就能更充分地进展整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：①使用；②连续使用（对于企业而言即为持续经营）；③市场参加者的集体观念和行为。”我们很多估价机构既有资产评估资质，又有房地产估价资质。撰写资产评估报告，建议采纳资产评估行业对市场价值的定义；撰写房地产估价报告，建议还是采纳房地产估价行业对市场价值的定义。房地产估价行业过去称“公开市场价值”，现在统一改称“市场价值”，建议房地产估价报告今后也采纳“市场价值”这一国际统一的称呼

　　

　　

篇十三：2022年房地产估价规范电子版

　二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）

　　（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。

　　表4—12

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。

　　B．未来住宅市场价格，折现至估价时点

　　8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A．销售费用、销售税费和开发利润

　　D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

　　封面和目录（略）致委托人函

　　××市中级人民法院：

　　××××房地产评估有限公司（盖章）

　　法定代表人：×××（签字）

　　注册房地产估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。

　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

　　8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

　　注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）

　　估价的假设和限制条件（略）

　　估价结果报告

　　一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象

　　位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁

　　公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况

　　1．土地状况用途：办公

　　地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500㎡地势：土地平整

　　其中土地分摊面积：500㎡2．建筑物状况建筑面积：957．3㎡建筑结构：砖混一等

　　层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3．3m，檐高：24m用途：办公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　装修：．室内普通装修、公共部分精装修

　　设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1．建筑物权益状况

　　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957．3㎡，砖混一等。2．土地使用权权益状况

　　根据《国有土地使用证》（证号：××地×字L1999］第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500㎡，其中分摊土地面积：500㎡，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。（史记：“本报告按无续期考虑”拟改为：土地出让合同中约定：在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿）3．他项权利状况

　　估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：

　　他项权利人：中国工商银行××支行

　　权利种类：期房抵押建筑面积：957．3㎡权利价值：574．38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月

　　他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号四、估价目的

　　为法院办案提供价格参考。五、估价时点

　　估价时点为2022年3月5日。六、评估的价值类型和定义

　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法

　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。

　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果

　　十一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）十二、估价作业日期2022年3月5～16日十三、估价报告有效期

　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2022年3月16日到2022年3月15日。

　　估价技术报告

　　一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用

　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。

　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。

　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程

　　市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：

　　估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（一）市场法1．选取可比实例

　　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。

　　表4—13可比实例表

　　2．可比实例与估价对象比较分析

　　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表4—14。表4—14因素条件对比说明表

　　3．修正调整过程

　　以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），详见表4—15。

　　表4—15因素条件分值表

　　续表

　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。

　　表4—16可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

　　4．市场法估价结果

　　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）/3＝11506元/㎡（二）收益法测算收益法的基本步骤为：

　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

　　其计算公式如下：

　　式中

　　V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定

　　根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1．8～2．5元/（㎡d），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（㎡d）。2．空置率及租金损失率的确定

　　根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定

　　有效毛收入＝日租金收入×天数/年×（1－空置及租金损失率）

　　4．净收益的确定

　　根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入×（1－运营费用率）5．报酬率的确定

　　房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期限的确定

　　根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定

　　经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2．5%。8．收益价格的确定

　　表4—17收益法计算过程

　　运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/㎡。（三）估价对象房地产价格的确定

　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价＝（11506＋11360）/2＝11433（元/㎡）估价对象房地产总价＝11433×957．3＝10944811（元）取整为1094万元。单价为11433元/㎡。六、估价结果

　　附件

　　1．《委托司法鉴定函》（复印件）2．《房屋所有权证》（复印件）3．《国有土地使用证》（复印件）4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书（复印件）7．估价机构营业执照（复印件）8．房地产估价师注册证书（复印件）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/㎡，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

　　2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。

　　估价测算如下（节选）：一、估算净收益

　　净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344．25万元二、测算报酬率Y

　　采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4—18。表4—18求取可比实例报酬率表

　　（注：上表计算结果无误）

　　报酬率＝（9．994%＋7．909%＋8．092%＋8．005%）/4＝8．500%取整报酬率为8．5%。

　　三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值＝

　　344.251

　　1/112%508.5%(18.5%)

　　＝3981．45/（1＋12%）＝3554．87（万元）四、装修改造费用总额

　　装修改造费用＝1000×6000/（1＋8．5%）05＝576．02（万元）

　　．

　　五、销售费用与销售税费

　　销售费用与销售税费＝3981．45×7%/（1＋12%）＝248．84（万元）

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格

　　估价对象的市场价格总价V＝3554．87－248．84－576．02－0．03VV＝2650．50万元

　　单价＝2650．50/6000＝4417．49（元/㎡）答案

　　10．估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由；

　　11．市场法可比实例的交易情况中对“成交价格”未做说明（或未说明交易情况是否正常）（或未说明成交价格是否正常）（或未说明成交价格的付款方式）；12．未说明可比实例交易情况修正的理由或依据；13．未说明交易日期调整的理由或依据；

　　14．未交待可比实例的总楼层；

　　15．未作楼层差异因素调整或作不调整的说明；16．可比实例的建筑面积不应调整；

　　17．可比实例的个别因素调整未说明理由或依据（或未说明因素评分标准）；18．收益法计算公式中A为房地产第1年的净收益（或A不是未来每年净收益）；

　　19．租赁收入的确定依据不足（或未说明租赁收入的内涵或未说明租赁收入是否包括租赁保证金或押金的利息等其他收入）；

　　20．未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）；21．未说明估价对象的租赁收入是预测值；22．未说明空置及收租损失率是预测值；23．未说明租赁运营费用率是预测值；

　　24．报酬率确定6%无过程且取值不当（或没给出各累加项的数值）；

　　25．在确定收益期限时，未考虑或未分析在估价时点的建筑物剩余经济寿命的影响；26．年增长率2．5%确定无依据；

　　27．租金年增长率与净收益年增长率混淆，“g”应为净收益逐年递增比率；28．附件缺估价对象内部状况照片；

　　四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错误不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

　　1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分）净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元）2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分）报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002%取整报酬率为8%

　　3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）

　　装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）]/（1+12%）=3549．67（万元）或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）]/（1+12%）=3841．92（万元）4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分）装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）解析：

　　1、此题要求评的是估价对象在2022年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。

　　2、在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。提示：

　　1、笼统回答××××错，不给分。2、将正确的地方改错倒扣分。

　　3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

　　0．5

　　49

　　49

　　=566．95（万元）

　　

　　

篇十四：2022年房地产估价规范电子版

　2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参见教材P253。

　　2、[试题]一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。

　　A.估价委托人

　　B.估价师

　　C.估价目的

　　D.估价对象

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值;价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P33。

　　3、[试题]对部分或全部超出自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有()。

　　A.放弃B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签署自己的名字。E,对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【答案】AE【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P37。4、[试题]国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()【答案】×【解析】本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。5、[试题]运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括()。A.加权平均资本化率

　　B.综合资本化率C.建筑物资本化率D.土地资本化率。E,权益资本化率【答案】BCD【解析】本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。6、[试题]在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()【答案】错【解析】正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”7、[试题]不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同

　　【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。8、[试题]下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是()。A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C【解析】本题考查的是估价基本事项概述。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。参见教材P399。9、[试题]在通常情况下，出让地价最低的出让方式是()。A.拍卖B.挂牌

　　C.招标D.协议【答案】D【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。10、[试题]接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应选派至少一名注册估价师承办该项目。()【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。对受理的估价业务，无论项目大小，都应选派至少2名注册房地产估价师承办，并明确其中一人为项目负责人。参见教材P400～401。11、[试题]在评估期房价格时，()。A.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(现在)的状态B.估价对象状况为价值时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点(现在)的状态

　　【答案】D【解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。参见教材P162～163。12、[试题]某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为()万元。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【答案】A【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。13、[试题]运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。()【答案】×

　　

篇十五：2022年房地产估价规范电子版

　2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。()【答案】×【解析】本题考查的是保存估价资料。保管期限从出具之日起，不少于15年。法定评估业务为不少于30年。超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。参见教材P424。2、[试题]下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是()。A.土地面积B.土地容积率C.土地开发程度D.土地形状【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。3、[试题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营期限为()年。

　　A.32B.34C.36D.38【答案】C【解析】本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：168×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。参见教材P232。4、[试题]估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过()。A.三个月B.半年C.一年D.两年【答案】C【解析】本题考查的是估价报告使用限制。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。参见教材P420。

　　5、[试题]关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。

　　A.在计算无形收益时，难以货币化

　　B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值

　　C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　【答案】C

　　【解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。运营费用应包含建筑设施设备的折旧费。

　　6、[试题]在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估。()

　　【答案】√

　　【解析】投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值;而房地产估价通常是评估房地产的市场价值，与投资价值评估是两个概念。参考：教材第三章《房地产价格与价值》第一节：房地产价格和价值的种类。

　　7、[试题]成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。

　　A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费。E,场地平整费【答案】ABD【解析】本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。8、[试题]关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A【解析】本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。参见教材P305。

　　9、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。

　　A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。10、[试题]对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，()。A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.二者同样重要D.因估价师判断而异【答案】B【解析】不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因

　　素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。

　　11、[试题]房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的()。

　　A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大。E,保值增值【答案】AD【解析】本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。12、[试题]城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()【答案】对【解析】城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。13、[试题]市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是市场状况调整的内容。市场状况调整，就是将可比实例在成交日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P194。14、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()【答案】错【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。15、[试题]防范估价风险的最后一道防线是()。A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档【答案】B【解析】本题考查的是审核估价报告。对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。参见教材P423。

　　16、[试题]某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。下列描述正确的是()。

　　A.尚未还款额为1860万元

　　B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元

　　C.该房地产的抵押价值为16000万元

　　D.法定优先受偿款为500万元

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。该在建工程的再次抵押价值=20000×(5000010000)/50000-1860/60%-500=12400(万元)。参见教材P95-96。

　　17、[试题]某宗房地产开发用地的面积为8000㎡，容积率为3，市场价格(楼面地价)为1800元/㎡，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地成本为()万元。

　　A.4320

　　B.4449,6C.1440D.1483,2【答案】B【解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449,6(万元)。18、[试题]房地产供给有限特性的本质是()。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P62。19、[试题]在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。()【答案】×【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定

　　投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。

　　20、[试题]假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用于在建工程的估价。参见教材P338。21、[试题]下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有()。A.价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日C.评估受贿房地产价值，确定价值时点应选择估价委托之日D.房地产估价人员可以假定价值时点。E,对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】AB【解析】本题考查的是价值时点的确定。选项C错误，评估受贿房地产价值，价值时点应为受贿日;选项D错误，在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的;选项E错误，对原估

　　价结果有异议而引起的复核估价，是原估价的价值时点。参见教材P403～404。

　　22、[试题]房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。

　　A.市场价值B.残余价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P98。23、[试题]估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。()【答案】×【解析】本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。参见教材P34。24、[试题]影响房地产价格的周围环境是()。A.规划环境

　　B.人文环境C.水文环境D.声觉环境。E,视觉环境【答案】BCDE【解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。25、[试题]高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊。E,按楼面地价进行分摊【答案】BCD【解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法包括：按照建筑物面积进行分摊，按照房地价值进行分摊，按照土地价值进行分分摊。参见教材P387。26、[试题]下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途

　　B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。27、[试题]关于估价依据选取或应用的说法，正确的是()。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B【解析】本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都

　　应该严格认真审核;选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。

　　28、[试题]通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。

　　A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D【解析】本题考查的是房地产实物因素。为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。参见教材P123。29、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是()。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权

　　【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P52。30、[试题]“吉芬物品”是指某种生活必需品，在特定条件下，消费者对该类商品的需求与价格成()。A.反方向变化B.同方向变化C.无变化D.变化方向无法确定【答案】B【解析】本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。31、[试题]某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法

　　C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P413。32、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。33、[试题]下列选项中，不属于决定房地产供给量的因素的是()。A.该种房地产的价格水平

　　B.该种房地产的开发成本C.房地产开发企业和拥有者对未来的预期D.消费者的偏好【答案】D【解析】本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。消费者偏好影响房地产需求量。参见教材P116。34、[试题]下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。A.土地总价B.商品房总价C.楼面地价D.土地单价【答案】C【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P105。

　　35、[试题]某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。

　　A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费。E,房地产税【答案】CDE【解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。36、[试题]下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值

　　低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。

　　37、[试题]下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。A.了解某宗房地产的承租人权益价值B.了解某宗房地产的出租人权益价值C.人民法院确定拍卖保留价D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额【答案】D【解析】本题考查的是房地产税收的需要。前三个都以房地产价值或租金为税基，需要专业房地产评估，而城镇土地使用税的税基是占地面积，不需要进行房地产估价。参见教材P18。38、[试题]利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式。E,最佳投资渠道【答案】AC

　　【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　39、[试题]区位是房地产的重要组成部分，原因是()。A.房地产是附着物B.房地产具有不可移动性C.房地产是实物D.房地产包含权益【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产因不可移动使原本为其外的因素的区位成了它的重要组成部分。参见教材P54。40、[试题]运用标准价调整法，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，常用的分组标准有()。A.按用途划分B.按总价划分C.按单价划分D.按类型划分。E,按区位划分【答案】ADE

　　【解析】本题考查的是标准价调整法。标准价调整法进行房地产分组时，可以按用途、类型、区位进行分组。参见教材P379。

　　41、[试题]城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，不是通过评估确定的地价。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是城镇基准地价的含义。基准地价也是评估出来的。基准地价评估及动态监测。参见教材P382。42、[试题]下列关于价值类型的说法中，正确的是()。A.房地产征收估价评估的是谨慎价值B.法院拍卖房地产评估的是快速变现价值C.房地产抵押估价评估的是谨慎价值D.房地产开发投资评估的是投资价值。E,房地产开发投资评估的是市场价值【答案】CD【解析】本题考查的是价值类型的确定。选项A错误，房地产征收估价评估的是市场价值;选项B错误，法院拍卖房地产评估也是市场价值;选项E错误，房地产开发投资评估的是投资价值。参见教材P407。43、[试题]某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，

　　拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为()万元。

　　A.979,22

　　B.10[试题]00

　　C.1029,22

　　D.10[试题]00

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000=80+80/1,08+80/1,082+(V50)/1,083，V=1029,22万元。参见教材P234。

　　44、[试题]建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P305。

　　45、[试题]某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

　　A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【答案】B【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。参见教材P91。46、[试题]下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模。E,外部配套设施【答案】ABCE

　　【解析】本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境。建筑规模属于实物因素。参见教材P129～135。

　　47、[试题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。

　　A.房地产估价报告使用期限

　　B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定

　　C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

　　D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定。E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是估价报告的组成。选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。参见教材P419。

　　48、[试题]移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。()

　　【答案】√【解析】本题考查的是移动平均法。移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。49、[试题]下列选项中，属于房地产权益因素的是()。A.土地平整程度B.建筑物装饰装修C.只认房地产不认人的债务D.外部配套设施【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。参见教材P50～55。50、[试题]成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。()【答案】×

　　【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。

　　51、[试题]某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期分别于第一年和第二年年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为()万元。

　　A.87,05

　　B.95,85

　　C.100,57

　　D.101,29

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常价格=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101,29(万元)。10000元/m2只是名义价格。参见教材P185。

　　52、[试题]收集有关基准地价的资料时，基准地价内涵包括()。

　　A.估价期日

　　B.开发程度C.基准地价修正系数表D.土地权利类型。E,基准地价公布日期【答案】ABD【解析】本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。基准地价内涵，包括基准地价对应的土地权利类型、使用期限、用途、容积率、开发程度和估价期日。参见教材P378。53、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。54、[试题]某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3,5%。该建筑物的建筑安装工程费为()元/m2。A.2204,55B.2397,99

　　C.3123,19D.3345,64【答案】B【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。(1)土建工程费=780×(1+15%)×(1+3,5%)=928,40(元/m2)，(2)安装工程费=(450+50×75%)×(1+3,5%)=504,56(元/m2)，(3)装饰装修工程费=(900+45×72%)×(1+3,5%)=965,03(元/m2)，(4)单位建筑安装工程费=(1)+(2)+(3)=2397,99(元/m2)。参见教材P307。55、[试题]任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【答案】D【解析】本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里选项A是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受

　　限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。

　　56、[试题]建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。()

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。参见教材P313。

　　57、[试题]未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为()在估价报告中说明。

　　A.未定事项假设

　　B.背离事实假设

　　C.不相一致假设

　　D.依据不足假设

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是估价假设和限制条件。因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。参见教材P419。

　　58、[试题]影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见教材P126。59、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。只有选项BC属于区位因素。参见教材P129。

　　60、[试题]评估某宗房地产2012年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2012年1月末，该类房地产自2012年1月末至2012年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0,5%，1,5%，1%，-1,5%，-2,5%，-1,0%，1,5%，-1,5%。则该可比实例在2012年9月末的价格为()元/㎡。

　　A.1959B.1949C.1912D.1902【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。2012年9月末的价格=2000×(1+0,5%)×(1+1,5%)×(1+1,0%)×(1-1,50%)×(1-2,5%)×(11,0%)×(1+1,5%)×(1-1,5%)=1958,67(㎡)。参见教材P194。61、[试题]下列说法中，正确的是()。A.无租约限制价值等于合同租金现值B.出租人权益价值大于承租人权益价值C.承租人权益价值大于出租人权益价值D.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值【答案】D

　　【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。

　　62、[试题]房地产估价是评估房地产的()。A.价值B.价格C.理论价格D.成交价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。参见教材P6。63、[试题]一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。()【答案】×【解析】本题考查的是估价报告的组成。一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。参见教材P417。64、[试题]下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价;咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P5。

　　65、[试题]标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。

　　66、[试题]在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。

　　A.0,5～2,0B.1,5～2,0C.0,5～1,5D.1,0～1,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,5～2,0范围之内。参见教材P183。67、[试题]某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为()。A.17,13%B.18,30%C.18,61%D.21,47%【答案】B

　　【解析】本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元，成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18,3%。参见教材P298。

　　68、[试题]与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.是一种专业意见B.评估的是市场价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长【答案】ACD【解析】本题考查的是专业估价与非专业估价的区别。与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。69、[试题]下列描述，错误的是()。A.最低卖价≤成交价≤最高买价B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值C.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　D.现状价值为市场价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。70、[试题]确定估价对象及其范围和内容时，应根据已确定的()依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】B【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。参见教材P404。71、[试题]房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A.市场价值

　　B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】D【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见教材P91。72、[试题]某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()【答案】√【解析】本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法2：价值比为50%+30%=80%，面积比为16/24=2/3，平均深度价格修正率=80%/(2/3)=120%。参见教材P370。73、[试题]谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值

　　D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。参见教材P171。74、[试题]关于重新购建成本的说法，正确的有()。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。E,土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD【解析】本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见教材P303。75、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值

　　D.居民消费价格指数上升【答案】B【解析】本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P143。76、[试题]评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括()等。A.土地生熟程度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地利用条件【答案】ABD77、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。则可比实例在2017年9月30日比较价格为()元/m2。A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A

　　【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。注意汇率的选取。参见教材P196。

　　78、[试题]整幢住宅区位状况调整的内容包括所处的楼幢、楼层。()

　　【答案】×【解析】本题考查的是房地产区位状况调整的内容。整幢住宅区位状况调整的内容不包括所处的楼幢、楼层。参见教材P198。79、[试题]下列权利中，不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利。和土地使用权是完全不同的概念。参见教材P51。80、[试题]通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。()

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是设定标准临街深度。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。参见教材P365。

　　

　　

篇十六：2022年房地产估价规范电子版

　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地价格、建筑物价格和房地价格

　　土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格是一组根据房地产的根本存在形态

　　来划分的价格。（一）土地价格土地价格简称地价，假如是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价

　　格；假如是一块有建筑物的土地，是指其中的土地局部的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。

　　在土地估价时，依据其实际的根底设施完备程度和场地平坦程度，或者在特别状况下假设其根底设施完备程度和场地平坦程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有以下5种：①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。

　　有时依据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地

　　三类，土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。（二）建筑物价格建筑物价格是指建筑物局部的价格，不包含该建筑物占用范围内的土

　　地的价格。人们寻常所说的房价，例如购置一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

　　（三）房地价格房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们寻常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有房地价格＝土地价格+建筑物价格土地价格＝房地价格-建筑物价格建筑物价格：房地价格-土地价格但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不管房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲由于只存在着土地、建筑物和房地三种根本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的安排与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值安排的状况下，各局部的价值之和等

　　于整体价值。在房地产分割的状况下，分割后的各个独立局部的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的状况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立局部的价值之和。

　　

　　

篇十七：2022年房地产估价规范电子版

　2022房地产估价师考试答案：房地产基本制度及估价知识

　　26.在总产量一曲线上，边际产量到达值的点为()。A.该曲线由向上凸转为向下凹的拐点B.该曲线由向上凸转为向下凸

　　的拐点C.该曲线由向上凹转为向下凹的拐点D.该曲线由向上凹转为向下凸

　　的拐点27.当房地产的需求和供应同时削减后，以下能反映市场均衡价格变

　　化的选项是()。A.均衡价格上升B.均衡价格下降C.均衡价格不变D.取决于供应和需求变动的程度28.民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表

　　现在()。A.资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生

　　较大的压力B.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用

　　少C.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用

　　多

　　D.资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满意各自的需要29.在平均利润率肯定的状况下，当借贷资本供应大于需求时，利率将(B)。A.上升B.下降C.不变D.难以确定30.将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是根据()不同而划分的。A.被保险标的B.保险资金来源C.保险的实施方式D.保险责任担当的次序31.产生保险利益的前提是()。A.保险合同B.保险损失C.保险标的D.保险义务32.以下证券中，风险最小的是()。A.债券B.一般股C.优先股D.投资基金证券33.关于以下数据表述正确的选项是()。123456789109810110110010199

　　1029710299A.上述数据的众数为100B.上述数据的众数为101C.上述数据的算术平均数为101D.上述数据的中位数为10134.某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为()万元。A.95B.100C.120D.17535.属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是()。A.资产负债表B.损益表C.现金流量表D.利润安排表36.反映企业长期偿债力量的指标是()。A.流淌比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率37.建立工程规划许可证是()行政主管部门实施城市规划、根据城市规划要求治理各项建立活动的重要法律凭证。A.城市规划B.城市建筑治理C.土地治理D.房地产治理38，某工程施工图设计阶段，依据施工图纸测算和确定的工程造价，称为()A.概算造价B.投资估算C.预算造价D.结算价39.土建工程打算利润的计算基数是()

　　A.人工费B.直接工程费C.间接费D.直接工程费+间接费40.房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注(D)。A.相邻土地的权利界限B.海拔高程C.用地面积的分摊系数D.套内建筑面积与共有分摊面积二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对得2分;错选或多项选择均不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.以下情形中，可以不办理出让手续的有()A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C.私有住宅转让后改为副食品加工车间D.职工已购公有住房首次上市转让E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房2.国家无偿收回划拨土地使用权的缘由有()A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益3.《中华人民共和国城市房地产治理法》规定应办理备案的情形有()。

　　A.设立房地产开发企业B.签订商品房预售合同C.签订房屋租赁合同D.签订土地使用权出让合同E.签订房屋拆迁补偿安置协议4.以下情形中，属于房地产有偿转让的有()。A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产典当5.以下有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有()。A.层高不超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积B.大厅内的回廊局部，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护构造外围水平投影面积的一半计算建筑面积D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积6.以下有关房屋权属登记的表述中，正确的有()。A.房屋全部权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必需同属一个法人或自然人B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

　　C.房地产面积测算为提高精度，边长取550.001m，但面积确定最终取至小数点后两位，即0.01m2

　　D.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的局部分摊面积的土地使用权

　　E.房地产权属登记为房地产权利动态登记7.物业治理经费的来源除了物业治理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括()。A.定期收取的物业治理效劳费B.物业共有部位共用设施设备装修基金C.政府的扶持D.对长期拖欠物业费业主的罚款E.开发建立单位赐予肯定的支持8.以下有关税收的表述中，正确的有()。A.财政局对外出租的经营用房免征房产税B.集体土地使用人无须交纳土地使用C.用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E.因地震毁坏住房而重新购置住房的免征契税9.以下行为中，应当缴纳契税的有()。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押

　　

篇十八：2022年房地产估价规范电子版

　2022年房地产估价师考试真题：估价理论与方法

　　一、单项选择题(共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值安排C.相关经济损失评估D.价值减损评估2、以下房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是()。A.使用原则B.合法原则C.替代原则D.慎重原则3、采纳假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提“。该估价是因()的需要。A.房地产作价入股B.法院强制拍卖

　　C.房地产税收D.房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2022万元，出租****益价值为1600万元，则承租****益价值为()万元。A.-40B.400C.1800D.36005、某地区各项根底设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平坦15元，则该地区“五通一平“的正常费用为()元/㎡A.98B.102C.108D.1166、某居民于2022年1月购置了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2022年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2022年12月该套住宅的自然增值额为()元。A.4296.96

　　B.5560.86C.5839.91D.30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是()的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，治理费用等其他支出为100元/㎡。估量折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为()元/㎡。A.4395B.4486C.4636D.48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A.370

　　B.385C.420D.55010、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有以下几种状况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)假如在成交日期一次性付清，则赐予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额归还贷款;(4)商定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述状况中，存在名义价格的是()。A.第(1)、(3)种状况B.第(3)、(4)、(5)种状况C.第(23、(4)种状况D.第(2)、(4)、(5)种状况11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。A.上涨

　　B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是()。A.甲B.乙C.丙D.丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中()。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的()。A.配套设施建立的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使限制

　　D.房地产相邻关系的限制15、使用包括用途、规模、集约度和档次上的、可以帮忙确定估价对象用途的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理16、某估价机构承受保险公司的托付，对被火灾完全烧毁的房屋进展价值鉴定，为保险理赔供应参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估量将来收益可能会高也可能会低时，一般应采纳()的收益估量值。A.较高B.较低C.D.居中

　　18、为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同商定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

　　A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。假如甲地块的使用权人拟购置乙地块，则对双方最为公正合理的正常价格应为()万元。A.40B.48C.50D.6020、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(假如以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万

　　美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为()元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929㎡)

　　

篇十九：2022年房地产估价规范电子版

　2022年房地产估价师挂靠价格及挂靠前景

　　篇一：2022房地产估价师挂靠价格流程2022行情注册房地产估价师挂靠，人事档案需转到挂靠单位，普通挂证以及挂靠股东1.5万一年以上（转档案社保）；挂靠法人3万一年；挂靠有风险，(更多详情call猎证顾问1882.376,4201,扣.扣6036.298.40）房地产估价师申请初始注册，应当提交下列材料：（一）初始注册申请表；（二）执业资格证件和身份证件复印件；（三）与聘用单位签订的劳动合同复印件；（四）取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；（五）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。房地产估价师变更注册需要提交下列材料：（一）变更注册申请表；（二）与新聘用单位签订的劳动合同复印件；

　　（三）与原聘用单位解除劳动合同的证明文件；（解聘证明，需原单位加盖公章）

　　（四）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、

　　篇二：2022年挂靠证书价格表及趋势分析

　　据了解，全国建筑业施工企业有10万多个，从业人员3600多万，持证建造师却只有几十万。基本所有的企业建造师数量都不达标，至少95%的企业自己的建造师不够，机电、市政、公路和水利专业从业人员更不到5%，如果要补充市场空缺，至少需要5年的时间。

　　市场上逾近1000家企业却在为新资质需要满足的建造师数量而一筹莫展！新政明确表示：建造师等技术管理人才队伍仍作为重要评价考核指标，对于广大持证人员来说，不仅证书不会受到影响，反而因搭上新政“顺风车”含金量更高。

　　随着新政正式实施，预计未来3-5年内市场将面临“一证难求，重金抢证”的局面，建造师的身价也会越来越高！

　　篇三：2022年房地产估价行业现状及发展趋势分析

　　中国房地产估价行业现状调查分析及发展

　　趋势预测报告（2022年版）

　　行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

　　一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

　　一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

　　一、基本信息

　　uShi.html

　　二、内容介绍

　　房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

　　中国产业调研网发布的中国房地产估价行业现状调查分析及发展趋势预测报告（2022年版）认为，目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。随着国内房地产的的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。部分产业环境透视

　　中国房地产估价行业现状调查分析及发展趋势预测报告（2022年版）揭示了房地产估价市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划

　　提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。正文目录

　　第一章房地产估价行业发展概述1.1房地产估价行业综述1.1.1房地产估价行业定义1.1.2房地产估价行业分类1.2房地产估价行业基本内容1.2.1房地产估价对象1.2.2房地产估价人员1.2.3房地产估价原则1.2.4房地产估价程序1.3影响房地产价格的因素分析1.3.1影响房地产价格的一般因素（1）经济因素（2）社会因素（3）行政因素

　　1.3.2影响房地产价格的区域因素（1）影响居住房地产价格的区域因素（2）影响商业房地产价格的区域因素（3）影响工业房地产价格的区域因素1.3.3影响房地产价格的个别因素（1）土地的个别因素（2）建筑物个别因素1.3.4影响房地产价格的供求因素

　　（1）房地产的供给（2）房地产的需求（3）房地产市场的供求均衡（4）房地产市场的非均衡第二章房地产估价行业发展环境分析2.1房地产估价行业政策环境分析2.1.1房地产估价行业准入制度（1）《房地产估价机构管理办法》（2）《房地产估价师注册管理办法》（3）《注册房地产估价师管理办法》2.1.2房地产估价行业执业资格制度

　　（1）《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（2）《房地产估价师执业资格考试实施办法》2.1.3房地产估价行业执业规范制度（1）《房地产估价规范》

　　（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》（3）《房地产抵押估价指导意见》

　　（4）《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》2.2房地产估价行业经济环境分析2.2.1国内GDP增长分析2.2.2消费物价指数分析2.3房地产估价行业技术环境分析2.3.1地价评估方法2.3.2拆迁房屋评估方法

　　

　　

篇二十：2022年房地产估价规范电子版

　2022年评估协议书

　　评估协议书在社会一步步向前发展的今日，越来越多地方须要用到协议，

　　签订协议可以约束双方履行责任。那么协议的格式，你驾驭了吗下面是我为大家收集的评估协议书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

　　评估协议书1甲方：____________住址：____________法人代表：____________身份证号：____________乙方：____________住址：____________法人代表：____________身份证号：____________依据甲乙双方同等友好、互惠互利的合作原则，经双方充分

　　

　　协商，就甲方托付乙方进行房地产评估达成以下协议：一、甲方选择乙方为指定的房地产评估机构之一。二、乙方保证具有评估等相关业务的法律资格，否则，因此

　　而引发的相关责任由乙方独自担当。三、甲方提出评估要求时，应将托付评估的房地产产权证明

　　等相关资料传真给乙方，乙方予以妥当保管，未经甲方同意不得公开或泄露予他人。

　　四、乙方依据甲方的评估要求到现场勘察，保证对指定的房地产予以客观、公正、公允地估价，并以书面形式照实反映托付评估物业的基本状况，如房屋新旧程度、产权状况、租赁状况等。

　　五、乙方保证在完成现场查勘的________小时内将《评估答复书》交付给甲方、在甲方提出出具《评估报告书》的________小时内将《评估报告书》交付给甲方，甲方设专人签收。如因不行抗缘由造成乙方延迟交付的，交付时间可相应顺延。

　　六、如乙方已出《评估报告书》，因任何缘由导致某宗按揭最终不能放贷，甲方应刚好退回《评估报告书》及已收发票予乙方。若因客户不能办理房屋贷款时，乙方收取客户工本费：￥________

　　

　　元/套。而因客观缘由须要对《评估报告书》作出修改时，乙方不收取任何费用。

　　七、结算方式：1、现金支付形式（1）每结算一次。甲方于周一将上应结算表（已签章）传真予乙方（遇节假日顺延）。（2）乙方收到甲方结算表________个工作日内，持相应发票及结算表（加盖乙方印鉴）前往甲方财务部申请费用结算。2、支票转账/划账形式（1）每结算一次。甲方于周一将上应结算表（已签章）传真予乙方（遇节假日顺延）。（2）乙方收到甲方结算表________个工作日内，持相应发票及结算表（加盖乙方印鉴）前往甲方财务部申请费用结算。（3）甲方收到乙方发票后，将应付款项汇至乙方指定账户。八、甲乙双方按________%：________%比例分成，乙方按应收评估费全额向甲方出具评估费发票，甲方按实收分成金额向乙方出具发票。

　　

　　九、如个别案例须要折扣，由甲方干脆与乙方协商特别收费，甲方出示________（以下称确认函）予乙方确认特别案例的收费，甲乙双方财务部以已盖章确认的确认函作为结算依据。

　　十、本协议履行期间，甲方如发觉乙方有违规或不法行为，有权马上终止本协议，并有权追究乙方的相关责任；乙方不行出具弄虚作假或违反房地产规范及有损公允之《评估报告书》，否则，应担当全部责任。如因乙方缘由造成客户或甲方有其他损失的，由乙方担当相关的责任并赔偿损失。

　　十一、本协议履行期间，乙方发觉甲方员工有飞单等违规行为，应刚好告知甲方管理人员。

　　十二、甲乙任何一方欲修改本协议需征得对方的书面同意，本协议未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。

　　十三、甲乙双方对此协议产生争议，应先友好协商解决，协商不成的，将争议提交_______人民法院进行诉讼。

　　十四、本协议一式________份，甲方双方各执________份。本协议有效期为________年，自双方签章之日起即时生效。

　　

　　甲方：（签章）地址：联系方式：签约日期：________年_______月_______日乙方：（签章）地址：联系方式：签约日期：________年_______月_______日评估协议书2托付方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）甲方有意愿参与政府选购活动，依照《中华人民共和国政府选购法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在同等、自愿的基础上，对甲方进行信用认证及评估事宜，达成如下协议：

　　选购的生产、服务的法人或其他组织。（1）具有独立担当民事责任的实力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术实力；（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参与政府选购活动前三年内，在经营活动中没有重大违

　　法记录；（6）法律，行政法规规定的其他条件。2．信用认证：是指对政府选购供应商所提交之证明其合法身

　　份和信用状况的基本资料（如：工商登记、税务登记）的核实和甄别。

　　3．信用评估：是指乙方在供应商合法身份及信用状况认证的基础上，依据供应方所属行业及在行业中的地位，公司管理，经营状况，财务结构等一系列指标体系，就其在政府选购活动中的履约实力和履约意愿供应的专家看法或观点。

　　4．信用等级：按上述指标体系的不同标准，对信用评估结果划分出的不同级别，并用特定符号标示。

　　

　　5．政府选购合格供应商：_________对拟参与中国各级政府选购的中国供应商进行征信调查，并运用国际先进的信用评价技术，根据严格，统一的标准化程序，依据其履约实力和履约意愿及责任实力进行科学，合理，公正的评价，达到肯定信用等级并被给予肯定标识的供应商。

　　其次条托付内容甲方托付乙方根据本合同约定，为甲方参加政府选购活动进行信用认证及评估。

　　行担当；2．确保资料的完整性，并承诺提交资料的真实性，若因真实

　　性等全部资料缘由而产生的一切后果（包括但不限于法律后果）均由甲方自行担当；

　　3．主动协作乙方的相关工作，包括但不限于认证、评级过程中的质疑、访谈、实地勘察等等；

　　4．接受乙方的评级方法及评级结果，以及依据变更事项和跟踪评级后对已经获得的信用等级的修正；

　　5．在评级结果有效期内，就将会影响信用评估及评估结果的重大变更事项刚好知会乙方；

　　6．接受乙方对政府选购合格供应商的关注，宣扬和推广，包括但不限于网站公示、媒体宣扬、黄页等；

　　7．刚好支付认证及评估等其他费用；8．在处理托付事务时，因不行归则于乙方的事由使乙方受到的损失，甲方应予赔偿。

　　2．根据客观、公允、公正的原则，对甲方进行认证，征信；3．在承诺认证的基础上，对甲方参加政府选购的履约实力及履约意愿进行综合评价，给予相应的信用等级；4．承诺对托付方供应之商业隐私进行保密。

　　5．服务期限届满时，甲方如需续期，应根据相应的申请流程刚好效要求提交书面申请，取得乙方同意后，提交相关资料，支付相应费用，否则，乙方将于服务期限届满时终止服务。

　　

　　3．为甲方参加政府选购，企业选购招投标过程中出具评级报告。

　　

　　法院解决。

　　

　　_______________________________________________

　　被评估资产的范围

　　_______________________________________

　　评

　　估

　　目

　　的

　　_______________________________________________

　　评

　　估

　　时

　　间

　　_______________________________________________

　　托付方责任和义务

　　1．供应产权证书、资产清查明细表等会计资料，并对资料真

　　实性负责；

　　2．派熟识状况的人员协作工作，如在外地则合理担当评估人

　　员的部分差旅费；

　　3．按资产评估收费管理暂行方法文件收费，协议生效预

　　交％，其余提交报告后付清。

　　受托方责任和义务

　　1．坚持独立、客观、公正地实施评估；

　　2．按约定的时间交出评估报告；

　　

　　3．为托付方供应的资料及评估结果保守隐私；4．报告一经交出，概不负责退报告和评估费用。总收费___________________________________违约处理1．迟交报告、延期支付评估费，每日按评估费的％向对方支付罚金；2．失密受托方向托付方支付评估费％的罚金；3．请有关机关仲裁。托付单位（盖章）_________________法人代表：_______________________联系人：____________电话：______________邮政编码：__________________受托单位：_______________________法人代表：_______________________负责人：____________电话：______________邮政编码：___________________________年_____月_____日

　　

　　评估协议书4托付方（甲方）：受托方（乙方）：湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司经甲乙双方充分协商，现就甲方托付评估事宜签订如下协议：一、评估目的：二、评估范围：三、评估基准日：四、乙方应按国家有关法律、政策在托付方要求出具正式报

　　告后7日内完成评估工作，向甲方供应正式的报告。由于甲方缘由未能供应相关资料而相应延长评估时间，延长或提前完成评估工作，双方需另行协商；

　　五、乙方对甲方供应的各种文件、资料负有保密责任，未经甲方许可，不得将资料供应给甲方以外的

　　相应的专业技术人员及其他有关人员主动协作，确保评估工作顺当进行；

　　六、甲方应按规定时间向乙方供应各种文件资料，并对所供应的文件、资料、会计记录、财产物资的真实性、合法性担当全部责任；

　　七、乙方评估人员到甲方现场工作，甲方应供应食宿、交通费用及必要的办公条件，为乙方在工作过程中协调企业内部及与评估相关的外部管理部门的关系创建良好的条件；

　　八、本项评估收费商定总额为人民币总金额为元，大写金额：元整。本协议签订后由甲方领取评估报告书时一次付清；

　　九、在评估过程中，若因甲方缘由提出重大更改造成返工，双方应另行协商，加收评估费并延长出具《评估报告书》的时间；

　　十、甲方假如中途中断托付恳求，而乙方工作已过半，甲方应付给乙方全部评估费；若乙方工作尚未过半，甲方则应付全部评估费的50%，或已预付的款额不予退还，上述两者取其高者；

　　十一、乙方接受甲方的托付应依据甲方要求尽职实施本托付事项，在约定的时间内完成评估工作并出具《土地评估报告》。逾

　　

　　期的每日按评估费总额的万分之三支付违约金；十二、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。如有未尽事宜，

　　双方另订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。托付方（签章）受托方（签章）代表：代表：年月日年月日

　　评估协议书5甲方：_________地址：_________法定代表人：_________乙方：中国信息平安产品测评认证中

　　心_________测评中心地址：_________法定代表人：_________受_________托付，由乙方即中国信

　　息平安产品测评认证中心_________测评中心（该中心系由国家授权履行对信息平安产品，信息系统及信息平安服务进行测评认证的

　　双方同等协商，自愿签订本协议，共同遵守如下条款：1、经甲乙双方协商，于_________年_________月_________

　　日起（时间约为_________周）由乙方对甲方网络系统的平安性进行检测评估。

　　2、测评范围为_________。3、在检测评估过程中，甲方应帮助并向乙方供应有关网络系统检测评估所需的文档。4、乙方在对甲方的网络系统进行检测评估中必需严格依照信息系统检测评估要求与标准执行。信息系统检测评估过程如下：（1）甲方向乙方提交系统检测评估申请文档；（2）乙方对甲方提交的文档进行形式化审查；（3）乙方对甲方提交的文档进行技术审查；（4）乙方确定现场核查方案及安排；（5）乙方对甲方申请检测的系统进行现场核查检测；（6）乙方整理分析检测数据并撰写检测报告；（7）乙方向甲方提交系统检测报告。5、乙方在检测评估完毕后_________个工作日内向甲方提交

　　

　　网络系统检测评估报告。6、乙方有义务对甲方提交的任何文档资料以及检测评估数据

　　与结果保密，严格依照《中华人民共和国保密法》相关事宜执行，以确保任何相关技术及业务文档不得泄露。

　　7、甲方应在本协议生效之日起_________个工作日内将系统检测评估费用人民币_________元转入乙方指定的银行账户中。

　　8、本协议未尽事宜，双方协商解决，与国家法律法规相抵触的按国家规定执行。

　　9、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲方持一份，乙方持两份。甲方（盖章）：_________

　　乙方（盖章）：_________代表（签字）：_________代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日评估协议书6甲方：__________________________

　　

　　地址：__________________________法定代表人：____________________乙方：__________________________地址：__________________________法定代表人：____________________受_________托付，由乙方即中国信息平安产品测评认证中心_________测评中心（该中心系由国家授权履行对信息平安产品，信息系统及信息平安服务进行测评认证的（3）乙方对甲方提交的文档进行技术审查；（4）乙方确定现场核查方案及安排；（5）乙方对甲方申请检测的系统进行现场核查检测；（6）乙方整理分析检测数据并撰写检测报告；（7）乙方向甲方提交系统检测报告。5.乙方在检测评估完毕后_________个工作日内向甲方提交网络系统检测评估报告。6.乙方有义务对甲方提交的任何文档资料以及检测评估数据与结果保密，严格依照《中华人民共和国保密法》相关事宜执行，

　　

　　以确保任何相关技术及业务文档不得泄露。7.甲方应在本协议生效之日起_________个工作日内将系统

　　检测评估费用人民币_________元转入乙方指定的银行账户中。8.本协议未尽事宜，双方协商解决，与国家法律法规相抵触

　　的按国家规定执行。9.本协议自签订之日起生效，一式三份，甲方持一份，乙方

　　持两份。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________代表（签字）：_________代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日

　　评估协议书7甲方：代表：地址：电话：乙方：代表：

　　

　　地址：电话：根据国家、省、市的有关法律、法规规定，甲、乙双方经友好协商，现就甲方托付乙方进行土地估价等事宜订立本协议，内容如下：一、合作内容甲方因了解土地市场价值，为出让该地块供应价格参考依据的目的，托付乙方对位于_______的_______土地（土地面积：________平方米）在_______年______月______日的价值进行评估。二、双方的责任1、乙方应依据甲方的估价须要，保证根据国家有关规定，对上列土地之价值予以客观、公正地估价，最终出具该委估土地的估价报告书，于_______年______月_______日以前交给甲方。2、甲方应于________年_______月_______日以前将委估土地的权属资料、规划指标、原有合法建筑面积及增加建筑面积等评估所必要的资料提交给乙方，或协作乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录估价所必要的资料。

　　

　　3、甲方统一组织现场查勘时，乙方须要在规定时间到现场勘察。

　　三、保密约定乙方对于甲方托付评估土地的文件资料应妥当保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。四、估价服务费甲方应付给乙方的估价服务费金额为人民币______元。本次估价服务费总额为人民币______元。甲方应在托付当日支付乙方定金人民币______元，并由乙方向甲方开具收款收据，。余款待本项目地价评估工作结束后______个工作日内付清。五、违约责任1、乙方如无特别缘由和正值理由，不得迟于双方约定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费______％；甲方如不按本协议规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽搁时间顺延估价报告书的交付时间。2、甲方假如中途中断托付估价恳求，乙方工作已经过半，甲

　　

　　方则应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的______％，或已付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。

　　六、重新评估甲方接到乙方提交的估价报告书次日起______日内，如对估价结果有异议且有正值理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起______日内，完成复估或重估报告书交付甲方，乙方不再追加索取估价费用。甲方逾期不提出异议者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。七、其他1、本协议自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。2、本协议未尽事宜，需经双方协商解决。3、本协议一式______份，甲乙双方各执______份，公证机关执______份。甲方（签章）：

　　

　　代表人（签字）：______年______月______日乙方（签章）：代表人（签字）：______年______月______日评估协议书8甲方：身份证号码：住开封市乙方：身份证号码：住开封市鉴于：1.甲、乙双方于XXXX年X月X日签订了房屋买卖合同，乙方购买了甲方位于XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米，有独立通道。因甲方缘由，至今未办理房产证。2.XXXX年X月，因甲方须要，需购买乙方房屋，此间甲乙双

　　

　　方虽多次协商，因始终不能达成一样看法，双方发生纠纷。现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房

　　地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的基础上，就甲方购买乙方房屋一事，达成以下协议：

　　

　　

　　评估协议书9托付方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以

　　下简称乙方）甲方有意愿参与政府选购活动，依照《中华人民共和国政府选购法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在同等、自愿的基础上，对甲方进行信用认证及评估事宜，达成如下协议：

　　

　　2．信用认证：是指对政府选购供应商所提交之证明其合法身份和信用状况的基本资料（如：工商登记、税务登记）的核实和甄别。

　　3．信用评估：是指乙方在供应商合法身份及信用状况认证的基础上，依据供应方所属行业及在行业中的地位，公司管理，经营状况，财务结构等一系列指标体系，就其在政府选购活动中的履约实力和履约意愿供应的专家看法或观点。

　　4．信用等级：按上述指标体系的不同标准，对信用评估结果划分出的不同级别，并用特定符号标示。

　　5．政府选购合格供应商：_________对拟参与中国各级政府选购的中国供应商进行征信调查，并运用国际先进的信用评价技术，根据严格，统一的标准化程序，依据其履约实力和履约意愿及责任实力进行科学，合理，公正的评价，达到肯定信用等级并被给予肯定标识的供应商。

　　其次条托付内容甲方托付乙方根据本合同约定，为甲方参加政府选购活动进

　　

　　行信用认证及评估。

　　踪评级后对已经获得的信用等级的修正；5．在评级结果有效期内，就将会影响信用评估及评估结果的

　　重大变更事项刚好知会乙方；6．接受乙方对“政府选购合格供应商”的关注，宣扬和推广，

　　包括但不限于网站公示、媒体宣扬、黄页等；7．刚好支付认证及评估等其他费用；8．在处理托付事务时，因不行归则于乙方的事由使乙方受到

　　的损失，甲方应予赔偿。

　　1．服务期限：一年。自甲方被确认为政府选购合格供应商，取得金诚信用合格供应商的信用等级之日起计算；

　　2．在承诺的服务期限内，乙方可以依据须要对服务内容及形式进行必要的变更和调整，有关调整将在合格供应商特地网站上进行公示，但无需对详细托付方另行通知；

　　3．甲方在接受乙方服务，并经确认为“政府选购合格供应商”后的服务期限内，必需就一切重大变更事项刚好知会乙方，并接受乙方据此对信用等级的调整；

　　4．在服务期限内，甲方可以授权乙方终止相应的服务，但甲方应担当已发生的费用；

　　5．服务期限届满时，甲方如需续期，应根据相应的申请流程刚好效要求提交书面申请，取得乙方同意后，提交相关资料，支付相应费用，否则，乙方将于服务期限届满时终止服务。

　　切形式之出版物之版权；3．甲方在被乙方评为政府选购合格供应商，并接受乙方服务

　　的期限内，放弃对乙方基于推广为目的的可能涉及出版物（包括但不限于出版黄页、数据库等）的全部版权。

　　3．若甲方在规定的期限内没有支付费用的，乙方有权解除合同，因此给乙方造成的损失由甲方赔偿；

　　4．若甲方迟迟不能供应全部所需资料，致使乙方无法开展工作的，乙方有权解除合同，由此给乙方带来的损失甲方应予以赔偿。

　　乙方对给予甲方之信用等级保有最终裁决权。乙方对免费的配套服务享有最终的说明权。争议解决方式全部争议及纠纷应本着善意理解的方式协商解决。除信用等级争议外的其他纠纷，经协商无法解决的，可以提请乙方所在地法院解决。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：__________________年____月____日

　　

　　_________年____月____日签订地点：_________签订地点：_________评估协议书10托付方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）依据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方托付事项：宗地位置：_________权属证号：_________评估目的：_________宗地面积：_________批准土地运用性质：_________设定土地运用权性质：_________批准用途：_________

　　

　　评估设定用途：_________宗地现状条件：_________评估设定条件：_________评估日期：_________年_________月_________日交付报告时间：_________年_________月_________日交付报告份数：_________二、甲方所需供应的资料：国有土地运用证宗地规划要点宗地图宗地规划平面图甲方刚好、精确、真实地供应乙方所需的资料，因甲方供应虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的运用范围内正确运用评估报告，超范围运用报告所造成的后果由甲方负责。三、工作要求：1．乙方必需保证足够的技术力气，参加评估的估价师不得少

　　

　　于2名。2．乙方必需根据甲方的托付事项进行评估。3．乙方实地踏勘工作必需严格根据《土地估价规程》的工作

　　标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实牢靠。4．乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任

　　和经济责任，并对报告负有保密责任。四、项目经费及付款方式：收费标准按计价格_________号文件执行，签订合同时甲方先

　　预交乙方_________圆整，余额在_________一次性付清。五、责任和义务：1．乙方必需严格根据协议的规定时间提交图件和报告，否则

　　甲方有权单方终止协议，另托付其它评估机构。2．根据相关的法律法规的要求，乙方所编制的报告和图件需

　　评审认定的，由乙方负责评审认定，并担当评审认定的费用，如需评审认定的报告而未进行评审认定，甲方可以不予认可，并有权拒付评估费。

　　3．甲方如不能按时付款，乙方有权拒交报告和图件。

　　

　　六、其它事项：1．本协议条款如与相关法律法规相抵触，则以相关法律法规为准。2．本协议一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事项，由甲乙双方协商解决。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日签订地点：_________签订地点：_________评估协议书11会评协[]字号甲方：______________乙方：_______有限公司经甲方托付，乙方受理对进行评估，现经双方协商达成如下约定：一、评估目的、范围和基准日

　　

　　（一）评估目的：（二）评估范围：（三）评估基准日：_______年_______月_______日二、双方的责任（一）乙方责任：1、乙方应根据国家有关法律、法规和国有资产管理部门制定的资产评估管理方法，采纳正确的评估方法和必要的评估程序，根据约定的评估目的、范围和评估基准日对委估资产进行评估，并出具资产评估报告。2、乙方在评估过程中发觉甲方在会计核算、财务管理、财产物资管理上有重大缺陷，有导致产生重大弊端的可能，应刚好将状况通报给甲方。3、乙方对甲方供应的评估资料负有保密责任。未经甲方同意，乙方不得将该资料供应给甲方以外

　　权证书及其他有关资料。2、甲方应对其所供应的文件资料、会计记录、财产物资清单

　　的真实性、合法性担当全部责任。3、作为资产评估程序的一部分，甲方管理人员应供应一份托

　　付资产评估的承诺书，对有关资产、负债、权益方面的状况作必要的说明。

　　三、特殊事项约定四、服务费金额及支付方法（一）本项资产评估费为人民币_______元，旅差费按规定另计人民币_______元，合计人民币_______元（大写人民币_______元），由甲方负责向乙方支付。（二）上述业务费在本约定书经双方签章后，甲方应即支付50%；资产评估报告书完成时，再支付其余的50%。五、违约责任1、如乙方无故终止履行本约定，所收评估费应退还甲方。2、如甲方无故中途终止本约定，乙方评估工作过半，甲方应付给乙方全部评估费；乙方评估工作尚未过半，乙方按总评估收

　　

　　费的50%计收；预付给乙方的评估费不予退还。甲、乙双方如一方违反本约定书，应依据“合同法”的有关

　　规定，向对方支付违约金，违约金按评估收费%支付，经双方签字盖章后生效。此约定书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本约定书具有同等法律效力。

　　六、本约定书一式二份，经双方签署后生效，双方各执一份，并具有同等法律效力。

　　甲方：______________乙方：_______有限公司法定代表：______________（签章）联系人：______________签订日期：______________代表：______________（签章）联系人：______________签订日期：______________评估协议书12甲方：_________地址：_________

　　

　　法定代表人：_________乙方：中国信息平安产品测评认证中心_________测评中心地址：_________法定代表人：_________受_________托付，由乙方即中国信息平安产品测评认证中心_________测评中心（该中心系由国家授权履行对信息平安产品，信息系统及信息平安服务进行测评认证的

　　息系统检测评估要求与标准执行。信息系统检测评估过程如下：（1）甲方向乙方提交系统检测评估申请文档；（2）乙方对甲方提交的文档进行形式化审查；（3）乙方对甲方提交的文档进行技术审查；（4）乙方确定现场核查方案及安排；（5）乙方对甲方申请检测的系统进行现场核查检测；（6）乙方整理分析检测数据并撰写检测报告；（7）乙方向甲方提交系统检测报告。5、乙方在检测评估完毕后_________个工作日内向甲方提交

　　网络系统检测评估报告。6、乙方有义务对甲方提交的任何文档资料以及检测评估数据

　　与结果保密，严格依照《中华人民共和国保密法》相关事宜执行，以确保任何相关技术及业务文档不得泄露。

　　7、甲方应在本协议生效之日起_________个工作日内将系统检测评估费用人民币_________元转入乙方指定的银行账户中。

　　8、本协议未尽事宜，双方协商解决，与国家法律法规相抵触的按国家规定执行。

　　

　　9、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲方持一份，乙方持两份。

　　甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________代表（签字）：_________代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日

　　

　　

　　

推荐访问:2022年房地产估价规范电子版 电子版 房地产估价 规范